FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2016

124 www.fondsprofessionell.de | 2/2016 markt & strategie I offene immobilienfonds Foto: © Friedberg | Fotolia I mmobilienfonds galten mal als spießiges Investment: wenig Rendite, dafür kaum riskant. Doch die Wahrnehmung hat sich geändert. In Zeiten, in denen das Sparbuch keinen Ertrag mehr abwirft, dürfen die zwei Prozent Rendite, die mit offenen Immobilien- fonds realistisch zu erwarten sind, schon als attraktiv gelten. Allein im ersten Quartal dieses Jahres pumpten Deutschlands Anleger 2,3 Milliarden Euro in entsprechende Publikumsfonds – so viel wie seit sechs Jahren nicht, zeigen Zahlen des BVI. Die Summe wäre wohl noch höher ausgefallen, wenn nicht viele Fonds vorübergehend ge- schlossen wären, weil sie Probleme haben, das viele Geld rentabel anzulegen. Mit Blick auf das Nullzinsniveau ver- wundert die große Nachfrage der Anleger nicht. Ruft man sich die Krise in Erinne- rung, in die das Segment 2008 nach der Lehman-Pleite gerutscht war, erstaunt der Boom aber doch. Zur Erinnerung: Milliar- denschwere Fonds mussten zusperren, weil sie ihre Objekte nicht so schnell verkaufen konnten, wie Anleger ihr Geld zurückha- ben wollten. Die Krise wirkt nach. 18 offe- ne Immobilienfonds werden derzeit abge- wickelt, zehn davon sind bereits auf die Ver- wahrstelle übergegangen, die das Portfolio nun liquidiert. Die Inhaber einiger dieser Fonds haben mehr als die Hälfte ihres Ein- satzes verloren (siehe Grafik nächste Seite). Damit sich eine solche Krise nicht wieder- holt, schreibt das Kapitalanlagegesetzbuch seit 2013 eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren vor. Zudem können Anleger nur mit einem Jahr Vorlauf kündigen. „Dennoch ist die Ge- fahr eines Ausverkaufs nicht gebannt, wenn die Stimmung eines Tages kippt“, warnt Scope- Analystin Sonja Knorr. Im Durchschnitt stam- me der größte Teil der Einlagen der Fonds, die nicht abgewickelt werden, immer noch von Altanlegern. „Und die dürfen auch wei- terhin Anteile imWert von bis zu 30.000 Euro von heute auf morgen zurückgeben.“ Die großen Fonds halten allesamt dicke Liquiditätspuffer vor, um nicht in Schwierig- keiten zu kommen. Zu groß darf die Kasse aber auch nicht werden, sonst verwässert sie die Rendite. „Die Fondsmanager müssen mit realen Negativzinsen leben, wenn sie das Geld der Anleger nicht gleich unterbringen können“, betont Knorr. Kein neues Geld erwünscht Die drei Privatkundenfonds Uni Immo Deutschland, Europa und Global nehmen darum derzeit kein neues Geld mehr an, nur Sparpläne sind ausgenommen. „Oberstes Ziel bleibt die Qualität der Produkte im Interesse unserer Anleger“, sagt Reinhard Kutscher, Chef der Union Investment Real Estate. Neue Anteile werden erst ausgegeben, wenn die Manager wieder Chancen wittern. Die Nach- frage nach qualitativ hochwertigen Objekten an attraktiven Standorten übersteige das Angebot derzeit um ein Vielfaches. „Diese Objekte werden dann oftmals in Bieterverfah- ren verkauft, was den Preis in die Höhe treibt“, sagt Kutscher. „Aus unserer Sicht muss eine nachhaltige Wirtschaftlichkeit der Objekte gegeben sein. Daher werden wir im Sinne unserer Anleger nicht jeden Preis mitgehen.“ Die Deka steuert die Liquidität ihrer Immobilienfonds anders: Sie legt seit 2008 in Absprache mit den Sparkassen jedes Jahr Kontingente fest. Hat ein Institut sein Kontingent ausgeschöpft, können dessen Kunden keine Anteile mehr zeichnen. Über eine andere Sparkasse sind die Fonds womöglich aber noch zu haben. „An die- sem System halten wir auch im aktuellen Umfeld fest, um die Mittelzuflüsse in die Fonds zu steuern und Liquiditätsüberhänge sowie Anlagedruck zu vermeiden“, sagt Offene Immobilienfonds sind so begehrt, dass einige Anbieter kein neues Geld mehr annehmen. Die Fonds in Abwicklung dagegen kämpfen gegen die Uhr. Getrennte Welten Das Schöne und das Hässliche liegen oft gar nicht so weit voneinander entfernt. Ähnlich ist es bei den Immobilien- fonds: Während 18 Fonds abgewickelt werden müssen, erfreuen sich andere Portfolios hoher Nachfrage. Her mit den Millionen Nettomittelaufkommen ausgewählter offener Immobilienfonds 2015 in Mio. Euro Schon im vergangenen Jahr sammelten viele offene Immobilien- fonds große Summen ein. Der Trend hält an. Quelle: BVI 0 100 200 300 400 500 600 700 p Grundbesitz Euro a , 737 9 Mio. Euro p Uni Immo: Euro a , 718 8 Uni Immo: Deutschland , 715 5 Hausinvest , 626 3 Uni Immo: Global , 581 4 p Deka-Immobilien Euro a , 543 9 Westinvest Intersele ct | 313,8 Deka-Immobilien Gl obal | 307,4 Grundbesitz Fok us Deutschland | 7 250, Euro Mio.