FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2019

Health Management Systems, der seit August 2014 allein ein Drittel der Gesamtfläche nutzt. Im Mietvertrag sind Verlängerungsoptionen für zweimal fünf Jahre vereinbart. Da die durchschnittliche Miete in dem Fondsobjekt laut US Treuhand um etwa 16 Prozent unter der Marktmiete liegt, besteht ein gewisses Upside-Potenzial. Diesbezüglich betont der Anbieter, dass es am Fondsstandort nur wenige Class-A-Immobilien gebe. Acht Prozent in acht Jahren US Treuhand erwarb das Objekt bereits im April 2017 für 61,8 Millionen Dollar. Die Maklergesellschaft Jones Lang Lasalle schätz- te den Immobilienwert Ende 2017 auf 63,3 Millionen Dollar. Der Kaufpreis entspricht der 12,4-fachen Jahresmiete, die prospektiert ist. Unter Berücksichtigung der Anlaufkosten steigt der Einkaufsfaktor auf Fondsebene auf 13,3. Die einmaligen Fondskosten belaufen sich auf knapp 15 Prozent, bezogen auf das Emissionskapital inklusive Ausgabeaufschlag. Somit sind die Einstandspreise in diesem Fonds absolut vertretbar. Allerdings sind die jährlichen laufenden Kosten mit insgesamt bis zu 1,9 Prozent des Nettoinventarwerts nicht günstig. Das konsolidierte Investitionsvolu- men beträgt 69,2 Millionen Dollar. Darin ent- halten sind auf Ebene der Objektgesellschaft 37 Millionen Dollar Fremdkapital. Die zehn- jährige Kreditlaufzeit endet im Mai 2027. Der Zinssatz beträgt 4,167 Prozent, wobei die Til- gung erst im Juni 2022 beginnt. Die Fondsimmobilie soll Ende 2026 ver- kauft werden. Dafür hat US Treuhand einen Anstieg der Mieteinnahmen während der Fondslaufzeit um 25 Prozent und einen Ver- kaufsfaktor von 13,5 angenommen. Die Pro- gnose ist zwar sportlich, aber nachvollziehbar, da die Flächen zurzeit unter dem Marktpreis vermietet sind. Wenn der Plan aufgeht, sollen die Anleger nach dem Exit knapp 134 Prozent ihres Kapitaleinsatzes (ohne Agio) ausgezahlt bekommen. Bis dahin ist jährlich eine fünf- prozentige Ausschüttung geplant. Laut dieser Prognose erzielen die Anleger einen Gesamt- überschuss von 63,5 Prozent vor Steuern. Der rechnerische Ertrag beträgt somit 7,9 Prozent pro Jahr. Wenn es besser läuft, erhält US Treu- hand unter Wahrung prospektierter „Meilen- steine“ 30 Prozent der Mehrerlöse. Ökorenta Erneuerbare Energien X Neben US Treuhand ist auch mit Ökorenta ein Spezialist amWerk. Das ostfriesische Un- ternehmen konzentriert sich auf Investitionen in regenerative Energien. Ökorenta verwaltet nach eigenen Angaben ein Vermögen von rund 188 Millionen Euro. Die Fonds sind zu 97 Prozent in Windenergie investiert. Solar- und Bioenergie sind demzufolge Ergänzungs- produkte. Das Gesamtportfolio besteht aus etwa 260 Energieparks in Deutschland. In die seit 2005 platzierten neun Publi- kumsfonds haben laut „Performancebericht 2017“, der Ende 2018 veröffentlicht wurde, etwa 7.250 Anleger investiert. Das platzierte Eigenkapital beläuft sich auf 273 Millionen Euro. Bis zum Stichtag der Leistungsbilanz wurden damit rund 2.800 Anteile von Fonds von 52 Emissionshäusern erworben. Die Öko- renta-Fonds haben bisher fünf bis 72 Prozent, bezogen auf die Kapitaleinlage, an die Anle- ger ausgeschüttet. Der Beleg, dass sich die Energiefonds für die Investoren rechnen, steht somit noch aus. Fonds startet als Blindpool Der Publikumsfonds kann aus rechtlichen Gründen nur über Spezialfonds in Anteile von laufenden geschlossenen Fonds investieren. Bei Prospektauflage standen keine Beteiligun- gen fest, deshalb handelt es sich bei diesem Ökorenta Erneuerbare Energien 10 Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Umweltfonds Rechtsform: geschlossene Investment KG Währung: Euro Fondsvolumen: 15.750.000 Euro inkl. Agio Eigenkapital: 15.000.000 Euro Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 81,58 % Laufzeit: 31. 12. 2029 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 154,5 % KVG: Auricher Werte GmbH Verwahrstelle: BLS Verwahrstelle GmbH Bafin-Gestattung: 25. 10. 2018 Beteiligungsgegenstand: Beteiligung an Investmentgesellschaften, die im Bereich der erneuerbaren Energien investieren Die Fondsgesellschaft plant, sich an Investmentgesell- schaften zu beteiligen, die direkt oder indirekt in Projekte der erneuerbaren Energien investieren. Die Investitionen sollen über mindestens zwei Spezial-AIFs erfolgen, die durch die Auricher Werte GmbH reguliert werden. Die beiden Spezial-AIF „Ökorenta Neue Energien Ökostabil V“ und „Ökorenta Neue Energien Ökostabil VI“ wurden in der zweiten Januarwoche 2019 gegründet. Gemäß In- formation des Anbieters befindet sich die erste Investition in Höhe von rund 1,2 Millionen Euro in der Abwicklung. Anleger investieren in einen Blindpool Die Investitionskriterien werden in den Anlagegrundsätzen und Anlagegrenzen beschrieben und sind nachvollzieh- bar. Da die Anlagebedingungen recht weit gefasst sind, besteht ein größerer Spielraum für das Management. Ein gewisses Vertrauen der Anleger in das Fondsmanagement ist somit notwendig. Von dem geplanten Fondsvolumen in Höhe von 15 Mil- lionen Euro sollen rund 90 Prozent für den Erwerb von Beteiligungen (inklusive Beteiligungsnebenkosten) verwen- det werden. Die Substanzquote ist für einen reinen Eigen- kapitalfonds als angemessen zu beurteilen. Da zum Zeitpunkt der Aufstellung des Verkaufsprospekts noch nicht komplett feststeht, in welche konkreten Betei- ligungen investiert wird, erfolgte die Berechnung der Prognoseergebnisse auf Basis eines Musterportfolios. Die für das Szenario „Standardmodell“ zugrunde gelegten Annahmen wurden der Efonds AG zur Verfügung gestellt und werden als nachvollziehbar eingestuft. Der Zugang zu Investments ist erfolgsentscheidend Da das Beteiligungsangebot keine festen Anlageobjekte zu finanzieren hat und bis auf geringe Mindestgebühren nahezu die gesamten laufenden beziehungsweise die Initialkosten des Fonds in Bezug zu einer vom Nettoinven- tarwert abgeleiteten Bemessungsgrundlage respektive dem Fondsvolumen berechnet werden, ist eine Rück- abwicklung als unwahrscheinlich einzustufen. Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung hängt wesentlich vom Marktzugang des Anbieters sowie auch der Wert- entwicklung der noch zu erwerbenden Zielfonds ab. Die Ökorenta-Gruppe gehört zu den Pionieren im Bereich der (Erneuerbare-Energien-)Zweitmarktfonds und verfügt über langjährige Erfahrung in diesem Segment. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck Das Ökorenta-Portfolio besteht zu 96 Prozent aus deutschen Windparks, die an Land gebaut sind. Foto: © AA+W | adobe.stock.com ; * Substanzquote; Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). Quelle: Efonds 196 www.fondsprofessionell.de | 1/2019 sachwerte I sachwer tradar