FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2019

A ngesichts der fortwährenden Kritik am Beteiligungsmarkt ist es gut, dass sich Emissionshäuser zur Regulierung und Transparenz bekennen – erst recht, wenn sie aufgrund ihrer Performance in der Vergan- genheit eine gute Reputation haben. Die US Treuhand hat im Herbst ihren ersten Fonds unter dem strengen Reglement der AIFM-Regulierung aufgelegt und will beweisen, dass Anleger mit geschlossenen Fonds Geld verdienen können. Bisher ist das dem Initiator jedenfalls gelungen. Seit 1995 hat Inhaber Lothar Estein 19 Publikumsfonds mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 4,6 Milliarden US-Dollar aufgelegt. 15 Betei- ligungen wurden inzwischen aufgelöst, und alle weisen eine positive Performance aus. Die Ergebnisse vor Steuern liegen zwischen 3,3 und 15,5 Prozent pro Jahr. Zurzeit verwal- tet US Treuhand vier Fonds für Privatanleger, die darin 678 Millionen Dollar investiert haben. Der aktuelle Publikums-AIF „UST XXIV Las Vegas“ ist die 20. unternehmeri- sche Beteiligung für private Investoren und das erste Angebot des Initiators seit 2008. UST XXIV Las Vegas Investitionsobjekt ist das 2014 errichtete Bürogebäude „The Gramercy“. Es besteht aus zwei halbkreisförmig zueinander angeord- neten Gebäuden. Das Mietareal erstreckt sich über eine Fläche von 17.374 Quadrat- metern. In der Tiefgarage und im Freien gibt es insgesamt 935 Parkplätze. Laut US Treuhand gehört das Fondsobjekt in die beste Büroimmobilienkategorie „Class A“. Die Immobilie kann an maximal 18 Büro- nutzer und bis zu neun Einzelhändler vermie- tet werden. Aktuell ist das Objekt an 18 Nut- zer vermietet: elf Büromieter, sechs Gastro- nomiebetriebe und ein Fitness-Studio. Gut drei Prozent der Flächen sind derzeit unver- mietet. Bis Ende 2021 laufen drei Mietverträ- ge aus, die 9,4 Prozent der Gesamtfläche be- treffen. Im Jahr 2024 müssen 39 Prozent der Flächen aus vier Mietverträgen neu vergeben werden. Das betrifft auch den Hauptmieter Sachwert radar FONDS professionell liefert einen Überblick über die aktuell in Zeichnung befindlichen Beteiligungen. US Treuhand XXIV Las Vegas Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds USA Rechtsform: geschlossene Investment KG Währung: US-Dollar Fondsvolumen: 69.150.000 Dollar inkl. Agio Eigenkapital: 30.750.000 Dollar Mindestbeteiligung: 30.000 Dollar zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 91,14 % Laufzeit: 31. 12. 2027 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 171,04 % KVG: Serviceinvest Kapitalverwaltungsgesellschaft Verwahrstelle: Hauck & Aufhäuser Privatbankiers AG Bafin-Gestattung: 12. 9. 2018 Beteiligungsgegenstand: mittelbare Beteiligung an einer Immobilie im Bundesstaat Las Vega in Nevada (USA) Der Anleger investiert indirekt in ein gemischt genutztes Gebäude in Las Vegas (Nevada, USA). Die Immobilie soll auf Objektebene mit 30,8 Millionen Dollar Eigenkapital und 37 Millionen Dollar Fremdkapital finanziert werden. Es wurde bereits ein langfristiger Darlehensvertrag zu marktkonformen Konditionen abgeschlossen. Anschlussvermietung stehen ab 2019 an Die im Jahr 2014 errichtete Immobilie ist so konzipiert, dass bis zu 27 Mieteinheiten, davon bis zu 18 Büromiet- einheiten, geschaffen werden können. Somit handelt es sich bei der Immobilie nicht um eine sogenannte „Single Tenant“-Immobilie. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung sind insgesamt 18 Mietverträge abgeschlossen, sodass 96,6 Prozent der Gesamtmietfläche der Immobilie belegt sind. Der Leerstand beträgt 3,4 Prozent. Die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge beträgt 5,25 Jahre. In den kommenden drei Jahren laufen 9,4 Prozent der Mietver- träge aus. Im Jahr 2024 stehen 39 Prozent der Flächen zur Neuvermietung an, insbesondere die des Hauptmieters Health Management Systems mit einem Flächenanteil von 34 Prozent. Eine anfänglich stabile Einnahmenbasis ist somit vorhanden. Eine zeitnahe Anschlussvermietung zu prospektgemäßen Konditionen ist allerdings ein wesent- licher Parameter für einen erfolgreichen Verlauf der Fonds- beteiligung. Auf der Ausgabenseite werden Instandhaltungskosten in der Prognoserechnung ausreichend berücksichtigt. Darü- ber hinaus werden umfangreiche Umbau-, Modernisie- rungs- und Revitalisierungskosten kalkuliert. Da zudem der Darlehensvertrag und die Zinsbindung langfristig ab- geschlossen sind, sollte es auch auf der Ausgabenseite anfänglich zu keinen größeren Abweichungen kommen. Mietsteigerung für den Exiterfolg wichtig Der wirtschaftliche Erfolg des Fonds hängt zunächst insbesondere von der Entwicklung der Marktmieten am Standort Las Vegas, der erfolgreichen Verlängerung der auslaufenden Mietverträge oder der Neuvermietung die- ser Flächen und den damit in Zusammenhang stehenden Modernisierungs- und Neuvermietungskosten ab. Vermie- tungsstand und Miethöhe haben dann auch wesentlichen Einfluss auf den realisierbaren Verkaufspreis bei Auflösung der Fondsgesellschaft und letztlich auf den Anlageerfolg der Anleger. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck US Treuhand hat das Gebäude „The Gramercy“ im Früh- jahr 2017 gekauft. Beteiligungsangebote außerhalb des deutschen Immobilienmarktes sind rar. Aktuell gibt es aber mit einem US-Fonds und einem Energiefonds zwei Alternativen. Foto: © Roberto1977; US Treuhand; * Substanzquote; Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). Quelle: Efonds 194 www.fondsprofessionell.de | 1/2019 sachwerte I sachwer tradar