FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2018

Die Geldflut und die gesteigerte Investo- rennachfrage haben in den vergangenen zwei Jahren zu einer Renditekompression bei den Pflegeimmobilien geführt (siehe Grafik vorige Seite). „Gerade ausländische Investoren sind von den Wachstumsperspektiven und der Sicherheit des hiesigen Pflegemarktes über- zeugt. Zudem beobachten wir ein zunehmen- des Interesse nationaler Investoren, sich in diesem Immobiliensegment langfristig ver- stärkt engagieren“, sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE. Die fort- schreitende Konsolidierung auf dem Betrei- bermarkt lasse den Markt „zunehmend reifen“ und schaffe größere Transparenz für die Investoren. Dementsprechend erwartet CBRE für 2018 ein Transaktionsvolumen, das wieder deutlich über dem langfristigen Mittel von etwa 750 Millionen Euro liegt. Das Paket muss stimmen Die Schwierigkeit bei neuen Investments besteht darin, ein gutes Gesamtpaket zu fin- den. Denn die beste Immobilie funktioniert nicht, wenn der Betreiber keine gute Perfor- mance liefert. Die Terranus-Berater beschrei- ben die Abwärtsspirale so: „Sinken erst ein- mal die Belegungszahlen, explodieren schnell die Kosten. Fehlen zudem noch Rücklagen, dann blutet eine Einrichtung rasch aus. Dem Betreiber droht die Insolvenz, dem Investor Miet- beziehungsweise Pachtausfall.“ Terranus zufolge gehören 40 Prozent der 13.600 deutschen Pflegeheime Investoren. Streng genommen seien nur 30 Prozent dieser Heime „wirklich investmentfähig“. Die Zahl sinke, während die Investorennachfrage zu- nehme. Das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ließ die Kaufpreisfaktoren auf die 18-fache Jahresmiete ansteigen. Expansion ins Ausland Die gute Nachricht aus Investorensicht: Die Zahl der Kunden steigt. Und schon jetzt sind die Heime laut „Pflege Report 2017“ von Ter- ranus bundesweit zu rund 90 Prozent und da- mit „dicht an der Vollauslastung“ belegt. Die Quote sei seit Jahren konstant. In vielen Re- gionen seien freie Plätze knapp, und in Ba- den-Württemberg und Nordrhein-Westfalen werde die Bettenzahl durch gesetzlich festge- legte Einbettzimmerquoten sinken. Die Vorzeichen für neue Pflegefonds stehen also insgesamt gut. Die Initiatoren haben aller- dings ein Problem im Einkauf, sagt Immac- Vorstand Thomas F. Roth: „Die Situation ist schwierig, weil in den letzten Jahren unter dem hohenAnlagedruck neue Marktteilnehmer hin- zugekommen sind, die den ohnehin überhitz- ten Markt zusätzlich befeuern.“ Auch deshalb wird die Immac-Gruppe künftig internationaler agieren. Sie hat sich mit dem Schweizer In- vestment Manager Arundel zusammengetan und will „intensiv expandieren“. Im zweiten Halbjahr werden sich Anleger erstmals an Pflegeheimen in Irland beteiligen, außerdem sind laut Roth Produkte mit deut- schen und österreichischen Objekten in Ver- handlung. Der irische Markt scheint eine Spe- zialität für zurückhaltende Anleger zu sein. „Er ist nicht nur stabil, sondern auch so klein, dass sich dieser Markt für große Player nicht lohnt“, erklärt Roth. Für Privatkunden ist zurzeit das Beteili- gungsangebot „25. INP Deutsche Pflege Port- folio“ auf dem Markt (siehe Kasten). Parallel dazu platziert die INP-Gruppe den offenen Spezialfonds „INP Deutsche Pflege Invest“ mit einem Zielinvestitionsvolumen von ins- gesamt 175 Millionen Euro. Er hat bislang sieben Pflegeeinrichtungen und eine Kinder- tagesstätte in Hessen, Baden-Württemberg und Niedersachsen erworben. Auch INP kämpft mit dem „deutlich steigenden Kauf- preisniveau“. Ins Ausland will Geschäftsführer Nils Harde aber nicht gehen: „Die gesetzli- chen Rahmenbedingungen, die hohen Quali- tätsstandards und der nachhaltige Bedarf für die Pflege und Betreuung älterer Menschen und für die Kindertagesbetreuung sprechen für den Standort Deutschland. Darauf werden wir uns weiterhin konzentrieren.“ ALEXANDER ENDLWEBER | FP Nils Harde, INP: „Wir konzentrieren uns weiterhin auf den deutschen Markt.“ Thomas F. Roth, Immac: „Neue Marktteilnehmer befeuern den ohnehin überhitzten Markt zusätzlich.“ 25. INP Deutsche Pflege Portfolio Der risikogemischte Alternative Investmentfonds (AIF) wurde im März 2018 aufgelegt. Der Retailfonds hat fünf Pflegeeinrichtungen erworben: • Seniorenwohn- und Pflegeheim „Am Kastell“ in Groß-Gerau (Hessen) mit 71 Pflege- plätzen • „Stadthaus am Zwingerwall“ in Goslar (Niedersachsen) mit 91 Pflegeplätzen • „Neues Schützenhaus“ in Clausthal-Zellerfeld (Niedersachsen) mit 61 Pflegeplätzen • „Seniorenzentrum am See“ in Saerbeck (Nordrhein-Westfalen) mit 65 stationären Pflegeplätzen, zwölf Tagespflegeplätzen und zwölf Apartments für betreutes Wohnen • „Seniorenhaus St. Stephanus“ in Eltmann (Bayern) mit 58 Tagespflegeplätzen und 48 Apartments für betreutes Wohnen. Die Einrichtungen sind an die Betreiber Arche Noris, Convivo, Qualivita und Senivita vermietet. Das Investitionsvolumen beträgt 39,9 Millionen Euro inklusive Agio und Liquiditätsreserve. Die prospektierte Fremdkapitalquote beträgt 51 Prozent. In seiner Pro- gnose geht der Initiator von einem Verkauf der Immobilien zum Ende des Jahres 2029 aus. Die geplanten Auszahlungen beginnen im Jahr 2018. Es sollen durchgehend jähr- liche Auszahlungen von 4,75 Prozent erfolgen. So sollen bis zum Exit insgesamt 56,2 Prozent des investierten Eigenkapitals (ohne Agio) an die Anleger fließen. Unter Berücksichtigung der geplanten Schlusszahlung beträgt der prognostizierte Gesamt- mittelrückfluss 153,75 Prozent (vor Steuern). Das „Fondstelegramm“ bewertete den Fonds als „vernünftig konzipiert“ und realistisch kalkuliert. Quelle: INP Foto: © Immac; INP 156 www.fondsprofessionell.de | 2/2018 sachwerte I pflegeimmobilien