FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2024

Unter Verkaufsdruck Inmitten der Unsicherheit, die zwei offene Immobilienfonds auslösten, weil sie zweistellig abwerten mussten, werden Anlegern zweifelhafte Kaufangebote unterbreitet. Eine Spurensuche. D ie zweistellige Abwertung des offenen Immobilienfonds Uniimmo Wohnen ZBI Ende Juni dieses Jahres löste Schock- wellen aus. Auf Basis einer gesondert vor- genommenen Begutachtung musste das milliardenschwere Portfolio mit Wohn- immobilien von einem Tag auf den ande- ren um 16,7 Prozent abgewertet werden. Mit einem Schlag war sämtliche Perfor- mance zunichte gemacht, die seit Auflage des Fonds im Juli 2017 erwirtschaftet wor- den war. Das Volumen des Fonds sackte mit der Neubewertung unter vier Mil- liarden Euro. Ende März lag es noch bei 4,9 Milliarden Euro, 2023 bei über fünf Milliarden Euro. Dünne Erklärungen Als Konsequenz aus den weltweiten Krisen seit Corona und dem Ukrainekrieg seien die Transaktionsmärkte für Wohn- immobilien stillgestanden und folglich auch deren Bewertungen unter Druck geraten, erklärte Union Investment. Eine bemerkenswerte Rolle spielte allerdings auch Paragraf 251 des Kapitalanlagegesetz- buchs (KAGB), der es ins Ermessen der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) legt, den Wert des Portfolios eines Immobilien- fonds jederzeit neu zu bestimmen, wenn „der zuletzt ermittelte Wert aufgrund von Änderungen wesentlicher Bewertungsfak- toren nicht mehr sachgerecht ist“. Einer der wesentlichen Faktoren dürfte gewesen sein, dass sich die Immobilien zu den zuvor an- gesetzten Werten einfach nicht verkaufen ließen, der Fonds aber aufgrund vorliegen- der Anteilskündigungen unter Verkaufs- druck geriet. Fondsimmobilien wesentlich unterhalb der zuvor angesetzten Werte zu veräußern, untersagt wiederum Paragraf 260 KAGB. Hohe Mittelabflüsse Der Wohnen ZBI ist aber bei Weitem nicht der einzige offene Immobilienfonds, bei dem die Kündigungen von Anteilen den Neuabsatz überwiegen. Branchenweit sprang im Juli der Wert der zurückgege- benen Anteile auf 1,1 Milliarden Euro, während nur für rund 400 Millionen Euro Anteile neu ausgegeben wurden (siehe Grafik nächste Seite). Der erstaunlich hohe Wert fürs Neugeschäft dürfte nahezu voll- ständig auf Sparpläne und automatische Wiederanlagen zurückzuführen sein, so das Analysehaus Barkow Consulting. In jedem der zwölf Monate vor August 2024 ist mehr Geld aus offenen Immobi- lien-Publikumsfonds ab- als neues zugeflos- sen, insgesamt knapp 3,6 Milliarden Euro. Der Trend weiter steigender Nettomittel- abflüsse hält an. Trotz der Abflüsse seit Au- gust 2023 war das Nettomittelaufkommen auf Jahresbasis 2023 noch positiv. Für 2024 erwartet die Branche erstmals seit 17 Jahren unterm Strich Mittelabflüsse. » Wir müssen nicht unbedingt verkaufen. Bislang haben wir in diesem Jahr nur eine Immobilie veräußert. « Gerd Johannsen, Commerz Real Zwischen Januar und August dieses Jahres hat Kanam Grund schon 18 von 40 Objekten des offenen Immobilienfonds Leading Cities Invest verkauft, darunter auch das Büroobjekt „Notre Dame“ in Nizza. SACHWERTE Offene Immobilienfonds 192 fondsprofessionell.de 3/2024 FOTO: © KANAM GRUND