FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2020

auf eine langjährige und zum Teil gute Performance verweisen. Der Degi Europa beispielsweise wurde 1972 aufgelegt. Wer damals investiert hat und 2008 seine Antei- le komplett zurückgegeben hat, bevor der Fonds dichtmachte, der hat in 36 Jahren seinen Einsatz verachtfacht. Wer jedoch nach 1994 eingestiegen ist und nicht recht- zeitig vor der Schließung wieder aussteigen konnte, hat Geld verloren – je später er investiert hat, desto schlechter fällt die Bilanz aus. Positive Performance? Wenn der Degi Europa in seinem aktu- ellen Abwicklungsbericht die durchschnitt- liche Performance seit Auflage mit 3,5 Pro- zent pro Jahr angibt (siehe Tabelle auf Seite 194),muss also berücksichtigt werden, dass der Fonds bis zu seiner Schließung schon ein paar Jahrzehnte gelaufen ist und einige seiner guten Jahre in die Zeit gefallen sind, in der die regelmäßige Höherbewertung von Immobilienbeständen gang und gäbe war. Dass es trotz später Auflage eines offenen Immobilienfonds auch anders laufen kann, zeigt das Beispiel des Kanam Spezial Grundinvest. Der wurde, wie die genann- ten drei großen Verlustbringer, erst im Jahr 2005 aufgelegt, konnte aber sein Immo- bilienportfolio nach Schließung ohne Ein- bußen für seine Anleger veräußern. Ihm kam freilich zugute, dass er im Gegensatz zum Degi Europa erst 2012 schließen, also die Rücknahme von Anteilen erst vier Jah- re später verweigern musste. 2013 drehten die Immobilienmärkte wieder ins Plus. Als der Kanam Spezial Grundinvest 2016 in die Verwaltung der Bank M.M.Warburg überging, hatte er bereits keine Objekte mehr im Bestand. Auch ein weiterer Fonds von Kanam hat die Abwicklung glimpflich überstanden: Der Kanam US-Grundinvest war zwar im September 2010 der erste offene Immobi- lienfonds, der sein Verwaltungsmandat kündigte und damit offiziell in die x ging. Als er 2012 in die Verwaltung der War- burg-Bank kam, hatte er aber seine sieben US-Immobilien schon verkauft. Er wird sehr wahrscheinlich auch der erste offene Immobilienfonds sein, der einen endgülti- gen Schlussstrich ziehen kann. Im aktuel- len Abwicklungsbericht des Fonds zeigt sich das Management zuversichtlich, „dass die restliche Abwicklung des Fonds im Lauf des Jahres 2022 erfolgen kann“ – mehr als zehn Jahre nach dem Verkauf der letzten Fondsimmobilie. Teures Fremdkapital Nicht nur das Timing mit Blick auf Erwerb und Abverkauf der Objekte hat maßgeblichen Einfluss aufs Ergebnis, auch die Höhe der Fremdfinanzierung spielt eine wichtige Rolle. „Wird unter Druck ver- kauft, dann korrelieren in der Regel hohe Fremdfinanzierungen mit hohen Verlusten für die Anleger. Die Banken kommen in der Regel schadlos raus oder profitieren so- gar von Vorfälligkeitsgebühren“, sagt Scope- Analystin Knorr. Im 2013 verabschiedeten Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) sind Fremdkapitalfinanzierungen auf maximal 30 Prozent begrenzt. Hier wurden die da- mit verbundenen Risiken wesentlich redu- ziert. Seitdem sind 13 neue offene Immo- bilien-Publikumsfonds aufgelegt worden, sieben davon allein seit vergangenem Jahr. Im September dieses Jahres erst hat der Deka-Immobilien Pazifik Asien die Ver- triebszulassung bekommen, ist jedoch noch nicht in die Vermarktung gegangen. Und noch eine Abwicklung Bei den offenen Immobilienfonds der neuen Generation, die unter dem Regime des KAGB aufgelegt wurden, findet sich jüngst ebenfalls eine Abwicklung: der Immo Trend Europa von der Credit Suisse. Deren Asset Management teilte den Anle- gern im September mit, dass der Anbieter die Verwaltung gekündigt hat und dass ab sofort Anteile weder ausgegeben noch zurückgenommen werden. Dabei ist der Fonds gerade erst im Mai vergangenen Jahres gestartet.Durchaus voll- mundig pries Geschäftsführer Alexander Tannenbaum zum Vertriebsauftakt die Vorzüge: Der Fonds fokussiere auf die „Immobilientrends von heute“ und setze eine „zeitgemäße Anlagestrategie“ um. „Investitionen in gut vermietete Qualitäts- immobilien mit modernen Konzepten bieten attraktive Renditen bei geringemRi- siko“, sagte er damals. Ein Startportfolio wurde bereits erworben. Den Fonds jetzt abzuwickeln, begründet die Credit Suisse auf Nachfrage der Redak- tion damit, sich auf Kernkompetenzen fokussieren zu wollen und die KVG-Lizenz zurückzugeben. Die Neuartigkeit und Aktualität des Konzepts des im vergange- nen Jahr aufgelegten Fonds würden dadurch jedoch nicht relativiert, teilt das Unternehmen mit. TILMAN WELTHER FP » Investitionen in gut vermietete Qualitäts- immobilien mit moder- nen Konzepten bieten attraktive Renditen bei geringem Risiko. « Alexander Tannenbaum, Credit Suisse Asset Management SACHWERTE Offene Immobilienfonds FOTO: © AXEL GAUBE 198 fondsprofessionell.de 4/2020