FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2019

D er Boom neu gegründeter Emissions- häuser, den optimistische Marktbeob- achter als Folge der Regulierung des vormals grauen Sachwertemarktes durch das Kapitalanlagegesetzbuch erhofften, ist aus- geblieben. Seine Verabschiedung im Jahr 2013 hat den Markt zweigeteilt. Auf der einen Seite standen die, die sich zur Regu- lierung bekannten und die Mühsal der Um- stellung auf sich nahmen. Auf der anderen Seite standen jene, denen das zu teuer oder aus anderen Gründen nicht geheuer war – und die den Markt verlassen haben. Bis vor Kurzem war es ein einziges Unter- nehmen, das die Durchregulierung des Mark- tes der geschlossenen Fonds als Chance für einen Markteintritt begriffen hat: Patrizia. Das Augsburger Unternehmen gründete eine eige- ne Kapitalverwaltungsgesellschaft, holte sich zwei Experten von der Real I.S., der Sachwer- tetochter der Bayern LB, und legt seither er- folgreich geschlossene Publikums-Immobi- lienfonds auf. Die beiden weiteren Neugrün- dungen, die sich erst kürzlich auf den Markt wagten, die in Stuttgart ansässige United In- vestment Partners und HAB Hamburg Atlanta Beteiligungen, haben, anders als Patrizia, kei- ne Vorgeschichte und kaum einschlägige Expertise. Neben Patrizia gibt es aber zum Glück Traditionshäuser, die den spezifischen Beteiligungsmarkt seit Jahrzehnten kennen. Zeit der alten Hasen Dazu zählen die beiden Häuser ILG aus München, 1980 gegründet, und Jamestown aus Köln, 1983 gegründet. Was sie über ihre jahrzehntelange Erfahrung hinaus verbindet, ist eine Überzeugung, die man sich natürlich auch leisten können muss: Wenn es der Markt nicht hergibt, dann wird eben auch mal einige Jahre lang kein neuer Fonds angeboten. Qua- lität findet auch nach einer Zeit der Abstinenz des Anbieters noch Vertriebspartner und ihren Weg zum Kunden, so die Überlegung. Beide Häuser hielten sich ein paar Jahre zurück, jetzt sind sie wieder da. Sachwert radar FONDS professionell liefert einen Überblick über die aktuell in Zeichnung befindlichen Beteiligungen. ILG Fonds 42 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment KG Währung: Euro Fondsvolumen: 78.355.000 Euro Eigenkapital: 42.400.000 Euro Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 92,04 % Laufzeit: 31. 12. 2038 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 170,38 % KVG: ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH Verwahrstelle: Caceis Bank S.A., Germany Branch Bafin-Gestattung: 16. 7. 2019 Beteiligungsgegenstand: Beteiligung am „Stein-Center“ in Freising, „Kaufland-Center“ in Ingolstadt und „Seewinkel-Center“ in Poing bei München Die Fondsgesellschaft beteiligt sich ihrerseits zu 89,6 Prozent an einer Objektgesellschaft, die Eigentümerin von drei bestehenden Einzel- handelsimmobilien in Oberbayern ist. Eine ver- bleibende Eigenkapitalbeteiligung der Altgesell- schafter dokumentiert das Vertrauen in die Fondsimmobilien. Das Objekt „Stein-Center“ liegt in Freising, das „Kaufland-Center“ in Ingol- stadt und das „Seewinkel Center“ in Poing. Die Immobilien sollen mit Eigenkapital in Höhe von 42,4 Millionen Euro, das entspricht 54,1 Pro- zent des Fondsvolumens, 35,5 Millionen Euro Fremdkapital (45,3 Prozent) und Mietüber- schüssen des Jahres 2019 in Höhe von knapp einer halben Million Euro finanziert werden. Bestehende Darlehen zur Zwischenfinanzierung werden durch das eingeworbene Kommanditkapital abgelöst. Die ILG Holding GmbH garantiert die Vollplatzierung zum 31. Dezember 2020. Alle Immobilien sind langfristig an Unternehmen mit dem Schwerpunkt Nahversorgung und Güter des täglichen Bedarfs vermietet. Es besteht somit eine stabile Einnah- menbasis. Der Verkehrswert der Immobilien wird durch jeweils ein Wertgutachten als marktkonform bestätigt. Durch die langfristig zu günstigen Konditionen aufgenom- mene Fremdfinanzierung besteht auch auf der Ausgabenseite eine gute Planbarkeit. Mögliche Modernisierungs- oder Anschlussvermietungs- kosten werden zum einen direkt in der Pro- gnoserechnung angesetzt, zum anderen auch indirekt über die Annahme eines Verkaufs- faktors berücksichtigt, der um eine Jahresmiete geringer ist als der Einkaufsfaktors. 35 Jahre Erfahrung Der Anbieter, die ILG Kapitalverwaltungsgesell- schaft (KVG), ist ein Konzernunternehmen der ILG-Gruppe, die seit rund 35 Jahren geschlos- sene Immobilienfonds anbietet und sich auf das Segment des großflächigen Einzelhandels spezialisiert hat. Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung hängt wesentlich von der Entwicklung der Marktmieten an den Standorten sowie von einem erfolgreichen Verkauf der Fondsimmobilien ab. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck Diese Kaufland-Immobilie in Ingolstadt gehört zum Fondsportfolio. Alle drei Standorte verfügen über einen überdurchschnittlichen Kaufkraftindex. In schwierigen Zeiten empfiehlt es sich, auf Erfahrung zu setzen. Die aktuellen Angebote zweier Traditionshäuser im Check. *Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio) | Foto: © Roberto1977 | stock.adobe.com; Kaufland Ingolstadt 224 www.fondsprofessionell.de | 4/2019 sachwerte I sachwer tradar