FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2015

Fonds, der nach gut zwei Jahren Vertrieb 2014 geschlossen wurde, hat vor Kurzem eine große Solardachflächenanlage in Bayern erworben. Den drei Fonds gehören nun ins- gesamt 21 Photovoltaikanlagen mit einer Gesamtnennleistung von rund 62 Megawatt, die 160 Millionen Euro gekostet haben. „Alle platzierten Kapitalanlagen laufen wie pro- gnostiziert oder besser – das heißt, alle Auszahlungen an die Anleger sind planmäßig oder darüber hinaus erfolgt“, betont Neitzel in einer Werbeaussendung. Das geht bezogen auf die Energiefonds auch aus der „Leistungs- bilanz 2014“ hervor, die der Initiator veröf- fentlicht hat, obwohl sehr viele Anbieter mitt- lerweile darauf verzichten. Über seine plat- zierten Schiffsfonds gibt der Anbieter jedoch keine Auskunft. Diese entwickeln sich nicht planmäßig, der Mehrzweckfrachter „MS Ben- te“ schlitterte 2014 sogar in die Insolvenz. Der aktuelle Energiefonds soll sein Investi- tionskapital zu etwa zwei Dritteln in Solaran- lagen investieren und für den Rest Blockheiz- kraftwerke erwerben. Es kommen nur Anla- gen in Frage, die zumindest genehmigt, fer- tiggestellt, technisch geprüft und abgenom- men sind. Die Blockheizkraftwerke sollen nicht selbst betrieben, sondern nur vermietet werden. Es stehen noch keine Investitionen fest (Blindpool), im Prospekt sind mögliche Anschaffungen exemplarisch dargestellt. Der Einsatz von Krediten ist zulässig und geplant; Neitzel rechnet mit einer Fremdkapitalquote von etwa 63 Prozent des Fondsvolumens. Der Initiator arbeitet mit einem Ingenieur- büro für die laufende Überwachung der Anla- gen parallel zu den vertraglich gebundenen technischen Betriebsführern zusammen. Da es sich um einen Blindpool handelt, sind sinn- volle Aussagen zur Prognose nicht möglich. Die prognostizierte Gesamtauszahlung von 2015 bis zum Jahr 2024, in dem die Anlagen verkauft werden sollen, beträgt rund 163 Pro- zent, bezogen auf das Anlegerkapital. Wealthcap Deutschland 38 Seinen ersten Immobilienfonds in der voll- regulierten „Neuen Welt“ hat der erfahrene Initiator Wealthcap seiner Heimatstadt Mün- chen gewidmet. Dort hat er in verschiedenen Lagen drei völlig unterschiedliche Immobilien erworben. Besonders markant ist das „Busi- ness Center ZOB“ am Zentralen Omnibus- bahnhof relativ nah dem Hauptbahnhof. Die größten Flächen sind von einem Wissen- schaftsverlag und einem Eventveranstalter ge- mietet. Im Osten nahe der Messe besitzt der Fonds im „Campus M“ ein Bürogebäude, das zu 60 Prozent von der Arag Versicherung ge- nutzt wird. Die „Gewerbeobjekte Hufeland- straße“ im Norden der Stadt teilen sich BMW (zwei Drittel) und das schwedische Techno- logieunternehmen Semcon (ein Drittel). Die Immobilien wurden in den Jahren 2001 und 2009 fertiggestellt. Sie verfügen über eine Gesamtmietfläche von etwa 53.000 Quadrat- metern und einige hundert Pkw-Stellplätze. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Miet- verträge liegt zwischen vier und neun Jahren, wobei die kürzer laufenden Verträge im größ- ten Fondsobjekt ZOB vorliegen. Somit fallen hier im Besonderen Neuvermietungsaktivitä- ten in die bis Ende 2025 vorgesehene Fonds- laufzeit. Bei notwendigen Anschlussvermie- tungen stellen Fondsinitiatoren in den lang- fristigen Kalkulationen üblicherweise eine Rücklage von vier Prozent der Mieteinnah- men ein. Nach einer Analyse des Branchen- dienstes „Fondstelegramm“ hat Wealthcap das Mietausfallrisiko und die Leerstandskosten „optimistisch“ kalkuliert. Für die Anleger erwartet der Initiator Gesamtauszahlungen von 152 Prozent des Investorenkapitals. Das Fondsvolumen von rund 152 Millionen 169 www.fondsprofessionell.de | 4/2015 Wealthcap Deutschland 38 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilien Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. KG Währung: Euro Fondsvolumen: 152.224.000 Euro Eigenkapital: 81.090.000 Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote: 88,54 % Laufzeit: 31.12.2025 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 152,43 % KVG: Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft GmbH Verwahrstelle: State Street Bank GmbH Bafin-Gestattung: 12.12.2014 Beteiligungsgegenstand: Beteiligung an drei Objektgesellschaften, die in Grundstücke und Gebäude in München investieren. Mit dem vorliegenden Angebot kann sich der Anleger an einer Investmentgesellschaft beteiligen, die über drei Objektgesellschaften in jeweils eine Immobilie investiert. Die Anteile an den Objektgesellschaften wurden vom Fonds bereits erworben. Alle drei Immobilien befinden sich in München. Ein Objekt liegt sehr zentral, die anderen beiden befinden sich in Randlagen. Der Verkehrswert der Immobilien wird durch jeweils zwei Wertgutachten als marktkonform bestätigt. Wealthcap ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Unicredit Bank. In der 30-jährigen Unternehmenshi- storie wurden 138 Beteiligungen in zwölf unterschiedlichen Anlageklassen platziert. Die Immobilien sollen mittelbar mit einem Eigenkapital in Höhe von 81,1 Millionen Euro auf Ebene der Investment- gesellschaft und einem Fremdkapital von 67,1 Millionen Euro auf Ebene der Objektgesellschaften finanziert werden. Die Gesamtfinanzierung des Fonds ist gesichert, da die Platzierungsgarantie zwischenzeitlich in Anspruch genom- men wurde. Bei den drei Fondsobjekten handelt es sich in zwei Fällen um sogenannte Multi-Tenant-Immobilien, d. h., es beste- hen mehrere Mietverträge mit unterschiedlichen Mietern. Größter Mieter ist die Arag. Die Miete der Arag macht rund 23 Prozent der kalkulierten jährlichen Gesamteinnahmen des Fonds aus. Aufgrund der vergleichsweise kurzen Restlaufzeit der Mietverträge im Objekt „Hackerbrücke“ wurden vorsorglich beträchtliche Kosten für Neuvermie- tung kalkuliert. Durch die langfristig zu günstigen Konditionen aufgenom- mene Fremdfinanzierung besteht auf der Finanzierungs- seite eine gute Planbarkeit. Das Verkaufsszenario unterstellt bei einem Objekt einen höheren, in den beiden anderen Objekten einen niedri- geren Mietvervielfältiger im Vergleich zum Einkauf der Immobilien. Der wirtschaftliche Erfolg des Fonds hängt zunächst von der Entwicklung der Marktmieten sowie der Instandhal- tungs- und Neuvermietungskosten ab. Ferner wird die Ver- längerung der Mietverträge mit der Arag und BMW für die Investmentgesellschaft von zentraler Bedeutung sein. Diese Parameter werden auch die Verkaufspreise bestimmen. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Das ZOB Center ist eines von drei Fondsobjekten. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck * Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). Quelle: Efonds