FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2023

Der entscheidende Faktor Ein- und Verkaufsfaktoren sind zentrale Immobilienkenngrößen. Je nach Nutzungsart, Standort und Zukunftsperspektive einer Immobilie unterscheidet sich ihre Aussagekraft aber erheblich. E s gibt eine Reihe von Kriterien, um die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie zu bestimmen. Neben ihrer Lage sind das ihre Substanz, zunehmend ihre klimatische Nachhaltigkeit, Gestaltungselemente des Mietvertrags imHinblick auf Dauer,Höhe der Miete oder Bonität des Mieters – und diese Aufzählung ist längst nicht vollstän- dig.Der Standort einer Immobilie gilt aber nach wie vor als das wichtigste Kriterium. Hat sich ein Standort einmal etabliert, mag man ihn deswegen auch nicht aufge- ben. Der Pluswertfonds 178 ist schon der dritte Hahn-Fonds in Folge, der in dasselbe Objekt an demselben Standort investiert. Zwei Vorgängerfonds wurden schon auf- gelöst und ihre Anleger ausbezahlt. Interessenkonflikte Sie haben alle die prognostizierte Rendi- te erhalten, und dennoch drängt sich die Frage auf, ob nicht ein höherer Verkaufs- preis für die Alt- oder ein niedrigerer Ein- stiegspreis für Neuanleger drin gewesen wäre. „Dies kann nur dann gelingen, wenn eine möglichst hohe Transparenz im Ver- kaufsprozess gescha en wird und mögliche Interessenkon ikte o engelegt werden.Das Hauptziel in einem solchen Transaktions- prozess kann unseres Erachtens nicht die Hahn Pluswertfonds 178 – Nahversorgungszentrum Voerde Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilien Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment-KG Währung: Euro Fondsvolumen: 29,5 Mio. Euro Eigenkapital: 19,5 Mio. Euro Mindestbeteiligung: 20.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 91,5 % Laufzeit: 30.4.2037 Gesamtausschüttung (vor Steuern): 167,27 % progn. KVG: Dewert Deutsche Wertinvestment GmbH Verwahrstelle: Caceis Bank S.A., Germany Branch Bafin-Gestattung: 30.3.2023 Fondsobjekt: Nahversorgungszentrum in Voerde, NRW Efonds-Gesamtbewertung aus dem Plausibilitätscheck Der Fonds investiert in ein 1994 errichtetes und zuletzt 2021/2022 modernisiertes Nahversorgungs- zentrum in Voerde (NRW). Er wurde damals als „Pluswertfonds 68“ (PWF) aufgelegt und nach Beendigung in den PWF 150 umgewandelt, der wiederum im Jahr 2020 beendet wurde. Unter der Bezeichnung PWF 178 erfolgt jetzt ein drittes Mal die Platzierung der Anteile an Privatanleger. Das Objekt wird seit seiner Errichtung von der Edeka-Gruppe betrieben und durch verschiedene Konzessionäre wie Drogeriemarkt, Apotheke, Rei- sebüro und weitere ergänzt. Der innerstädtische Mikrostandort ist verkehrstechnisch gut angebun- den und stellt einen seit Jahrzehnten etablierten und gefestigten Handelsstandort dar. Der Immobilienwert, zu dem die Anleger das Objekt mittelbar erwerben, wurde gutachterlich als marktgerecht bestätigt. Er beträgt das 17,23-Fache der Nettojahresmiete. Für den Verkauf wurde ein Abschlag von 1,23 Jahresmieten kalkuliert. Der Mietvertrag mit Edeka, der 97 Prozent der Erträge generiert, ist indexiert. Die Miete wird zu 65 Prozent angepasst, wenn sich der Index um zehn Prozent verändert hat. Die Prognose unter- stellt eine Inflationsrate von sieben Prozent für 2023, von drei Prozent 2024 und danach von zwei Prozent im Jahr. Der Ansatz ist vertretbar. Auch die Substanzquote ist als angemessen zu beurteilen. Über die Laufzeit werden nur 10,4 Prozent getilgt, was aufgrund der vergleichsweise niedrigen Fremdkapitalquote akzeptabel ist. Die laufenden Vergütungen sind angemessen. Die kalkulierten Instandhaltungskosten erscheinen, wie auch der Ansatz der unterstellten Nachvermietungskosten, akzeptabel. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Das Nahversorgungszentrum in Voerde, Objekt des aktuellen Hahn-Fonds, wurde 1994 gebaut und war schon Gegenstand zweier Vorgängerfonds. FONDS professionell liefert einen Überblick über aktuell in Zeichnung befindliche Sachwertinvestments für Privatanleger. SACHWERTE Sachwertradar 256 fondsprofessionell.de 2/2023 * SUBSTANZQUOTE = KAUFPREIS IN PROZENT ZU FONDSVOLUMEN | FOTO: © HAHN GRUPPE, ANTTO | ADOBE.STOCK.COM