FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2017

sachwerte I aktuelle beteiligungen 196 www.fondsprofessionell.de | 4/2017 F rüher maß man die Stärke des Beteili- gungsmarktes am jährlichen Eigenkapi- talumsatz. In den besten Jahren lag er bei zehn Milliarden Euro und mehr. Die Qua- lität der Produkte stand nicht so sehr imVor- dergrund, obwohl eine kritische Würdigung der Angebote durchaus angebracht gewesen wäre. Denn es wurde viel an Anleger ver- kauft, was die Welt eigentlich nicht brauch- te. Davon zeugen zahlreiche Krisen und Skandale. Gut zehn Jahre später wird dem Be- teiligungsmarkt der wesentlich geringere Um- satz als Schwäche ausgelegt. Unberücksichtigt bleibt dabei, dass die Finanzkrise und die Re- gulierung der geschlossenen Fonds und ande- rer Vermögensanlagen zu einer überfälligen Marktbereinigung verholfen haben. Heute sind die Produkte durch die neuen gesetzlichen Grundlagen zwar nicht zwangsläufig besser, jedenfalls sind deren Stärken und Schwächen aber deutlich transparenter als früher. BVT Ertragswertfonds 6 Harald von Scharfenberg ist ein Urgestein im Beteiligungsmarkt. 1976 hat der heute 73-Jährige den Grundstein der BVT-Gruppe gelegt, die in München und in Atlanta sitzt. In den vergangenen vier Jahrzehnten erlebte Scharfenberg gleich mehrere Umwälzungen mit: die Abschaffung der Verlustzuwei- sungsmodelle, die Einführung der Pro- spektpflicht und zuletzt die AIFM-Regu- lierung. Der geschlossene Fonds musste sich immer wieder neu erfinden, dabei wur- de er von heftigen Wirtschafts- und Finanz- krisen begleitet. Während sich die meisten arrivierten Player in den vergangenen Jahren zurückgezogen haben, stellte sich Scharfen- berg mit seinem Team der AIFM-Regulierung – und gründete die Kapitalverwaltungsgesell- schaft Derigo. Sie verantwortet die geschlos- senen Alternativen Investmentfonds (AIF) von BVT und die „Top Select Fund“-Serie. BVT hat bisher rund 200 Beteiligungen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 5,5 Milliarden Euro aufgelegt. 2,7 Milliarden FONDS professionell liefert einen Überblick über die aktuell in Zeichnung befindlichen Beteiligungen. Zur einstigen Größe wird der Beteiligungsmarkt noch lange nicht zurückfinden, die Erholung schreitet aber voran. Zwei etablierte Häuser bringen nun neue Fonds. Sachwert radar BVT Ertragswertfonds Nr. 6 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment-KG Währung: Euro Fondsvolumen: 35.342.012 Euro 1 Eigenkapital: 19.000.000 Euro (zzgl. Agio) 1 Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5,0 % Agio Substanzquote*: 84,1 % Laufzeit: 31.12.2029 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 148,0 % KVG: Derigo GmbH & Co. KG Verwahrstelle: Hauck & Aufhäuser Privatbankiers AG Bafin-Gestattung: 31.5.2017 (Nachtrag: 22.9.2017) Beteiligungsgegenstand: indirekte Beteiligung an einem Büro- und Laborgebäude und einem Nahversorgungszentrum 1 durch Prospektnachtrag verringert Die BVT zählt mit mittlerweile 40 Jahren Management- und Strukturierungserfahrung von Sachwertbeteiligungen zu den am längsten aktiven Häusern am Markt. Seit 1992 realisiert die BVT regelmäßig deutsche Immobilienfonds. Insgesamt betrachtet haben sie sich ganz überwiegend unterplanmäßig entwickelt. Mit dem vorliegenden Angebot kann sich der Anleger an einem Fonds beteiligen, der über zwei Objektgesellschaften in jeweils eine Immobilie investiert. Die Anteile an den Objektgesellschaften in Höhe von 74 Prozent wurden vom Fonds bereits erworben. Die weiteren Gesellschafter der Objektgesellschaften sind diverse Fonds aus der Serie „BVT Top-Select“. Mögliche Nachteile für die Fondsgesell- schaft könnten sich daraus ergeben, dass für wesentliche Entscheidungen auf Ebene der Objektgesellschaft ein Quorum von 75 Prozent der Stimmen und die Mitwirkung anderer Gesellschafter notwendig sind. Die bereits erworbenen Immobilien befinden sich in Lan- genfeld und Blankenheim. Der Kaufpreis der Immobilien wird durch jeweils ein Wertgutachten als marktkonform bestätigt. Die Immobilien sollen anteilig mit einem Eigen- kapital in Höhe von 19 Millionen Euro (53,8 Prozent) und einem Fremdkapital von 16,3 Millionen Euro (46,2 Pro- zent) finanziert werden. Bei dem ersten Fondsobjekt han- delt es sich um eine Single-Tenant-Immobilie. Sie ist bis Ende 2026 an Enthone vermietet. Hier besteht demnach eine große Abhängigkeit von einem einzelnen Mieter. Das zweite Fondsobjekt ist eine Multi-Tenant-Immobilie. Größte Mieter sind Rewe und Aldi. Aufgrund der langfristigen Mietverträge besteht eine breite und stabile Einnahmenbasis. Auf der Ausgabenseite wurden die Instandhaltungs- und mögliche Modernisierungskosten unter Anlehnung an die gutachterlichen Werte, aber keine Anschlussvermietungskosten kalkuliert. Durch die langfristig zu günstigen Konditionen aufgenommene Fremdfinan- zierung besteht auf der Finanzierungsseite eine gute Plan- barkeit. Das Veräußerungsszenario unterstellt beim Verkauf einen Abschlag beim Faktor gegenüber dem Ankauf der Immobilien von 1,09 bzw. 1,66 Jahresmieten, womit ein Puffer für unvorhergesehene Kosten gebildet wird. Der wirtschaftliche Erfolg des Fonds hängt zunächst ins- besondere von der zuverlässigen Zahlung der Mieten und der künftigen Entwicklung der Marktmieten ab. Vermie- tungsstand, Miethöhe und Restlaufzeit der Mietverträge haben wesentlichen Einfluss auf die realisierbaren Ver- kaufspreise und letztlich auf den Anlageerfolg der Anleger. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck Ein Rewe-Markt ist größter Mieter im Nahversorgungs- zentrum in Blankenheim. Der Vertrag läuft bis 2031. * Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). Quelle: Efonds | Foto: © Dreamstime | Roberto1977, REWE