FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2018

Euro in dieses Immobiliensegment gepumpt. Die Spitzenrenditen liegen inzwischen unter vier Prozent. CBRE-Berater Marcus Pesch rät dazu, neue Investments sehr umsichtig zu prüfen. „Ent- scheidend ist dabei vor allem, ob die Nach- frage nach den geplanten Wohnflächen der Entwicklungen vor Ort groß genug ist, um einen hohen Vermietungsgrad zu garantieren. Dabei kommt es nicht nur auf die Stadt an, sondern auch auf die Mikrolage“, so Pesch. Der neue Patrizia-Fonds hat in Frankfurt am Main und damit in einer der wichtigsten Metropolen Deutschlands investiert. In der Stadt befinden sich laut Patrizia 16 Hochschu- len mit 66.000 Studenten. Das Investitionsob- jekt entsteht im Stadtteil Sachsenhausen-Nord, in dem es eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr gibt. Sach- senhausen ist eine beliebte Wohngegend und nicht zuletzt wegen der hohen gastronomi- schen Dichte ein angesagtes Ausgehviertel. Bei dem Beteiligungsgegenstand handelt es sich um eine neue Wohnanlage mit 221 Mikro-Apartments, die im vierten Quartal 2018 fertiggestellt werden soll. In der Tief- garage sind 47 Stellplätze geplant. Bei den Außenanlagen sind acht Stellplätze (inklusive Carsharing) und 221 Abstellplätze für Fahr- räder vorgesehen. Außerdem werden Dach- terrassen, Wasch- und Gemeinschaftsräume und Küchen zur gemeinsamen Nutzung ge- baut. Die Apartments werden im Schnitt 21 Quadratmeter groß und möbliert sein. Die Wohneinheiten werden für maximal vier Jahre an einen Mieter vergeben. Die Mindestmiet- dauer beträgt sechs Monate beziehungsweise ein Jahr bei Studenten. Daraus resultieren eine hohe Nutzerfluktuation und höhere Renovie- rungskosten als bei sonstigen Wohnungs- vermietungen. Patrizia geht davon aus, dass die Apartments alle fünf Jahre neu möbliert werden, und hat dafür in der Kalkulation Vor- sorge getroffen. Teure Mieten Die Mieten sind in ausgestatteten Kurzzeit- Apartments viel höher als in Wohnungen. Der Fonds will die Einheiten für eine monatliche Nettokaltmiete von 440 bis 990 Euro verge- ben. Das entspricht einem Quadratmeterpreis von etwa 30 Euro. Hinzu kommen pauschale Nebenkosten in Höhe von 5,25 Euro pro Qua- dratmeter und Monat, wobei verbrauchsab- hängige Kosten inkludiert sind. Diese Miete kann sich nicht jeder Student leisten, was auch nicht besser wird, wenn sie, wie von Patrizia angenommen, inflations- bedingt jährlich um 1,9 Prozent steigt. Der Initiator geht davon aus, dass er die Miete angesichts einer kalkulierten jährlichen Neu- vermietung von 60 Prozent (Fluktuationsrate) auf dem Markt durchsetzen kann. Davon hängt der Fondserfolg sehr stark ab. Denn die Immobilie kostet das 21,6-Fache der geplanten anfänglichen Jahresnettomiete. Un- ter Berücksichtigung aller Anschaffungs- und Fondskosten steigt der Kaufpreisfaktor auf knapp 25,7. Demzufolge liegt die Ankaufs- rendite nur bei 3,9 Prozent. Positiv zu erwäh- nen ist die günstige Fremdfinanzierung mit einem Festzins von nur 1,49 Prozent. Allerdings wird der Kredit während der Laufzeit bis Ende September 2028 nicht ge- tilgt. Daher sollte der für dasselbe Jahr geplan- te Verkauf der Immobilie klappen, andernfalls wird eine Anschlussfinanzierung erforderlich sein. In diesem Fall wackelt die Ergebnispro- gnose. Der Fonds plant, 140 Prozent an die Anleger auszuschütten. Und damit betrüge die jährliche Kapitalmehrung „nur“ 3,5 Prozent vor Steuern. ALEXANDER ENDLWEBER | FP Foto: © Axel Gaube Aktuelle Sachwertinvestments für Privatanleger im Überblick Initiator/Anbieter Investmentprodukt Typ Prospektdatum Währung Volumen FK-Quote Laufzeit New Energy 7x7 Unternehmensgruppe 7x7 Energieanleihe 2027 A 19.12.2017 EUR 10.000.000 0,00 % 2027 Green City Energy Kraftwerkspark III (Tranche C) A in Vorbereitung n. a. n. a. n. a. n. a. Green City Energy Solarimpuls A 02.11.2017 EUR 50.000.000 0,00 % 2037 Luana Capital BHKW Deutschland 4 F 09.03.2018 EUR 11.665.000 24,50 % 2024 Ökorenta Erneuerbare Energien IX F 31.01.2017 EUR 17.500.000 0,00 % 2027 Ranft Gruppe Solar-Anleihe A in Vorbereitung n. a. n. a. n. a. n. a. Reconcept Energiezins 2022 NSV 17.05.2018 EUR 5.000.000 0,00 % 2023 UDI Energie Festzins 13 ND 21.03.2018 EUR 15.000.000 0,00 % 2030 UDI Energy Sprint Festzins II ND in Vorbereitung EUR n. a. n. a. n. a. Wattner Sun Asset 7 F 14.09.2017 EUR 9.200.000 0,00 % 2036 Immobilien Ausland BVT Residential USA F in Vorbereitung n. a. n. a. n. a. n. a. Deutsche Finance Group Private Fund 12 F 20.11.2017 EUR 36.750.000 0,00 % 2024 DNL Invest TSO-DNL Active Property 02 F 22.09.2017 USD 132.250.000 0,00 % 2028 Immac Irland Sozialimmobilien I F 03.07.2018 EUR 37.716.000 41,76 % 2033 Real I.S. Australien-Fonds F in Vorbereitung n. a. n. a. n. a. n. a. Sachsenfonds Australien-Fonds F in Vorbereitung n. a. n. a. n. a. n. a. US Treuhand UST XXIV F in Vorbereitung n. a. n. a. n. a. n. a. Wealthcap Nordamerika 17 F 10.05.2016 USD 67.000.000 0,00 % 2026 Immobilien Inland BVT Ertragswertfonds Nr. 06 F 03.05.2017 EUR 19.950.000 0,00 % 2029 Degag Wohninvest 7 G 21.03.2018 EUR 50.000.000 0,00 % mind. 5 Jahre DFV Hotelfonds F in Vorbereitung n. a. n. a. n. a. n. a. Exporo Phoenix Apartments Hamburg A 28.06.2018 EUR 5.500.000 0,00 % 31.10.2020 Exporo Portfolio Dresden A 14.05.2018 EUR 6.000.000 0,00 % 31.01.2020 Exporo Quartier Wiener Straße A 17.08.2018 EUR 4.500.000 0,00 % 31.03.2020 Patrizia-Geschäftsführer Andreas Heibrock kommt beim Aufbau des Publikumsgeschäfts gut voran. 212 www.fondsprofessionell.de | 3/2018 sachwerte I sachwer tradar