FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2021

tion mit Wertgrund geschlossen, seinerseits Anbieter eines Immobilienfonds mit dem – allerdings alleinigen – Schwerpunkt Wohnimmobilien. Inzwischen entfallen sechs Prozent des Fondsvolumens von rund 16,5 Milliarden Euro auf Mietwoh- nungen. „Mittelfristig planen wir, bis zu 30 Prozent in bezahlbares und zum Teil geför- dertes Wohnen zu investieren“, sagt Fonds- manager Mario Schüttauf. Es ist eine radikale Kehrtwende vom früheren Anlageverhalten der offenen Immobilienfonds. Noch vor wenigen Jahren hatte die Bran- che Wohnungen strikt gemieden. Zu aufwendig sei deren Verwal- tung, weil es häufig zu Auszügen käme und immer wieder neue Mieter gesucht werden müssten, argumentierten die Fondsgesell- schaften – und legten sich statt- dessen vor allem Bürotürme, Ho- tels und Shoppingcenter in die Portfolios. Covid verstärkt Nachfrage Das änderte sich zaghaft, als in der vergangenen Dekade erst die Wohnungspreise und dann deren Mieten immer weiter zu steigen begannen. Jetzt befeuert die Corona-Pandemie mit Macht den Drang in die Mietrefugien. Denn die bisherigen Anlageobjekte funktionieren in Covid-19-Zeiten nicht mehr. „Seit 2013 wurde die Performance der offenen Immo- bilienfonds insbesondere durch Aufwer- tungen der Bestandsobjekte getrieben“, sagt Sonja Knorr, Analystin der Berliner Rating- agentur Scope. Mit dem globalen Boom an den Immobilienmärkten wurden Büro- und Einzelhandelsobjekte sowie Hotels von Jahr zu Jahr wertvoller. Doch damit ist es vorbei, seit das Sars- CoV-2-Virus um den Erdball fegt. Mit den Lockdowns wurden Shoppingcenter und Herbergen geschlossen, Bürobeschäftigte ins Homeoffice verbannt. „Gewerbeimmobilien – allen voran Hotel- und Einzelhandelsimmobilien – leiden stark unter der Coronakrise“, sagt Knorr. Eine Auswertung der Fondsdaten durch die Ratinagentur zeigt, dass die durchschnittliche Rendite aus Mieterträgen sowie Auf- und Abwertungen der Lie- genschaften in den Portfolios der deut- schen Fonds von drei Prozent im Jahr 2019 auf 2,3 Prozent im vergangenen Jahr gesunken ist. Gewerbemieten sinken In diesem Jahr dürften sie nochmals fal- len, prognostiziert die Analystin. „Zahl- reiche Mieter und Pächter von Gewerbe- immobilien sind finanziell angeschlagen und verhandeln deshalb Mietpreissen- kungen.“ Etlichen Nutzern droht sogar die Insolvenz. „Nur etwas mehr als 45 Prozent der Mieteinnahmen der offenen Fonds stammen aus Branchen, die nicht oder nur gering durch Covid-19 beeinträch- tigt sind“, sagt Knorr. Neben staat- lichen Institutionen, Pharma- und Logistikunternehmen sowie dem Lebensmitteleinzelhandel zählten dazu: Mietwohnungen. Das sehen die Fondsgesellschaf- ten genauso – und wollen nun kräftig Unterkünfte aufkaufen. Durch die Arbeit im Homeoffice sei die Nachfrage nach größeren Mietwohnungen in den günstige- ren Speckgürteln der Metropolen deutlich gestiegen und werde wei- ter zunehmen, sagt Commerz- Real-Fondsmanager Schüttauf. „Zudem erwarten wir, dass sich Deutschland im europäischen und Büro und Handel dominieren Portfolios offener Immobilienfonds nach Nutzungsarten Noch ist der Anteil der Nutzungsart Wohnen in den Fondsportfolios klein, er nimmt jedoch zu. Quelle:Scope |Stand31.12.2020 |Basis:Verkehrswerte Logistik 4,6 % + + Sonstige 3,3 % Hotel 8,1 % Wohnen 7,4 % Büro 53,1 % Einzelhandel 23,5 % Sonja Knorr, Scope: „Die Performance der offenen Immobilienfonds wurde insbesondere durch Aufwer- tungen der Bestandsobjekte getrieben.“ Michael Bütter, Union Investment: „In den USA wollen wir mit unserer Repräsentanz vor Ort das sehr resiliente Multi-Family-Segment erschließen.“ SACHWERTE OIF | Wohnen FOTO: © SCOPE, UNION INVESTMENT | URBAN ZINTEL 208 fondsprofessionell.de 2/2021