FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2020

zwecks eines Pächters dienen. Dadurch sind sie einerseits einer viel stärkeren Ab- nutzung als Wohnimmobilien ausgesetzt, andererseits hat man es mit einem gemein- samen Mieter, dem Pflegeheimbetreiber, zu tun. Ein Apartment im Teileigentum zu halten bedeutet, dass der Eigentümer eines Apartments auch Vertragspartner dieses Betreibers wird. Im Gegensatz dazu hält der Anleger bei einem Pflegeimmobilien- fonds einen Anteil an der Gesellschaft, der die Immobilie gehört, und die Fondsge- sellschaft kümmert sich um die Immobilie und den Betreiber. Der Betrieb von Pflegeimmo- bilien unterliegt der jeweiligen Landesgesetzgebung. Weil sich die Anforderungen an die Altenpflege und die Rahmenbedingungen staat- licher Unterstützung ständig ändern, ändert sich vergleichsweise schnell auch der gesetzliche Rahmen für den Betrieb von Pflegeheimen. In Baden-Württemberg dürfen bei- spielsweise gemäß der Landes- heimbauverordnung seit vergan- genem September in stationären Einrichtungen der Altenpflege nur noch Einzelzimmer vermietet wer- den. Vor ein paar Jahren stand etwa die Hälfte der landesweiten Betten- kapazität noch in Doppelzimmern. Betreibern, die nicht rechtzeitig ihr Heim umstrukturieren, droht, dass sie ihre Betriebserlaubnis entzo- gen bekommen. Einstimmigkeit Also muss die Immobilie um- gebaut werden. Aus nachvollzieh- baren Gründen will aber kein Eigentümer eines Apartments der- jenige sein, der damit verbundene Nachteile ausbaden muss. Er- schwerend kommt eine Vorgabe des WEG hinzu. Für bauliche Ver- änderungen schreibt das nämlich vor, dass Beschlüsse einstimmig gefällt werden müssen. „Ein Be- treiber braucht einen Eigentümer, der flexibel reagieren kann. Eine WEG ist denkbar unflexibel“, spricht Jens Nagel aus Erfahrung. Er ist Geschäftsführer von Hemsö, Eigentümer von 50 Pflegeheimen in Deutschland. Einige Betreiber von Pflegeheimen lehnen es inzwischen ab, mit WEG-Gemeinschaften Pachtverträge zu schließen, oder sehen das zumindest sehr skeptisch. Weil das WEG als besonders streit- anfällig gilt, ist gerade eine Novellierung in Arbeit, die die Einstimmigkeitsvorgabe zwar lockern will. Das wird aber nur für die Einrichtung von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder kleinere Maßnah- men gelten, die nur einzelne Wohnungen betreffen. Am grundsätzlichen Dilemma, dass ein Pflegeheimbetreiber einerseits die Vorgaben des Landespflegegesetzes umsetzen muss, andererseits dabei durch die Vorgaben des WEG massiven Widerständen ausgesetzt ist, ändert die Neufas- sung des WEG nichts. „Der Verwalter, der eingesetzt wird, um solche Abläufe zu koordi- nieren, steht in der Regel dem Bau- träger des Heims nahe, allzu oft auch dem Betreiber“, sagt Walter Schröder vom Frankfurter Bera- tungsunternehmen DCPC Deutsche Care Property Consulting. Auffällig sei es, wenn der Verwalter oder eine andere mit dem Betreiber verbun- dene Person oder ein verbundenes Unternehmen Eigentümer eines Apartments ist. „Da sind eklatante Interessenkonflikte – vor allem in der Willensbildung der WEG – pro- grammiert.“ Foto: © Magna Real Estate, Tom Fechtner l DCPC Deutsche Care Property Consulting » Der Verwalter, der eingesetzt wird, um Abläufe zu koordinieren, steht in der Regel dem Bauträger des Heims nahe, allzu oft auch dem Betreiber. « Walter Schröder, Deutsche Care Property Consulting Tim Sauer, Magna Care: „Die Zahl der Pflegebedürftigen wird sich bis 2040 annähernd verdoppeln.“ Walter Schröder, DCPC: „Da sind eklatante Interessenkonflikte programmiert.“ Die Bevölkerung wird immer älter Zuwachs an den Rändern der Altersverteilung: Die ganz Jungen und die ganz Alten haben immer mehr Anteil an der Bevölkerung. Quelle: Statistisches Bundesamt 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 2060 2040 2018 2000 1980 1960 1939 1871 Prognose unter 20 Jahren ab 65 Jahre ab 80 Jahre 44 % 5 % 0 % 31 % 17 % 12 % 206 www.fondsprofessionell.de | 2/2020 sachwerte I pflegeimmobilien