FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2016

A uf dem Emissionsmarkt der Sachwert- investments ging es im Frühjahr ins- gesamt eher gemächlich zu. Zu den wenigen interessanten Ereignissen gehörte ein im Markt der geschlossenen Publi- kumsfonds neues Produktkonzept, das die Deutsche Bank vorstellte. Das No- vum: Der Dachfonds wurde in Form der geschlossenen Investmentaktienge- sellschaft aufgelegt. Die Anleger erwer- ben Aktien anstatt wie üblich Komman- ditanteile. Emittiert wurden 50.000 Inha- beraktien zu einem Stückpreis von 5.000 Euro. Die Papiere werden allerdings nicht zum Handel an einem geregelten Markt zu- gelassen und können während der Fondslauf- zeit auch nicht zurückgegeben werden. Wäh- rend der bis Ende 2028 geplanten Fondslauf- zeit können die Anleger ihre Aktien privat verkaufen. Die Rechtsform der Investment- AG hat der Initiator nach eigenen Angaben unter anderem deshalb gewählt, um den Zeichnungsprozess und die Übertragbarkeit des Fondsanteils zu vereinfachen. Die Investment-AG, an der die Anleger be- teiligt sind, soll indirekt über Fondsgesellschaf- ten (Zielfonds) und direkt über Co-Investments in den Segmenten Immobilie und Infrastruktur, Energie und Transportmittel investieren. Da es auf dem Primärmarkt nur wenige interessante Publikumsfonds gibt, darf der Portfoliofonds auch Beteiligungen an semiprofessionellen und institutionellen Fonds eingehen. Außer- dem dürfen via Sekundärmarkt auch Anteile an bereits bestehenden Fonds gekauft werden. Blindpool Da der Fonds noch keine Investitionen ge- tätigt hat, beteiligen sich die Anleger hier an einem Blindpool, bei dem zudem die Investi- tionskriterien eher weit gefasst sind. Wer hier investiert, muss dem Management vertrauen – Erfahrungs- und Erfolgsnachweise der Ak- teure liegen leider keine vor. Fondsmanager ist die DB Private Equity, eine hundertprozen- tige Tochtergesellschaft der Deutschen Bank. Was die Risikostreuung betrifft, ist festge- legt, dass der Dachfonds von seinem Kapital grundsätzlich nicht mehr als ein Viertel in eine einzelne Beteiligung investieren darf. Eine Ausnahme gibt es aber: Bei Spezialfonds, die von DB Private Equity gemanagt werden, dürfen es bis zu 80 Prozent sein. Im Fondsprospekt skizziert der Initiator ein Investitionsszenario. Es sieht vor, dass das Portfolio zur Hälfte aus Anteilen an Immo- bilienfonds besteht. Weitere 40 Prozent ent- fallen auf Infrastrukturfonds, und Co-Invest- ments sind mit nur zehn Prozent Anteil unter- gewichtet. Es ist geplant, dass während der Fondslaufzeit Erträge aus den Zielbeteiligun- gen reinvestiert werden. Der Fonds kann bis zu 250 Millionen Euro Eigenkapital bei Anlegern einsammeln. In sei- nen Prognoserechnungen kalkuliert der Initia- tor mit einem Platzierungsvolumen von 100 Millionen Euro. Davon sollen im ersten Schritt etwa 98 Millionen Euro in Fonds und Co-Investments veranlagt werden. Aus den laufenden Rückflüssen sollen jährliche Aus- zahlungen in Höhe von vier Prozent an die Anleger geleistet werden. Im zweiten Schritt werden die verbleibenden Erträge aus den Beteiligungen laufend reinvestiert. In der Pro- gnoserechnung beträgt das Volumen sämtli- cher Reinvestitionen 66 Millionen Euro. Im Basisszenario schafft der Fonds über die gesamte Laufzeit insgesamt Auszahlungen von 151 Prozent des Anlegerkapitals (ohne Agio). Davon müssen die Anleger die Kapi- talertragsteuer bezahlen. HTB 7. Immobilienportfolio Einen völlig anderen Zugang zum Immo- bilienmarkt bietet das HTB Fondshaus. Die Bremer sind seit 2002 aktiv und auf Investi- tionen im Zweitmarkt spezialisiert. Weil Schiffsfonds seit Längerem out sind, be- schäftigt sich HTB inzwischen primär mit Immobilien. Die Strategie besteht dabei darin, unterbewertete Fonds zu finden und zu kaufen. Diese schwierige Aufgabe soll auch der jüngste Fonds meistern, für den man derzeit auf der Suche nach mindestens 15 Millionen Euro Eigenkapital ist. Fremd- kapital soll nicht zum Einsatz kommen. Gegenüber dem Vorgängerprodukt wurde eine wesentliche strategische Veränderung vorgenommen: Der neue Dachfonds soll die Anteile an den Zielfonds nicht mehr bis zu deren Liquidation halten, sondern während der Laufzeit aktiv handeln, wenn der Zweit- marktkurs gestiegen ist. Der Initiator ver- spricht sich davon mehr Liquidität für die laufenden Auszahlungen, die zunächst vier bis sechs Prozent und ab 2020 mehr als zehn Prozent pro Jahr betragen sollen. Um das zu erreichen, will man sich an mindestens 50 laufenden geschlossenen Immobilienfonds beteiligen. Bislang wurden aber noch keine Investitionen getätigt, die Anleger kaufen also auch hier einen Blindpool. Die Fondslaufzeit ist bis Ende 2027 geplant. Die Prognoserech- nung stellt einen Gesamtrückfluss von rund 169 Prozent des eingesetzten Nominalkapitals in Aussicht (vor Steuern). Ob der Fondsinitiator in seiner Historie schon vergleichbare Ergebnisse geliefert hat, lässt sich anhand einer Leistungsbilanz über- prüfen. Diesbezüglich veröffentlicht HTB regelmäßig eine kurze „Performanceübersicht“ mit einigen Eckdaten der bisher platzierten Immobilienfonds. Die beiden ältesten Fonds, emittiert in den Jahren 2006 und 2008, sind demnach seit 2009/2010 voll investiert und da- bei jeweils an rund 90 Immobilien in Deutsch- land beteiligt. Bezogen auf das investierte Kapital beträgt der Büroimmobilienanteil in beiden Fonds derzeit 43 Prozent. Abgesehen davon unterscheiden sich die Portfolios stark: Während der erste Fonds auf Seniorenheime und Einkaufszentren setzt, dominieren im zwei- sachwerte I aktuelle beteiligungen 168 www.fondsprofessionell.de | 2/2016 Foto: © Roberto1977 | Dreamstime; Patrizia Grundinvest; Nordex; FONDS professionell liefert einen Überblick über die aktuell in Zeichnung befindlichen Beteiligungen. Der Beteiligungsmarkt konzentriert sich derzeit weitgehend auf Immobilien. Innerhalb dieser Kategorie unterscheiden sich die Angebote aber gravierend. Sachwert radar