FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2014

143 www.fondsprofessionell.de | 4/2014 rungsmaßnahmen hinaus. Sie müssen in die Substanz gehen … Teilweise geht es in die Substanz. Aber die Möglichkeiten sind aus baulichen Gründen beschränkt. Aus einem Be- standsobjekt können Sie nur in Ausnah- mefällen ein Green Building mit dem „LEED Gold“- oder „LEED Platin“- Status machen. Kosmetische Eingriffe sind natürlich zu wenig, aber man kann viel erreichen, indem beispielsweise Wasserspülungen, Beleuchtung, Lifte, Klimaanlagen erneuert werden und da- durch Energieeinsparungen ermögli- chen. Das lässt sich auch während der Bestandhaltung im Fonds machen. Wie werden die Maßnahmen fi- nanziert? Entweder wurden die Reserven aus dem laufenden Betrieb entsprechend aufgebaut, oder es stehen zusätzliche Eigenmittel zur Verfügung. Seit dem Fonds 27 kann Jamestown selbst Kommanditist wer- den und B-Anteile zeichnen, um solche Inve- stitionen zu gewährleisten. Denn ansonsten ist der geschlossene Fonds in seinen finanziellen Möglichkeiten eher beschränkt. Das haben wir mit unserem Modell, das sich bislang be- währt hat, aufzufangen versucht. Die Einkommen der US-Bürger wachsen langsamer als die Wirtschaft, und der Online-Handel wächst viel stärker als in Europa. In einer steigenden Zahl von Einkaufszentren haben klassische Ankermieter wie JC Penny oder Sears bereits aufgegeben. Wie sehen Sie die Entwicklungen und Perspektiven bei den Handelsimmobilien? Man muss die Entwicklungen sehr genau be- obachten. Die klassische Mall in suburbanen Lagen, also auf der grü- nen Wiese vor den Städten, ist an vielen Standorten obsolet geworden. Wir fokussieren uns im Wesentli- chen auf zwei Produkte: Einerseits sind das Nahversorgungs-zentren mit Lebensmittelhandel sowie Ge- schäften und Dienstleistern für den täglichen Bedarf. Dieses Geschäft ist vom E-Commerce wenig betrof- fen. Andererseits fokussieren wir uns auf Einzelhandelslagen in den Innenstädten wie die Newbury Street in Boston oder die M Street in Georgetown in Washington. Das sind klassische Einzelhandelsstraßen mit ei- nem bunten Mix aus eher kleineren Mietern. In den beiden Städten sind das aber die pro- minentesten Einkaufsstraßen, und hier sind wir jeweils der größte Vermieter. Uns ist in den vergangenen Monaten und Jahren aufgefallen, dass die profes- sionellen Anleger mit niedrigeren Rück- flüssen und Renditen zufrieden sind als die Privatanleger und deren Berater. Vor dem Hintergrund, dass die Rendite ein Gradmesser für die Risiken eines Investments ist, stellt sich die Frage, ob die Privatanleger höhere Risiken tragen müssen als institutionelle Inve- storen. Wie sehen Sie das? Ich glaube, dass der Fokus der Privatan- leger viel stärker auf der Höhe der Aus- zahlungen und nicht auf dem Gesamter- gebnis liegt. Das ist ein Fehler. Die An- leger sollten nicht auf die Höhe der pro- gnostizierten Auszahlungen achten, denn das ist irreführend. Ein Investment kann nicht mithilfe laufender Auszahlungen, sondern immer erst dann beurteilt wer- den, wenn es aufgelöst ist. Die institu- tionellen Investoren achten nicht so sehr auf laufende Auszahlungen, sondern auf die Wahrscheinlichkeit, mit der das an- gestrebte Renditeziel erreicht wird. Bei den institutionellen Investoren ist außer- dem die Frage, wie hoch deren Eigen- kapitalkosten und die Renditeanforderungen sind. Das mag bei einem Lebensversicherer ganz anders aussehen als bei einem Opportu- nity-Fonds. Sie haben es schon angesprochen: Es ist sehr viel Liquidität im Markt, und die Zinsen für Finanzierungen sind sehr günstig. Was passiert eigentlich, wenn die Zinsen wieder steigen? In den USA können wir einen gewissen Zins- anstieg verkraften. Ich glaube, dass sowohl die Konjunktur als auch der Immobilienmarkt in den nächsten zwei bis drei Jahren einen Anstieg von 150 bis 200 Basispunkten be- wältigen können. Man sollte auch davon aus- gehen, dass das so kommt. Das wird aber zum Teil kompensiert durch die gesunkenen Finanzierungskosten. Der Wettbewerb zwi- schen den Banken ist so groß gewor- den, dass die Margen in den vergan- genen zwei Jahren um mindestens 100 Basispunkte gesunken sind. Und da ist noch Luft. Der Spielraum ist aber endlich! Da haben Sie recht. Die Banken wollen jedoch Neugeschäft machen. Sie sind aber sehr selektiv gewor- den bei dem, was sie finanzieren und mit wem sie etwas finanzieren. Und das kann man sich zunutze machen. Vielen Dank für das Gespräch. FP » Die Büronachfrage hat sich verändert. Heute sind hohe Decken, viel Tageslicht und mehr Gemeinschaftsflächen gefragt. « Jürgen Gerber, Jamestown Jürgen Gerber: „Wenn Sie ein Objekt kaufen, das 20 Jahre und älter ist, müssen Sie es neu positionieren.“ Jamestown Firma Jamestown US-Immobilien GmbH Gründung: 1990 * Sitz: Köln Kapital: 1.500.000 Euro Gesellschafter: Christoph Kahl, Ute Kahløø Geschäftsführung: Jochen Stockdreher, Jürgen Gerber, Christoph Kahl Emissionen: 35 Fonds per Ende 2013 realisiert Anlegerkapital: 4,67 Mrd. Dollar per Ende 2013 platziert Zahl der laufenden Fonds: 4 Immobilien- und 2 Waldfonds per Ende 2013 Fondsvolumen der laufenden Fonds: 3,53 Mrd. Dollar per Ende 2013 EK laufende Fonds: 1,99 Mrd. Dollar per Ende 2013 Anleger laufende Fonds: 32.000 per Ende 2013 Zahl der liquidierten Fonds: 2,68 Mrd. Dollar per Ende 2013 ø Rendite der liquidierten Fonds: 19 Prozent p.a. ø Rendite vor Steuern *Die Schwestergesellschaft in Atlanta (USA) wurde 1983 gegründet. Quelle: Jamestown