FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2021

Ein Ziel, zwei Wege Dasselbe Geschäftsmodell, dieselben Assets. Und dennoch unter- scheiden sich zwei aktuelle Angebote, die in Zweitmarktanteile an geschlossenen Immobilienfonds investieren. D ie Ähnlichkeiten der beiden nachfol- gend beschriebenen Investmentange- bote sind nur vordergründig: Beide Anbie- ter kaufen Fondsanteile auf dem Zweit- markt für Immobilienbeteiligungen, poo- len sie und lassen ihre Investoren an damit erzielten Gewinnen teilhaben. Der Zweit- markt bietet die Chance, Beteiligungen unter ihrem inneren Wert zu erwerben und dennoch in voller Höhe des nomina- len Anteils am Bewirtschaftungserfolg und am späteren Verkaufserlös teilzuhaben. Aber schon auf den zweiten Blick treten wesentliche Unterschiede zu Tage. Unterschiede Das BVT Zweitmarktportfolio II ist eine geschlossene Investment KG und nach KAGB aufgelegt, das Angebot Asuco Zweitmarktzins 20–2021 dagegen eine nachrangige Namensschuldverschreibung (NSV) gemäß Vermögensanlagengesetz. Der BVT-Fonds ist ein reiner Eigenkapital- fonds, bei der NSV von Asuco handelt es sich hingegen aus Sicht der Emittentin um Fremdkapital. BVT investiert in ein noch aufzubauendes Portfolio an Zweitmarkt- beteiligungen, über die Asuco-NSV reichen die Anleger einen Kredit zumAusbau eines bereits bestehenden Portfolios aus. BVT Zweitmarktportfolio II Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilien Deutschland und international Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment KG Währung: Euro Fondsvolumen: 20,0 Mio. Euro Eigenkapital: 20,0 Mio. Euro Mindestbeteiligung: 10.000 Euro zzgl. 5 %Agio Substanzquote*: 89,0 % Laufzeit: 31.12.2034 Gesamtauszahlung (vor Steuern): 165,0 % prognostiziert KVG: Derigo GmbH & Co. KG Verwahrstelle: Hauck & Aufhäuser Privatbankiers AG Bafin-Gestattung: 20.3.2020 Fondsobjekt: Portfolio mit Zweitmarktbeteiligungen Efonds-Gesamtbewertung aus dem Plausibilitätscheck Die Fondsgesellschaft erwirbt mittelbar über zwei Spezial-AIF Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds auf dem Zweitmarkt. Die Substanzquote ist mit einemWert von 89 Pro- zent für einen Eigenkapitalfonds noch als ange- messen zu bezeichnen. Die Vergütung für die Vermittlung des Eigenkapitals liegt leicht über dem Marktdurchschnitt. Die Auswahl der Zielfonds wird durch die KVG gemäß den Regelungen von Gesellschaftsvertrag und Anlagebedingungen getroffen. Im Rahmen eines „Blind-Pool-Konzepts“ ist die Simulation von Zahlungsströmen mit sehr großen Unsicherheiten verbunden. In den Verkaufsunterlagen wurde daher zur Vermeidung von Scheingenauigkeiten auf die Darstellung einer detaillierten Prognose- rechnung verzichtet, es ist daher ein gewisser Vertrauensvorschuss notwendig. Der Auswahl-, Bewertungs- und Ankaufsprozess sowie die getroffenen vereinfachten Annahmen zur Ablei- tung eines maximalen Kaufpreises sind nachvoll- ziehbar. Die BVT zählt zu den am längsten aktiven Häusern am Markt. Eine entsprechende Erfahrung in der Analyse und Anbindung von Zielgesell- schaften ist daher vorhanden. Die Summe aller laufenden Vergütungen kann jährlich insgesamt bis zu 3,77 Prozent (bezogen auf den durchschnittlichen Nettoinventarwert des Investmentvermögens) betragen. Die Kosten- belastung hat einen nicht unerheblichen Einfluss auf die Rendite der Anleger. Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung hängt wesentlich vom Marktzugang des Anbieters und der Wertentwicklung der bereits erworbenen und noch zu erwerbenden Zielinvestments ab. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Wieder im Kommen: Einkaufszentren. Das Olympia-Einkaufszentrum der DWS wird auf dem Zweitmarkt mit über 1.000 Prozent gehandelt. FONDS professionell liefert einen Überblick über aktuell in Zeichnung befindliche Sachwert-Investments für Privatanleger. SACHWERTE Sachwertradar 244 fondsprofessionell.de 4/2021 * SUBSTANZQUOTE = KAUFPREIS IN PROZENT ZU FONDSVOLUMEN | FOTO: © WIKIMEDIA-BAUHAUS-JÜNGER | DWS, ANTTO | ADOBE.STOCK.COM