FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2014

gerichtete Strategie hat im laufenden Jahr deutlich über sechs Prozent gemacht, auf Sicht von drei Jahren liegen Meyer und sein Team knapp darunter. Nicht einmal ein Fünf- tel der direkten Immobilienhalter in Deutsch- land schneidet laut DIW-Studie besser ab (sie- he Grafik). Attraktivität eingebüßt Umso ärgerlicher, dass das Segment der offenen Immobilienfonds im Sog der Finanz- krise arg in Verruf geraten ist. Die liquiditäts- bedingte Schließung und Abwicklung von nunmehr 18 Fonds imWert von 33 Milliarden Euro hat das Vertrauen in die Anlageklasse nachhaltig beschädigt (siehe Übersicht Sei- te 96). Und diese Lücke ist groß. Das Prin- zip einer breit gestreuten, professionell ge- managten Immobilienanlage für kleines Geld ist praktisch alternativlos, zumal die Fonds bis zur Zäsur 2009 über Jahrzehnte ausnahmslos positive Renditen geliefert haben. Mit der Einführung gesetzlicher Halte- und Rückgabefristen ist die eigent- liche Achillesferse zwar seit letztem Jahr beseitigt, die offenen Immobilienfonds haben durch den Verlust der täglichen Ver- fügbarkeit des Kapitals dennoch spürbar an Attraktivität eingebüßt – besserer Anleger- schutz hin oder her. Sieht man vom Inter- esse institutioneller Investoren ab, ist das Segment im Retailgeschäft von den Absatz- erfolgen guter Jahre weit entfernt und steckt gerade im freien Fondsvertrieb, wo schlicht die Produkte fehlen, nach wie vor in der Krise. Und die Anzeichen einer Wieder- belebung sind rar gesät. Die Märkte sind heiß Als erster Anbieter hatte sich die Kanam Grund mit einem Produkt nach neuem Recht aus der Deckung gewagt und Ende 2013 den global anlegenden Fonds Leading Cities Invest präsentiert. Knapp ein Jahr nach dem Vertriebsstart umfasst das Port- folio lediglich zwei Objekte in Hamburg und Paris, das Volumen dümpelt nach einem Cash-Stopp um die Marke von 20 Millionen Euro. „Die Nachfrage institutio- neller Investoren ist weltweit ungebro- chen hoch. Viele Märkte sind heißge- laufen, und das Preisniveau macht die Suche nach renditestarken Immobilien mit Potenzial schwierig“, sagt Kanam-Sprecher Michael Birnbaum. Den Boom befeuern würden nicht zuletzt asiatische und arabi- sche Staatsfonds, deren Kapital bevorzugt in die Immobilienmärkte Nordamerikas und Westeuropas und hier insbesondere nach Deutschland fließt. „Solange das Zinsniveau so niedrig bleibt, werden institutionelle Anle- ger ihre Immobilienquoten weiter nach oben fahren, und der Druck auf den deutschen Im- mobilienmarkt wird weiter steigen“, so Birn- baum weiter. Weil in diesem Umfeld Bieterverfahren wenig Erfolg versprechen, setzt Kanam verstärkt auf Off-Market-Deals, die man über das eigene globale Netzwerk akquiriert. „Wir arbeiten dabei nach Cash- Call-Prinzip. Unsere Vertriebspartner sam- meln erst dann neue Anlegergelder ein, wenn ein neuer Vorvertrag für ein konkretes Objekt besteht. Mit Blick auf das Zinsniveau und die angestrebte Zielrendite von drei Prozent ist es ohnehin sinnvoll, nicht unnötig viel Liquidität vorzuhalten.“ Während Kanam bereits mit den Tücken des Marktes kämpft, ringt man andernorts noch ums richtige Konzept. „Die Vorberei- tungen für neue Immobilienprodukte für private Investoren sind noch nicht abge- schlossen“, sagt Brigitte Schroll von SEB Asset Management, wo man bereits vor über einem Jahr die Auflage neuer offener Immo- bilienfonds für Privatanleger vollmundig angekündigt hatte. Die dafür notwendige AIFM-Lizenz hat die SEB bereits Ende April rückwirkend erhalten. Denn ganz untätig war das Immobilienteam unter Führung von Barbara Knoflach nicht. Die AIFM-Übergangsfrist hatte man bereits im Sommer 2013 für die Neuauf- lage des SEB Konzept Stiftungsfonds genutzt. 16 Monate nach dessen Start be- steht das Portfolio allerdings nur aus einer einzigen Logistikimmobilie in Wolfsburg. Tabubruch Den mit Abstand wichtigsten Impuls für die Branche lieferte hingegen der Klassen- primus Deutsche Bank. Die Ankündigung eines Deutschlandfonds nach neuem Recht sorgte nicht nur für einen „Aha-Effekt“ im Markt, sondern stellte in gewisser Weise auch einen Tabubruch dar. Bis dato galt ein solcher Schritt unter den großen banken- nahen Anbietern als wenig wahrscheinlich. Zu groß schien die Gefahr, die Marktführer könnten ihre von der Schließungswelle verschont gebliebenen Produkte mit einem hausinternen Konkurrenzfonds auf Dauer kannibalisieren. Dafür spricht der Be- standsschutz, den Altanleger in Form kür- zerer Halte- und Rückgabefristen genießen. Frische Mittel, so Experten, könnten ver- stärkt in die neuen Produkte fließen und bestehende Fonds langsam aus- trocknen. „Wir rechnen nicht mit ei- nem negativen Effekt für unsere Im- mobilienfonds“, sagt Anke Weinreich, verantwortliche Fondsmanagerin des neuen Grundbesitz Fokus Deutschland. „Der Fonds ist keine Konkurrenz, sondern eine Ergänzung zu unseren beiden global und europaweit investierenden Strategien.“ Schwer vorstellbar, dass die Kunden der Deutschen Bank dieser Argumentation geschlossen folgen. Vier Prozent Rendite 93 www.fondsprofessionell.de | 4/2014 OIF-Mittelaufkommen 2005–2014 2011 2.966 2010 1.719 2009 3.215 2008 2.348 2007 813 2012 2.837 3.562 2013 3.370 4.296 2006 2.939 2005 2.519 -3.428 2014 2.767 627 1.580 1.214 456 1 Die Absatzstatistik des Bran- chenverbandes BVI weist im Segment der offenen Immo- bilienfonds aktuell 40 Publi- kumsfonds und 258 Spezial- fonds aus (Anzahl der ISINs), denen in den ersten acht Monaten des laufenden Jahres über drei Milliarden Euro zugeflossen sind. 2005 waren es in Summe nur 135 Produkte, in der Spitze 2012 immerhin 312. Vor allem die Zu- und Abflüsse der Publikumsfonds sind über die Jahre sehr volatil. 1 inklusive rund 1.600 Millionen Euro Substanzausschüttungen an Anleger von OIF, die in Auflösung sind und als Abflüsse gelten Quelle: BVI, Stichtag 31.8.2014 6.608 5.761 -7.395 Abflüsse in Mio. Euro Jahr Zuflüsse in Mio. Euro n OIF- Spezial fonds n OIF- Publikums fonds Immobilienrenditen privater Anleger 0 Prozent 6,9 % negativ 35,8 % 0–1 Prozent 5,6 % 1–2 Prozent 9,1 % 2–3 Prozent 9,4 % 3–4 Prozent 10,6 % 4–5 Prozent 4,4% 5–6 Prozent 6,3 % 7–8 Prozent 6,2 % über 8 Prozent 5,5% Quelle: DIW, SOEP, Studie im Auftrag der Wertgrund Immobilien AG; Datenbasis 2012 Laut einer Auftragsstudie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung erzielen mehr als ein Drit- tel aller Anleger, die ihr Geld in ein Haus oder eine Eigentumswohnung inve- stieren, eine Nullrendite. Bei 6,9 Prozent ist der Er- trag sogar negativ.