FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2016

O b beziehungsweise wie sich die über- raschende Insolvenz des Containerma- nagers Magellan auf den Absatz von Beteiligungen auswirken wird, ist eine Frage, die derzeit die ganze Branche beunruhigt. Das Unternehmen galt als seriöser Anbieter, umso größer war der Schock über die Pleite (siehe auch den Artikel auf Seite 170). Nach der Som- merpause wird sich nun zeigen, ob das Debakel den Vertrieb anderer Beteili- gungsmodelle in Mitleidenschaft ziehen wird. Betroffen wären etliche Anbieter, denn zuletzt kamen zahlreiche Vermögens- anlagen in Form von Anleihen, Genussrechten und Fonds sowie ein neues, reguliertes Con- tainer-Direktinvestment auf den Markt. Au- ßerdem starteten einige voll regulierte Alter- native Investmentfonds (AIF) in den Vertrieb. FONDS professionell hat sich zwei Immo- bilienangebote und ihre Zielmärkte etwas näher angesehen: einen INP-Pflegeheimfonds und einen US-Fonds von Wealthcap. 23. INP Pflege Portfolio Die Krisen im Markt der geschlossenen Fonds decken auf, wer sein Geschäft wirklich versteht. Oftmals zeigt sich, dass Spezialisten im Gegensatz zu Multi-Asset-Anbietern eine überdurchschnittliche Performance erreichen. Für Schiffe gilt das inzwischen zwar nicht mehr – die Branchenkrise ist offensichtlich zu groß –, bei Immobilien kann man das aber sehr gut beobachten. Es gibt erfolgreiche Spe- zialisten in den verschiedenen Bereichen, etwa Jamestown bei US-Immobilien und die Hahn Gruppe bei Handelsimmobilien. Die INP Gruppe konzentriert auf Sozialimmobi- lien und hier insbesondere auf Pflegeimmo- bilien. In diesem Segment sind nur wenige Fondsanbieter aktiv, wobei INP im Vergleich zum Pflegefonds-Marktführer Immac noch ein relativ junges Emissionshaus ist. INP wur- de im Jahr 2005 gegründet und hat bisher 22 geschlossene Fonds platziert. Mit ihnen wur- den nach Unternehmensangaben 27 Pflege- immobilien und vier Kindertagesstätten in Deutschland finanziert. Das Gesamtinvesti- tionsvolumen beträgt 273 Millionen Euro. 119 Millionen Euro davon stellten Anleger als Eigenkapital bereit. Laut der derzeit verfüg- baren Leistungsbilanz haben bis Ende 2014 19 von 21 Fonds die geplanten Auszahlungen an die Investoren geleistet. Lediglich die Fonds 1 und 3 konnten die erwarteten Ergeb- nisse bisher nicht erfüllen; der erste Fonds aus dem Jahr 2006 hat bis Ende 2014 aber im- merhin insgesamt 44,2 Prozent an die Anleger ausgeschüttet – geplant waren 59 Prozent. Pflegeimmobilien und Seniorenresidenzen bilden einen Nischenmarkt im großen Immo- bilienuniversum. Dieser Sektor ist allerdings ein langfristiger Wachstumsmarkt, weil die Zahl der Plegebedürftigen aufgrund der demografischen Entwicklung rasant steigt und der Investitionsbedarf nach Expertenmeinung auch wegen des Alters vieler bestehender Hei- me enorm groß ist. Seit dem Jahr 2008 nimmt das Engagement privater Investoren tatsäch- lich kontinuierlich zu. Die Investitionen star- teten bei etwa 200 Millionen Euro im Jahr 2007 und erreichten voriges Jahr nach Anga- ben der Beratungsgesellschaft CBRE 834 Millionen Euro. Im Vergleich zu den Gesamt- investitionen in Gewerbe- und Wohnimmo- bilien, die 2015 bei rund 78 Milliarden Euro lagen, sind das freilich nur Krümel. 2016 setzt sich die hohe Nachfrage fort. Für das erste Halbjahr 2016 meldete CBRE Inves- titionen von 860 Millionen Euro. Demzufolge gehen alle Marktbeobachter davon aus, dass das bisherige Rekordinvestitionsvolumen, das 2006 mit 1,2 Milliarden Euro erreicht wurde, in diesem Jahr überschritten wird. Einheimi- sche Investoren sehen sich dabei einer star- ken Konkurrenz aus dem Ausland aus- gesetzt, insbesondere Investoren aus Frankreich und den Beneluxländern sind in Deutschland sehr aktiv. Eine unausweichliche Folge der ho- hen Nachfrage sind steigende Preise und sinkende Renditen. Laut CBRE ist die Spitzenrendite inzwischen von rund acht Prozent im Jahr 2009 auf sechs Prozent ge- fallen. Damit besteht zwar immer noch ein deutlicher Renditevorsprung von zwei bis drei Prozent gegenüber Gewerbe- und Wohnim- mobilien in den Metropolen. Bei Pflegeim- mobilien müssen die Investoren allerdings be- rücksichtigen, dass sie sich in einem speziel- len Markt mit spezifischen Risiken bewegen. Beim aktuellen INP-Produkt streuen die Anleger die Risiken auf drei Immobilien an drei Standorten, die von drei verschiedenen Betreibern bewirtschaftet werden. Die statio- nären Pflegeeinrichtungen befinden sich in Leipzig, Radevormwald (Nordrhein-Westfa- len) und Rodalben (Rheinland-Pfalz); zwei der drei Pächter gehören zu französischen Konzernen. Das Objekt in Leipzig ist erst seit Mai 2016 in Betrieb und deshalb noch nicht voll ausgelastet. Die Pachtverträge mit den Betreibern laufen 20 bis 25 Jahre, wobei bei allen Verlängerungsoptionen bestehen. Der AIF wird von der konzerneigenen Kapitalverwaltungsgesellschaft INP Invest gemanagt. Die Laufzeit der Beteiligung ist grundsätzlich bis Ende 2032 geplant. Anleger gehen hier also ein langfristiges Investment ein. Dafür sollen sie jährliche Ausschüttungen von zunächst 5,25 und ab 2026 in Höhe von 5,5 Prozent erhalten (jeweils vor Steuern). Die Fondsbewertung der Efonds-Analysten lesen Sie auf der nächsten Seite . Wealthcap Nordamerika 17 US-Immobilien haben im Beteiligungs- markt eine große Tradition, und die Anleger haben bisher durchaus beachtliche Ergebnisse erzielt. Zu den Vorreitern zählen die Anbieter BVT, Jamestown, US Treuhand und Blue sachwerte I aktuelle beteiligungen 174 www.fondsprofessionell.de | 3/2016 Foto: © Roberto1977 | Dreamstime; Patrizia Grundinvest; Nordex; FONDS professionell liefert einen Überblick über die aktuell in Zeichnung befindlichen Beteiligungen. Die meisten Immobilienfonds investieren zurzeit in deutsche Gewerbe- und Wohnimmobilien. Vereinzelt können Anleger auf Alternativen umsteigen. Sachwert radar