FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2014

sachwerte I aktuelle beteiligungen 158 www.fondsprofessionell.de | 4/2014 E ndlich kommt Leben in die AIFM-re- gulierte Fondswelt. Die BaFin gibt im- mer mehr alternative Investmentfonds (AIF) für den Vertrieb frei. Mit den ersten Flugzeugfonds gewann das Angebot auch an Vielfalt (siehe Story ab Seite 144). Außerdem lockert sich langsam der Produktengpass, der im Vertrieb entstanden war und zuletzt durch un- regulierte Produkte ausgeglichen wurde. FONDS professionell hat sich auch diesmal wieder drei Angebote angesehen. Ab dieser Ausgabe steuern die Analysten des Fondsvertriebs eFonds Zusammenfassungen ihrer Plau- bilitätsanalysen bei (siehe nächste Seite). Berater mit einer gültigen Vertriebsver- einbarung haben auf der eFonds-Plattform Zugriff auf die vollständigen Prüfberichte. HTB 6. Immobilienportfolio Der erste Zweitmarktfonds unter dem Re- gime der AIFM-Regulierung und des Kapital- anlagegesetzbuches kommt aus Bremen. HTB hat den Portfoliofonds im Juni auf den Markt gebracht. Zu diesem Zeitpunkt war die Kapi- talverwaltungsgesellschaft (KVG) zwar bei der BaFin registriert, deren Erlaubnis für die Emission und Verwaltung alternativer Invest- mentfonds erhielt HTB jedoch erst im Herbst. Das Unternehmen gilt als einer der Pioniere im Zweitmarkt geschlossener Fonds. Es legt seit 2002 Zweitmarktfonds auf, zunächst mit dem Schwerpunkt Schiffe und ab 2006 auch mit Immobilien. HTB hat nach eigenen Angaben für die ersten vier Zweitmarktim- mobilienfonds 50 Millionen Euro Eigenka- pital platziert und geschlossene Fondsbeteili- gungen mit einem Nominalkapital von knapp 78 Millionen Euro angekauft. Der aktuelle Fonds soll 15 Millionen Euro bei Investoren einsammeln und direkt über den Zweitmarkt oder indirekt über die Investition in inländi- sche Spezialfonds Anteile an geschlossenen Fonds erwerben. Das Immobilienportfolio soll schließlich zu mindestens 70 Prozent in den alten Bundesländern (inklusive Berlin) und zu mindestens 75 Prozent in den Segmenten Bü- ro, Einzelhandel und Logistik veranlagt sein. In Summe plant HTB, Anteile an bis zu 50 deutschen Immobilienfonds zu erwerben. Der Portfoliofonds ist auf eine Laufzeit von zehn Jahren ab der Vollinvestition ausgelegt. Die Prognoserechnung endet im Jahr 2025 mit dem Verkauf der Beteiligungen. Die Herausforderungen im Zweitmarkt sind das Aufspüren interessanter Beteiligungen und die Ermittlung des fairen Marktwerts. Die KVG hat die Gooßen & Heuermann Wirt- schaftsprüfer- und Steuerberatersozietät mit der Bewertung der potenziellen Zielinvest- ments beauftragt. Zweitmarktfonds versuchen typischerweise, die Anteile unter dem Nomi- nalwert zu erwerben. Das ist allerdings nicht immer möglich und nicht sinnvoll, wenn die Abstriche bei der Qualität zu hoch sind. Außerdem muss das Management die Pro- bleme in den Zielfonds bewältigen, vor allem wenn wegen wirtschaftlicher Zwänge Hand- lungsbedarf besteht (etwa Sanierung und Not- verkauf einer Immobilie). Von den Vorgänger- fonds hat bislang der zweite Immobilien- portfoliofonds am meisten an die Anleger aus- gezahlt. Die kumulierten Ausschüttungen betragen je nach Beitrittszeitpunkt des Anle- gers bis zu 32 Prozent. (Die Fondsbewertung der eFonds-Analysten lesen Sie auf der näch- sten Seite) Hannover Leasing Fonds 2010 Das aktuelle Holland-Angebot von Hanno- ver Leasing ist ein Auslaufmodell. Denn der Immobilienfonds, der im Sommer 2014 in den Vertrieb ging, wurde bereits im Jahr 2013 nach „altem Recht“ aufgelegt. Es handelt sich hier also nicht um einen alternativen Investmentfonds (AIF) im Sinne der AIFM-Regulierung. Der Fondsmanager ist erst im Jahr 2010 in den niederländischen Markt ein- gestiegen und hat bislang drei Immo- bilienfonds platziert. Zu deren Per- formance ist noch kein aussagekräftiges Urteil möglich. Der vorliegende Fonds hat eine im Früh- jahr 2013 fertiggestellte Immobilie in der Stadt Utrecht erworben. Sie verfügt über 10.600 Quadratmeter Bürofläche und 7.400 Quadratmeter Forschungs-, Labor-, Lager- und Technikflächen. Zum Gebäude gehören außerdem 176 Pkw-Stellplätze. Das gesamte Objekt ist an eine Gesellschaft des Lebens- mittelkonzerns Danone vermietet. Der Miet- vertrag hat eine feste Laufzeit von 20 Jahren ohne vorzeitige Kündigungsrechte. Wenn Danone den Vertrag nicht rechtzeitig kündigt, verlängert er sich automatisch um jeweils fünf Jahre. Die Miete wird jährlich an die Inflation angepasst, allerdings kann sie nur erhöht werden. Wenn der Verbraucherpreisindex fällt, bleibt die Miete laut Fondsprospekt gleich. Danone hat für die Mietverpflichtungen eine Konzernbürgschaft übernommen. Der niederländische Büromarkt befindet sich in einer schwierigen Lage. In weiten Tei- len des Landes drückt ein starkes Überange- bot auf die Auslastung der Immobilien und mithin auf die Mieten. In Utrecht, dem viert- größten Büromarkt der Niederlande, ist das nicht anders. Das Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle berichtet, dass im zweiten Quartal 2014 so wenige Büroflächen wie seit zehn Jahren nicht mehr vermietet wurden. Es wurden nur vier Verträge über insgesamt 2.632 Quadratmeter geschlossen. Der Büro- markt im Stadtgebiet besteht aus zirka 2,6 Millionen Quadratmeter Fläche; 14,1 Prozent waren Ende Juni nicht vermietet. Vor der Krise lag die Leerstandsrate bei rund acht Foto: © Roberto1977 – Dreamstime, eFonds FONDS professionell liefert einen Überblick über die aktuell in Zeichnung befindlichen Beteiligungen. Der Motor des Beteiligungsmarktes kommt langsam auf Touren. Die Berater können auf ein wachsendes AIF-Angebot zurückgreifen. Sachwert radar