FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2024

Uniimmo Wohnen ZBI nimmt er dabei explizit aus. Nur aus der vorhandenen Liquidität konnten aber wohl dennoch nicht alle Rückgabewünsche bedient wer- den, denn allein in diesem Jahr hat Union Investment bereits Immobilien imGesamt- wert von rund 1,2 Milliarden Euro ver- äußert. Im Schnitt lag dieser Wert immer- hin oberhalb der zuletzt festgestellten Gut- achterwerte. Dumpingangebote Häufen sich schlechte Nachrichten für einzelne Fonds, trudeln bei deren Anlegern regelmäßig Angebote ein, ihnen ihre Antei- le abzukaufen. Keine vier Wochen nach der spektakulären Abwertung des Uniimmo Wohnen ZBI unterbreitete das Münchner Beteiligungsunternehmen Causa Verwal- tungs GmbH den Investoren das Angebot, ihnen ihre Anteile zu einem Stückpreis von 19,45 Euro abzukaufen. Zum Zeitpunkt des Angebots betrug der Rücknahmepreis, der dem Anteilswert des Ende Juni bereits stark nach unten korrigierten Nettoinventarwerts (NAV) entspricht, 42,27 Euro, also mehr als das Doppelte des Angebots aus München. Ein unmittelbarer Vergleich des Causa- Angebots mit dem Rücknahmepreis der KVG ist insofern nicht möglich, als der viel höhere Rücknahmepreis nicht zeitnah realisiert werden kann. Anleger, die jetzt ihre Anteile bei der KVG kündigen, müs- sen mindestens ein Jahr warten, bevor sie ihre Anteile zum dann geltenden Rück- nahmepreis andienen können. Insofern ist ein Preisabschlag grundsätz- lich legitim, gewissermaßen als Liquiditäts- oder Verfügbarkeitsprämie. Anfang August, also kurz nachdem die Anleger von ihren depotführenden Banken das Kaufangebot übermittelt bekamen, lag jedoch auch der Kurs des Fonds an der Börse mit mehr als 32 Euro weit oberhalb des Angebots, so- dass der von Causa vorgenommene Ab- schlag auf den NAV ungerechtfertigt hoch erscheint – und der gebotene Kaufpreis viel zu niedrig. (Zu börsengehandelten offenen Immobilienfonds siehe auch den Frage- Antwort-Katalog auf der nächsten Seite.) Eigenes Geschäftsmodell Neben der genannten Firma Causa gibt es eine ganze Reihe von Unternehmen, die Anlegern regelmäßig anbieten, ihre illiqui- den Kapitalanlagen schnell verkaufen zu können, zum Beispiel die Valora Effekten Handel AG, SCP Investment Ltd. von den Marshall Islands, die M-Invest GbR aus Wien oder die Taunus Capital Manage- ment. Ihre Angebote unterscheiden sich vor allem im Hinblick auf die verschie- denen Assetklassen. Die einen kaufen vor- wiegend nicht börsennotierte Aktien, die anderen schwerpunktmäßig Anleihen oder Anteile an offenen Immobilienfonds. Allen gemein ist, dass sich ihre Angebote auf Kapitalanlagen beziehen, die sich nicht planmäßig entwickeln oder in regelrechte Schieflage geraten sind. Entsprechend bie- ten die Aufkäufer Preise – mitunter deutlich – unterhalb der innerenWerte der Anlagen. Das Geschäftsmodell als solches ist nicht illegal, auch wenn die angebotenen Kauf- preise unanständig niedrig wirken. Die jeweilige KVG erlangt in der Regel allen- falls indirekt von solchen Kaufangeboten Kenntnis. Es würde für einen Kaufinter- essenten auch wenig Sinn ergeben, die KVG anzuschreiben, weil sie kein Anleger- register führt und die Anleger ihres Fonds auch nur über die depotführenden Stellen erreichen kann. Die depotführenden Institute haben sich ihrerseits in ihren „Sonderbedingungen für Wertpapiergeschäfte“ dazu verpflichtet, sol- che Kaufangebote an ihre Kunden weiter- zuleiten. Eine Pflicht zur inhaltlichen oder qualitativen Prüfung der Angebote ist hin- gegen nicht damit verbunden. Rolle der Datendienstleister Die depotführenden Stellen wiederum erreichen solche Kaufangebote, etwa das von Causa für den ZBI-Fonds, indirekt über Finanzdatendienstleister wie Infront (vormals VWD), Bloomberg oder WM Daten, die ihrerseits ihre Informationen beispielsweise aus dem „Bundesanzeiger“ beziehen. Dort kann jeder, der über einen Zugang verfügt, solche Angebote einstellen. Jedes Unternehmen, das seine Jahresab- schlüsse online zur Veröffentlichung ein- reicht, hat einen solchen Zugang. Beim Einstellen eines Kaufangebots – selbst wenn es jeglicher Plausibilität widerspricht – gibt es keine inhaltliche Prüfung, wie ein Selbstversuch der Redaktion von FONDS professionell ergab. Manchem Angebot liegt denn auch gleich ein Kaufvertrag bei, den die depot- führenden Banken mit einem Anschreiben samt eigenem Logo gleich mitschicken. Bei manchem Anleger wird so der Eindruck entstehen, das Angebot käme direkt von der Bank seines Vertrauens oder würde von ihr zumindest gutgeheißen. » Unsere Fonds verfügen aktuell über eine Brutto-Liquiditätsquote von im Schnitt rund 15 Prozent. « Carsten Thiel Union Investment Real Estate SACHWERTE Offene Immobilienfonds 194 fondsprofessionell.de 3/2024 FOTO: © PATRICK OHLIGSCHLÄGER | UNION INVESTMENT