FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2018

sachwerte I aktuelle beteiligungen 188 www.fondsprofessionell.de | 1/2018 D er Internethandel hat das Konsumver- halten der Bürger enorm verändert. Obwohl die großen Internetplattformen auch in den Lebensmittelhandel drängen, kaufen die meisten Menschen Frischware weiterhin stationär. Nur rund ein Prozent des Lebensmittelumsatzes findet online statt, berichtete kürzlich die Beratungsge- sellschaft JLL. In Großbritannien und Frank- reich sei die Quote schon wesentlich höher. Deshalb sind Einzelhandelsimmobilien nach wie vor ein interessantes Asset für Investoren. Die hohe Nachfrage professioneller Anleger hat in den vergangenen Jahren die Immobilien- preise in die Höhe getrieben. Umgekehrt sin- ken die Renditen. Allein 2017 sind laut JLL die Nettoanfangsrenditen bei Fachmärkten in den Metropolen Deutschlands um 30 Basis- punkte auf durchschnittlich 4,6 Prozent gesun- ken. Das veränderte Marktumfeld wirkt sich natürlich auch auf die Publikumsfonds aus. Habona Einzelhandel 06 Das kleine Emissionshaus Habona Invest feiert eine „erfolgreiche Bilanz für 2017“. In der Tat hat das Unternehmen viel bewegt. Im Herbst wurden die 34 Immobilien der Einzel- handelsfonds 02 und 03 für 100 Millionen Euro an einen Spezialfonds von Universal- Investment veräußert. Außerdem haben der Fonds 05 und der aktuell in Platzierung befindliche Fonds 06 insgesamt 25 Super- märkte und Nahversorger erworben. Das Investitionsvolumen beträgt laut Habona ebenfalls 100 Millionen Euro. Für die Investoren sind jedoch nicht die Umsätze, sondern die Gewinne interessant. Dazu äußert sich Habona weniger offen. Einen branchenüblichen Performancebericht veröffentlicht das 2009 gegründete Unter- nehmen nicht. Im Kurzprospekt für den aktu- ellen Fonds ist nur ein kurzer „Leistungsnach- weis“ abgedruckt. Demzufolge wurde der 2010 aufgelegte Fonds 01, der seine Immo- bilien 2016 verkauft hat, mit einer Eigenka- pitalmehrung von 31 Prozent (vor Steuern) Foto: © Roberto1977 | Dreamstime; Alexander France | REWE FONDS professionell liefert einen Überblick über die aktuell in Zeichnung befindlichen Beteiligungen. Der Beteiligungsmarkt muss sich mit ständig ändernden Rahmenbedingungen arrangieren. An den aktuellen Immobilienfonds sieht man das deutlich. Sachwert radar Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 06 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment-KG Währung: Euro Fondsvolumen: 107.500.000 Euro (zzgl. Agio) Eigenkapital: 50.025.000 Euro (zzgl. Agio) Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 85,6 % Laufzeit: 30. 6. 2024 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 130,9 % KVG: Hansainvest Verwahrstelle: Hauck & Aufhäuser Privatbankiers AG Bafin-Gestattung: 4. 10. 2017 Beteiligungsgegenstand: Beteiligung an Einzelhandelsimmobilien in Deutschland Der Anleger beteiligt sich an einer Fondsgesellschaft, die beabsichtigt, ein Portfolio von planmäßig 25 Einzel- handelsimmobilien zu erwerben. Es handelt sich um ei- nen Blindpool, da bei Fondsauflage noch kein Objekt angebunden war – inzwischen wurden zwei Immobilien erworben. Im Vergleich zum Vorgängerfonds sind die Investitionskriterien etwas weniger streng. Es soll plan- mäßig eine breite Streuung über verschiedene Stand- orte, Mieter und Mietvertragslaufzeiten geben. Es ist da- her davon auszugehen, dass der Fonds nach Vollinves- tition über eine breite und stabile Einnahmenbasis ver- fügen wird. Bei den Vorgängerfonds ist dies gelungen. Der Fonds Nr. 1 war in elf Einzelobjekte investiert und befindet sich aktuell in Liquidation. Die Fonds Nr. 2 bis 4 sind voll investiert. Die Portfolios bestehen aus 15 bis 25 Objekten. Beim Fonds Nr. 5 wurden bereits 80 Pro- zent der Investitionssumme in 29 Immobilien investiert. Die Objekte sollen mit 50 Millionen Euro Eigenkapital und 57,5 Millionen Euro Fremdkapital finanziert werden. Bisher wurde noch kein Darlehensvertrag abgeschlos- sen, es gibt aber ein unverbindliches Termsheet mit einer deutschen Immobilienbank. Instandhaltungskosten wurden einkalkuliert, Revitalisierungskosten aufgrund der geplanten Erwerbe von Neubauten nicht. Einen Abschlag beim Verkaufsfaktor – im Vergleich zum Ein- kaufsfaktor – gibt es nicht, im Gegenteil, es wird ein leichter Anstieg beim Faktor um 0,2 unterstellt. Habona ist seit 2009 am Markt mit Einzelhandelsimmo- bilienfonds aktiv und hat bisher ein Investitionsvolumen von rund 390 Millionen Euro realisiert. Von den bislang aufgelegten fünf Einzelhandelsimmobilienfonds befinden sich mit Stand Ende November 2017 drei Fonds bereits in der Liquidation. Gemäß vorläufiger Schlussabrech- nung erzielen die Anleger des ersten Fonds einen Ge- samtmittelrückfluss, der etwas unterhalb der ursprüngli- chen Prognosewerte liegt. Für die Fonds 2 und 3 sollen gemäß vorläufiger Schlussabrechnungen Gesamtmittel- rückflüsse oberhalb der Prognosewerte erzielt werden. Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung hängt zu- nächst davon ab, dass die Immobilien zu den geplanten Konditionen erworben werden können. Ferner wird ent- scheidend sein, dass das Fremdkapital noch zu günsti- gen Bedingungen eingedeckt wird, sich die Marktmieten an den jeweiligen Standorten weiterhin positiv ent- wickeln und insbesondere der erfolgreiche Verkauf der Fondsimmobilien gelingt. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck Der Fonds hat bislang einen Penny- und einen Netto- Markt, die beide noch in Bau sind, erworben.