FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2014

Es klingt so, als wäre alles ganz prima in den USA. Es gibt aber Berichte aus den USA, wonach sich eine neue Immobilien- blase auf dem Häusermarkt aufbaut … Ich würde sagen: Es gibt keinen Grund zur Euphorie. 2007 gab es einen Überschuss an Fremdkapital, heute ist ein Überschuss an Eigenkapital vorhanden, das auf den Markt drängt und investiert werden möchte. Institu- tionelle Investoren haben weltweit ihre Port- folios umgeschichtet: Die Immobilienquoten werden von vier bis auf acht bis zehn Prozent erhöht. Dadurch kommt sehr viel Liquidität auf den Markt. Das Niedrigzinsumfeld, in dem wir uns auf absehbare Zeit noch befin- den, führt zu einem Anlagenotstand. Immo- bilien sind eine gewichtige Anlagealternative zu Anleihen und Aktien. Sie sehen aber, wenn wir Sie richtig ver- stehen, keine Immobilienblase wachsen, obwohl die Preise auf dem Häusermarkt trotz stagnierender Nachfrage steigen? Wir haben ein sehr hohes Preisniveau, das ist im Gewerbeimmobilienmarkt sicher der Fall. Im Häusermarkt, damit sind die Eigenheime gemeint, haben sich die Preise erholt. Sie be- finden sich aber noch lange nicht auf dem Ni- veau der Jahre vor der Krise. Der Eigenheim- markt hat aber nicht unbedingt direkte Aus- wirkungen auf den Gewerbeimmobilienmarkt. Wie geht es Ihnen auf dem Büromarkt? Büroobjekte machen zwei Drittel unseres Portfolios aus. Im Büromarkt gilt es mehr und mehr darauf zu achten, dass man das richtige Objekt auswählt. „Lage, Lage, Lage“ ist nicht mehr das wichtigste Kriterium. Wir haben einen großen Bestand an erstklassigen Stand- orten wie Boston, NewYork, Washington und San Francisco mit Objekten, die in den 1960er- und 1970er-Jahren gebaut wurden. Sie sind heute zum Teil nur noch schwer oder zu deutlich schlechteren Mieten vermietbar. Außerdem hat sich die Klientel geändert. Die Mieter mit der stärksten Nachfrage sind nicht mehr wie vor zehn Jahren die Finanzdienst- leister, Versicherungen und Anwaltskanzleien. Diese Gruppe gibt eher Flächen zurück und versucht, Optionen zur Flächenerweiterung flexibel zu halten. Die größten Nachfrager sind die jungen und kreativen Firmen bei- spielsweise aus der IT-Branche, aus der Ar- chitektur oder aus dem Design. Diesen Mie- tern müssen Sie eine andere Flächenqualität anbieten. Gefragt sind zum Beispiel hohe Decken, viel Tageslicht und mehr Gemein- schaftsflächen. Viele suchen Büroflächen mit einem Loft-Feeling. Deshalb haben wir in unserem Portfolio einen großen Teil mit solchen Objekten aufgebaut, die mit deutlich höheren Mieten vermietet werden können als klassische Wolkenkratzer aus Stahl, Beton und Glas. Waren diese Immobilien schon so aus- gestattet, wie sie heute nachgefragt wer- den, oder mussten Sie die Objekte erst weiterentwickeln? Wir machen beides. Ich gebe Ihnen einen Beispiel: Wir sind vor zehn Jahren als ei- ner der Ersten in den Meatpacking District von New York gegangen. Damals war das noch ein zweifelhafter Bürostandort, heute steht er völlig außer Frage. Dieser Teil- markt Midtown South hat eine geringere Leerstandsrate und erzielt höhere Mieten als das klassische Midtown in New York. In At- lanta bauen wir gerade ein Warehouse mit zwei Millionen Quadratfuß Fläche um. Wir halbieren die Nutzfläche und bringen eine Mischnutzung aus Büro, Einzelhandel und Wohnen in das Objekt. Das kommt mit der zugrundeliegenden Architektur – hohe Räume und Fenster sowie viel Tageslicht – sehr gut an. Bewerkstelligen Sie den Umbau einer Immobilie innerhalb des Fonds oder noch bevor sie in den Fonds geht? Das Projekt in Atlanta machen wir in einem Fonds. Laufende Investitionen sind für die Ver- mietung der Flächen wichtig. Sie spre- chen in Ihrer Unternehmenszeitschrift das Thema „Green Lease“ an. Da geht es um Baumaßnahmen, die ein Objekt ökologischer machen und dem Mieter helfen, Energie zu sparen. Das fragen die Mieter aktiv nach und lohnt sich für Mieter und Immobilieneigentümer, heißt es. Lohnt sich das Umbauen und Nach- rüsten immer, oder ist es unter Umstän- den besser, neu zu bauen? Wenn Sie ein Objekt kaufen oder im Bestand haben, das 20 Jahre und älter ist, müssen Sie es ohnehin positionieren und attraktiv für neue Mieter machen. Was Sie offenbar meinen, geht aber über die Instandsetzungs- und Verschöne- 142 www.fondsprofessionell.de | 4/2014 Jürgen Gerber: „Es gibt keinen Grund zur Euphorie. 2007 gab es einen Überschuss an Fremdkapital, heute ist ein Überschuss an Eigenkapital vorhanden, das auf den Markt drängt und investiert werden möchte.“ » Die Preise für Eigenheime haben sich erholt. Bei Gewerbe- immobilien haben wir ein sehr hohes Preisniveau. « Jürgen Gerber, Jamestown Foto: © Jardai/modusphoto.de Dr. Jürgen Gerber Dr. Jürgen Gerber ist seit 2005 bei Jamestown tätig und seit September 2010 Geschäftsführer der Jamestown US- Immobilien GmbH. Das 1990 in Köln gegründete Emis- sionshaus wurde im März 2014 von der BaFin als Kapi- talverwaltungsgesellschaft (KVG) zugelassen. Gerber ist für das Fondsmanagement verantwortlich. Vor seinem Eintritt bei Jamestown war er bei der Westdeutschen Immobilienbank tätig. sachwerte I jürgen gerber | jamestown