FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2014

159 www.fondsprofessionell.de | 4/2014 HtB 6. Immobilieninvestment Portfolio alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschlannd Rechtsform: GmbH & Co. KG Währung: Euro Fondsvolumen: 15.000.000 Euro (ohne Agio) Eigenkapital: 15.000.000 Euro zzgl. Agio Mindestbeteiligung: 5.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote: 85,71 % Laufzeit: Ende 2025 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 157,52 % KVG: HTB Hanseatische Fondshaus GmbH Verwahrstelle: BLS Revisions- und Treuhand GmbH BaFin-Gestattung: 18.6.2014 (Nachtrag: 8.8.2014) Beteiligungsgegenstand: Immobilienportfolio aus Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds (Anlageobjekte) auf dem Zweitmarkt D ie Fondsgesellschaft plant sich direkt über den Zweitmarkt oder indirekt über die Investition in inländische Spezial-AIFs an bereits bestehenden geschlossenen Immobilienfonds (Zielfonds) zu beteiligen. Das Spektrum der möglichen Anlageobjekte wurde mit der BaFin abgestimmt. Die Investitionskriterien sind nach- vollziehbar. Von dem geplanten Fondsvolumen in Höhe von 15 Millionen Euro sollen rund 90 Prozent für den Erwerb von Beteiligungen verwendet werden. Die Sub- stanzquote ist für einen reinen Eigenkapitalfonds als angemessen zu beurteilen. Da zum Zeitpunkt der Aufstellung des Verkaufsprospekts noch nicht feststeht, in welche Beteiligungen investiert wird, lässt sich eine konkrete, das heißt auf bestimmte Beteiligungen gestützte Prognoserechnung nicht auf- stellen. Für die Prognoserechnung wurden daher ver- einfachte Annahmen getroffen, die nachvollziehbar und angemessen erscheinen. Im Falle einer Rückabwicklung kann es gemäß Verkaufsprospekt zu Verlusten für die Anleger kommen. Da der Zweitmarktfonds keine festen Anlageobjekte zu finanzieren hat und nahezu die gesam- ten Kosten des Fonds in Relation zum Nettoinventarwert berechnet werden, ist eine Rückabwicklung allerdings als unwahrscheinlich einzustufen. Die HTB Hanseatische Fondshaus GmbH ist seit dem 4. 9. 2013 bei der Bundesanstalt für Finanzdienst- leistungsaufsicht (BaFin) registriert (§ 44 Kapitalanla- gegesetzbuch (KAGB) und hat am 5. 11. 2014 von der BaFin die Erlaubnis zum Geschäftsbetrieb als Kapitalver- waltungsgesellschaft (KVG) nach § 20 KAGB erhalten. Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung hängt wesent- lich von der Wertentwicklung des zu erwerbenden Zweit- marktportfolios ab. Die HTB Fondsgruppe gehört zu den Pionieren im Bereich der geschlossenen Zweitmarkt- immobilienfonds und verfügt über langjährige Erfahrung in diesem Segment. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Jörg Busboom, Geschäftsführer HTB Fondshaus, Patrick Brinker, Prokurist HTB Fondshaus eFonds-GESamtBEwErtUnG aus der Plausibilitätsanalyse Hannover Leasing Fonds 2010 Danone, Utrecht alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Holland Rechtsform: GmbH & Co. KG (kein AIF nach KAGB) Währung: Euro Fondsvolumen: 64.205.000 Euro (ohne Agio) Eigenkapital: 32.205.000 Euro zzgl. Agio Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote: 92,44 % Laufzeit: Ende 2013 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 159,74 % KVG: Hannover Leasing Investment GmbH Verwahrstelle: entfällt (kein AIF nach KAGB) BaFin-Gestattung: 2.7.2013 (Nachtrag: 23.7.2014) Beteiligungsgegenstand: Beteiligung an der Fondsimmobilie „Danone Nutricia Research“ in Utrecht, Niederlande D er Anleger beteiligt sich an einer Fondsgesell- schaft, in deren Eigentum sich ein Erbbaurecht an einem Grundstück mit der darauf errichteten Fondsimmobilie „Danone Nutricia Research“ in Utrecht befindet. Die im Mai 2013 fertiggestellte Immobilie be- sitzt eine Green-Building-Zertifizierung und befindet sich auf dem Gelände des Utrecht Science Park, einem international führenden Zentrum im Bereich der Bio- und Lebenswissenschaften (Life Sciences). Die Immobilie wurde auf einem Erbbaugrundstück, das sich im Eigentum der Universität Utrecht befindet, er- richtet und ist als Forschungs- und Entwicklungs- zentrum mit Büros und Laboratorien zu nutzen. Das Fondsobjekt, dessen Wert gutachterlich bestätigt wur- de, soll mit einem Eigenkapital von zirka 32,20 Millio- nen Euro und einem Fremdkapital von 32 Millionen Euro finanziert werden. Das Darlehen wurde bereits abgeschlossen, die Zinsen wurden zu marktgerechten Konditionen durch den Abschluss von Finanztermin- geschäften für einen Zeitraum bis 31.5.2023 komplett gesichert. Die Platzierung des Eigenkapitals ist durch eine Platzierungsgarantie der Hannover Leasing GmbH & Co. sichergestellt. Das Fondsobjekt „Danone Nutricia Research“ ist für 20 Jahre vollständig an die Danone Research B.V. vermietet. Es besteht eine Mietgarantie der Danone Baby and Medi- cal Nutrition B.V. Der Mieter beziehungsweise der Miet- garant verfügt über eine gute Bonität. Der wirtschaftli- che Erfolg der Beteiligung hängt wesentlich von einem erfolgreichen Verkauf der Fondsimmobilie ab. Die vorgegebene Nutzung der Immobilie als For- schungs- und Entwicklungszentrum mit Büros und La- boratorien sowie auch im Rahmen des Erbbaurechts- vertrags definierte zustimmungspflichtige Vorgänge könnten zu Einschränkungen bei der Entwicklung be- ziehungsweise der Vermarktung der Immobilie führen. Diese Umstände wurden im Veräußerungsszenario mit einem gegenüber dem Kaufpreisfaktor um 1,93 Jah- resmieten geringeren Verkaufsfaktor von 14,6 Jahres- mieten berücksichtigt. Fazit: Der Fonds ist plausibel. eFonds-GESamtBEwErtUnG aus der Plausibilitätsanalyse * Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). Quelle: eFonds Büroleerstand in Utrecht In Utrecht stehen derzeit rund 350.000 Quadratmeter Bürofläche leer. Betroffen sind vor allem ältere Häuser in nicht so guten Lagen. Quelle: Jones Lang LaSalle 0 2 4 6 8 10 12 14 0 2004 2006 2008 2010 2012 Q2 ’14 50 100 150 200 250 300 350 tausend m 2 Leerstand (nominal) Leerstandsrate Leerstandsrate %