FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 3/2024

Auch die Kosten, für die Veröffentli- chung eines Kaufangebots, so wie es Causa für die ZBI-Fonds unterbreitet hat, halten sich in Grenzen. Laut aktueller Preisliste des „Bundesanzeigers“ dürfte diese Ver- öffentlichung gerade mal rund 60 Euro gekostet haben. Erholung der Märkte Angebote für notleidende offene Immo- bilienfonds werden wieder zurückgehen, wenn es zu einer Erholung der Immo- bilienmärkte kommt, wie sie von den meisten Marktteilnehmern inzwischen er- wartet wird. Die Mietmärkte würden sich stabilisieren und in vielen Sektoren die Spitzenmieten weiter ansteigen, befindet beispielsweise Union-Fondsmanager Thiel. „Auch die Leerstände haben in den meis- ten Märkten ihr Maximum gesehen. Die Marktwende rückt damit in greifbare Nähe.“ TILMAN WELTHER FP Fragen und Antworten zum Börsenhandel mit offenen Immobilienfonds Wie funktioniert der Handel mit offenen Immobi- lienfonds an einer Börse? Einige offene Immobilien-Publi- kumsfonds notieren an einer Börse. Das heißt aber nicht, dass sie dort auf eine mit Aktien vergleichbare Weise gehandelt werden könnten. Es gibt zwar einzelne Makler, die für eine bestimmte Anzahl von Anteilen Geld- und Briefangebote zeigen, eine Ausführung garantieren sie aber nicht. Bei offenen Immobi- lienfonds gibt es lediglich eine „Quotierung in Anlehnung an die jeweilige Markt- und Orderlage“, wie es beispielsweise auf der Homepage der Börse Hamburg heißt. „Es kommt auch vor, wenn- gleich eher selten, dass einzelne Makler eine Position mal aufs eigene Buch nehmen“, sagt Mirko Hajek, Geschäftsführer des Kölner Vermö- gensverwalters Rheinische Portfolio Management. „Da handelt es sich aber um vergleichsweise geringe Beträge. Bei offenen Immobilienfonds sind die Makler in der Regel von der Liquiditäts- und Ausführungsgarantie sowie von der Einhal- tung der Maximal-Spreads befreit.“ Wenn man seine Anteile der KVG andie- nen will, unterliegt man dann denselben Halte- und Kündigungsfristen wie Anleger, die ihre Anteile direkt von der KVG bezogen haben? Ja, der Spread zwischen dem Börsenkurs und dem Rückkaufspreis der KVG kann also erst mit mindestens 24 Monaten Verzögerung realisiert werden – und ist dann möglicherweise nicht mehr in dem Maß gegeben. An der Börse kann man hingegen jederzeit versuchen, ein Brief- angebot einstellen zu lassen. „Mittlerweile bieten viele Direktbanken und Broker einen Handel über die Börse an. In kleinen Stückzahlen läuft das meist problemlos“, berichtet Sachwertexperte Hajek. „Bei höheren Beträgen kann es Sinn ergeben, einmal mit dem zustän- digen Makler an der Börse zu telefonieren. Die Börse Hamburg etwa empfiehlt dies ab einem Volumen von 100.000 Euro.“ Werden auch offene Im- mobilien-Spezialfonds an der Börse gehandelt? Und gelten für sie dieselben Bedingun- gen wie auf dem Erstmarkt? Nein, Anteile an offenen Immobilien-Spezialfonds werden nicht über die Börse gehandelt. In sie dür- fen nur professionelle Kunden investieren, und neue Investoren werden nur in den Kreis der An- leger aufgenommen, wenn sie das umfassende Vertragswerk unterschrieben haben und von der zuständigen KVG als zulässige Investoren einge- stuft wurden. Gelegentlich gibt es auch Umplat- zierungen unter professionellen Kunden, aber auch hier gibt es spezielle Übertragungsvereinbarungen. Was kann man am Börsenkurs eines offenen Immobilien-Publikumsfonds alles ablesen? Da aus den beschriebenen Gründen der Markt viel weniger effizient ist als der Aktienmarkt, ist die Entwicklung des Börsenkurses eines offenen Immobilienfonds auch nicht so aussagekräftig wie die Entwicklung eines Aktienkurses. „Eine gewisse Indikation kann der Börsenkurs eines offenen Immobilienfonds schon sein. Bei Negativ- berichten und zunehmendem Misstrauen der Anleger nimmt die Bereitschaft der Anleger zu, lieber das berühmte ‚Ende mit Schrecken‘ herbei- zuführen und Verluste zu realisieren. Das kann man an den Kursen ein Stück weit ablesen“, sagt Hajek. Als Frühindikator für künftige Entwicklun- gen taugt der Börsenkurs eines offenen Immo- bilienfonds aber allenfalls eingeschränkt. Liegt der Börsenkurs eines offenen Im- mobilienfonds immer unterhalb seines NAV? Theoretisch müsste der Börsenpreis zwischen dem Rücknahmepreis und dem Rücknahmepreis zuzüglich Ausgabeaufschlag liegen. Dies ist aber selten der Fall. Durch die Halte- und Kündigungs- fristen kommt es zu einer gewissen Illiquidität. Das führt dazu, dass die Börsenpreise regelmäßig unter dem NAV liegen. Als Daumenregel kann man sagen, dass je nach Markt- und Zinssituation ein Abschlag auf den NAV von bis zu zehn Prozent der Betrag ist, den ein Verkäufer seinem Käufer als Liquiditätsprämie nachlassen muss. „Bei den Fonds, die zwischenzeitlich einen Ausgabestopp verfügt hatten, um Liquiditätszuflüsse zu steuern, gab es auch Phasen, in denen der Börsenkurs deutlich oberhalb des Ausgabepreises der KVG lag, wenn während eines Cash-Stopps keine neuen Anteile mehr ausgegeben wurden“, berich- tet Hajek. Das Grundproblem bei offenen Immo- bilienfonds ist, dass der Marktpreis der Immobi- lien praktisch nie der Bewertung durch die Gut- achter entspricht. In schwachen Märkten liegt der NAV deshalb über dem Marktpreis. Umgekehrt verhält es sich bei guten Immobilienmärkten. Handelt es sich nicht um einen Fall von Falschberatung, wenn einem Kunden beim Erwerb eines Anteils verschwiegen wird, dass der Fonds über eine Börse womöglich preisgünstiger zu erwerben wäre? Eine Hinweispflicht gibt es nicht. Sie würde auch voraussetzen, dass die Maklerangebote, die zu finden sind, verbindlich ausgeführt werden können, was aber nicht der Fall ist. FP Mirko Hajek, Rheinische Portfolio Management: „Der Börsenkurs kann eine gewisse Indikation sein.“ SACHWERTE Offene Immobilienfonds 196 fondsprofessionell.de 3/2024 FOTO: © GUNTMAR FRITZ | RHEINISCHE PORTFOLIO MANAGEMENT