Die Nachfrage nach offenen Immobilienfonds ist ungebrochen. Kein Wunder, denn wo winken sonst verlässliche Renditen von drei Prozent fast ohne Kursschwankungen? Allerdings lassen die Fondsgesellschaften kaum noch neue Anleger in ihre Produkte, sodass diese verstärkt frisch lancierte Portfolios nachfragen.

Der Drang nach neuen Fonds hat aber noch einen weiteren Grund: Die etablierten Portfolios gleichen hinsichtlich ihres Risiko-Rendite-Profils immer mehr wie ein Ei dem anderen, soll heißen: Echte Vor- oder Nachteile einzelner Produkte sind für Geldgeber kaum noch auszumachen. Entsprechend unzufrieden sind Anleger mit der Angebotssituation, auch wenn sich das in den Mittelzuflüssen noch nicht bemerkbar macht.

Trotz oder gerade wegen der fortschreitenden Angleichung mussten die Berliner aber einige Ratings ändern. Das sind die beiden zentralen Fazits der aktuellen Scope-Studie.


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"Wir rechnen dieses Jahr mit sinkenden Mittelzuflüssen", sagt Sonja Knorr, Expertin für Immobilienfonds bei Scope laut einem Bericht der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ). Das liege aber nicht an den Investoren, sondern an den Gesellschaften. Diese beschränkten den Zugang mehr und mehr, um die Liquiditätsquote in den Portfolios nicht aufzublähen. Sie können das zusaätzlich herienströmende Geld auch nicht problemlos anlegen, da viele Immobilienmärkte –  vor allem in Metropolen – überhitzt sind und die Asset Manager hier keine geeigneten Objekte zu einem vernünftigen Preis finden. Da ist der Verzicht besser.

Die Einsicht hierfür fehlt auf Seite der Renditesucher aber offenbar: "Die Investoren sind nicht zufrieden mit dem Angebot, da es oft schlicht nicht verfügbar ist und sie nicht investieren können“, beschreibt Knorr die angespannte Stimmung unter den Anlegern. Konkret hält fast die Hälfte (48%) der 13 Fondshäuser und 149 institutionellen Investoren, Vermögensverwalter und Vertriebe, die an einer Umfrage von Scope teilnahmen, die Auswahl generell für zu gering. Das ist im Vergleich zur letzten Marktbefragung vor zwei Jahren eine deutliche Steigerung: Damals waren "nur" rund 30 Prozent der Umfrageteilnehmer mit der Produktauswahl nicht zufrieden

Neue Produkte mit Vorteilen
Nach Meinung von Scope hätten neue offene Immobilienfonds einen wesentlichen Vorteil: Sie kommen aufgrund der renovierten regulatorischen Vorgaben durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) zu Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist mit deutlich niedrigeren Liquiditätsquoten als bestehende Fonds aus. Ein Nachteil für neue Angebote sei jedoch das erwähnte aktuell aufgeblähte Preisniveau auf zahlreichen regionalen Immobilienmärkten: Fonds, die ihre Portfolios in Hochpreisphasen aufbauen, haben dann in der Tendenz logischerweise erhöhte Abwertungsrisiken bei plötzlichen Abschwungphasen.

Gleicher Inhalt, anderer Name
Investoren sind aber noch aus einem anderen Grund mit dem derzeitigen Angebot unglücklich: Die Unterschiede zwischen offenen Immobilienfonds schwinden zusehends. Noch vor wenigen Jahren erzeugten individuelle Investitionsschwerpunkte und -strategien erkennbare Unterschiede in Bezug auf Rendite und Volatilität der einzelnen Portfolios. Derzeit zeigen jedoch vor allem "Betongold"-Publikumsfonds für Privatanleger mit europäischem Fokus kaum noch Performance-Unterschiede, stellt Scope fest.

Aber auch das gesamte Feld der analysierten Fonds liegt hier relativ dicht beieinander: Insgesamt acht Fonds, deren Performance-Daten Scope auflistet, erzielten in den vergangenen zwölf Monaten eine Performance zwischen 2,0 und 2,9 Prozent. Zwei Produkte erreichten knapp die Zwei-Prozent-Marke, weitere vier lagen im Bereich von drei und vier Prozent. Letztlich gab es nur zwei "Ausreißer": Der Westinvest Targetselect Hotel kam auf eine Plus von 8,39 Prozent, der Westinvest Targetselect Logistics von 6,0 Prozent.

Eine allgemeine Folge der fortschreitenden "Gleichmacherei" sei, dass sich das Spektrum der von Scope vergebenen Ratings einengt. Es reicht derzeit nur von bbb-AIF bis aa-AIF.

Vier Verbesserungen, vier Abstufungen
Spürbare Änderungen bei den Ratings gab es aber dennoch: Scope hat insgesamt 13 offene Immobilienfonds für Privatanleger und weitere sieben Portfolios für Institutionelle unter die Lupe genommen. Resultat: Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Ratings von vier Fonds verbessert, vier Fonds haben sich verschlechtert, wie die Ratingagentur meldet. Die Ergenisse finden Sie en detail in obiger Bilderstrecke(jb)