FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2019

M ehr als 3,4 Millionen Menschen sind in Deutschland pflegebedürftig, Tendenz steigend. Drei Viertel der Betroffenen werden zu Hause und nicht in einem Pflegeheim versorgt, und vier Fünftel derjenigen, die eine Betreuung benötigen, sind älter als 65 Jahre. Diese Daten des Statistischen Bundesamtes unterstreichen, dass seniorengerechtes Wohnen ein ernst zu nehmendes Thema ist. Der demografische Wandel wird den Bedarf in den kommenden Jahren vergrößern: Die Demoskopen rechnen mit einem raschen Anstieg der über 65-Jäh- rigen – von aktuell rund 17,3 Millionen auf 21,8 Millionen im Jahr 2030. Die Menschen möchten so lange wie mög- lich zu Hause in ihrem gewohnten Umfeld leben. Wenn das nicht barrierefrei ist und häu- fig Unterstützung bei den Aktivitäten des täg- lichen Lebens benötigt wird, sind alternative Wohnformen mit einer ambulanten Betreuung eine sinnvolle Alternative. Laut einer Studie der Universität Bremen, des Kuratoriums Deutsche Altershilfe und von Prognos gibt es aktuell zwischen 160.000 und 340.000 betreute Wohneinheiten. Der Bedarf liegt bei bis zu 525.000 Wohnungen – und könnte bis 2030 auf etwa 600.000 steigen. 26. INP-Fonds Im Beteiligungsmarkt sind Investitionen in Seniorenimmobilien ein Nischenthema, mit Immac und INP sind allerdings zwei Anbieter darauf spezialisiert. Die INP Gruppe hat seit 2005 einen offenen Spe- zialfonds und 25 geschlossene Publikums- fonds platziert. Das Investmentportfolio um- fasst 57 Pflegeimmobilien und sechs Kinder- tagesstätten mit einem Gesamtvolumen von rund 577 Millionen Euro. Die Fondsperfor- mance ist gemäß der bis Ende 2017 erstellten Leistungsbilanz trotz kleinerer Abweichungen von den Planzahlen noch gut. Nun hat INP ihren 26. Publikumsfonds auf den Markt gebracht. Der Alternative Invest- mentfonds (AIF) investiert in ein diversifizier- Sachwert radar FONDS professionell liefert einen Überblick über die aktuell in Zeichnung befindlichen Beteiligungen. 26. INP Deutsche Sozialimmobilien Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilienfonds Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment KG Währung: Euro Fondsvolumen: 51.958.840 Euro Eigenkapital: 31.000.000 Euro Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 88,37 % Laufzeit: 31. 12. 2035 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 157,44 % KVG: INP Invest GmbH Verwahrstelle: Caceis Bank S.A. Bafin-Gestattung: 7. 3. 2018 Beteiligungsgegenstand: Investition in ein Immobilienportfolio Mit dem vorliegenden Angebot können sich Anleger an einer Fondsgesellschaft beteiligen, die sich je- weils zu 88,9 Prozent an sechs Objektgesellschaften beteiligt hat. Jede dieser Objektgesellschaften ist Eigentümerin einer Sozialimmobilie. Die Anbieterin ist ein Konzernunternehmen der INP Gruppe. Sie ist sei 2005 als Anbieter geschlossener Immobilien- fonds tätig und hat sich dabei auf das Segment „Pflegeheime“ spezialisiert. Die INP Holding AG ga- rantiert die Vollplatzierung des Gesellschaftskapitals der Fondsgesellschaft, wobei die Platzierungsgaran- tie nicht durch Sicherheitsleistungen geschützt ist. Portfolio mit sechs Immobilien Bei den sechs Sozialimmobilien handelt es sich um zwei Neubauten und vier Bestandsobjekte. Vier Immobilien wer- den als stationäre Pflegeeinrichtungen genutzt, eine im Rah- men von Tagespflege und für betreutes Wohnen. Bei der sechsten Immobilie handelt es sich um einen Kindergarten. Wertgutachten bestätigen den Kaufpreis der Immobilien als marktkonform. Die Objekte sollen mit 31 Millionen Euro Eigenkapital und rund 21 Millionen Euro Fremdkapital finanziert werden. Dabei bleiben die ursprünglichen Gesell- schafter auf Ebene der Objektgesellschaften mit rund zehn Prozent beteiligt. Dies dokumentiert das Vertrauen der han- delnden Personen in die Fondsimmobilien. Gute Planbarkeit Die Immobilien befinden sich an sechs unter- schiedlichen Standorten und sind an verschie- dene Betreiber verpachtet. Die Pachtverträge laufen 20 bis 25 Jahre. Die Fondsgesellschaft verfügt somit über eine stabile Einnahmebasis. Durch die langfristig zu günstigen Konditionen aufgenommene Fremdfinanzierung besteht auch auf der Ausgabenseite gute Planbarkeit. Mögliche Modernisierungs- und Anschlussvermietungs- kosten werden neben einem direkten Ansatz in der Prognoserechnung auch indirekt über die Annahme eines geringeren Verkaufsfaktors be- rücksichtigt. Ferner tragen die Mieter sämtliche Nebenkosten. Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung hängt wesentlich von der Bonität der Pächter, der Entwick- lung der Marktmieten und dem erfolgreichen Verkauf der Objekte ab. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Efonds-GESAMTBEWERTUNG aus dem Plausibilitätscheck * Substanzquote = Anschaffungskosten ohne Nebenkosten in Prozent des Fondsvolumens (ohne Agio). Quelle: Efonds; Foto: © Roberto1977 | Dreamstime.com; Dominik Reipka | www.reipka.de Im „Haus Friedrich Ludwig Jahn“ in Saarbrücken befinden sich 110 Pflegeplätze in Einzelzimmern. Das Wohnen im Alter ist ein zukunftsträchtiges Investmentthema. FONDS professionell stellt zwei aktuelle Beteiligungsmodelle vor. 204 www.fondsprofessionell.de | 2/2019 sachwerte I sachwer tradar