FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2025

einem leichten Anstieg der Fremdkapital- quote. Mit einer hohen Liquiditätsquote von 15 bis 20 Prozent im Sondervermögen steht es dem Fonds o en, Fremdkapital zu- rückzuführen. Jedoch ist es aufgrund der besseren Zinskonditionen für Geldanlagen, einer durchschnittlichen Zinsrestlaufzeit von etwa fünf Jahren bei einem durch- schnittlichen, überaus attraktiven Fremd- kapitalzins von rund einem Prozent derzeit vorteilhafter, die Liquidität für Portfolio- erweiterungen anzulegen, statt Tilgungen vorzunehmen.“Und Oliver Weinrich, Port- foliomanager des Habona Nahversorgungs- fonds Deutschland, berichtet: „Die Fremd- kapitalquote ist geringfügig von 19,9 auf nun 22,4 Prozent gestiegen. Die Ursache liegt darin begründet, dass wir das beste- hende und sehr niedrig verzinsliche Darle- hen eines Verkaufsobjekts auf ein bis dato unbelastetes Objekt übertragen konnten. Diesen Performancevorteil wollten wir gern für den Fonds sichern.“ Aussichten Zu den Aussichten 2025 be- fragt, ergibt sich in der Branche ein gemischtes Bild. „Die Zins- wende der Zentralbanken sorgt weiterhin für ein schwieriges Im- mobilienmarktumfeld. Trotz der ersten Zinssenkungen seit Juni 2024 ist aktuell noch keine sig- ni kante Verbesserung zu erken- nen“, sagt Schadly von Kanam Grund. Die Manager des Realis- invest Europa sind schon etwas zuversichtlicher: „In den aktuel- len Bewertungen sehen wir größ- tenteils eine Bodenbildung und in einigen Segmenten sogar erste selektive Aufwertungen.“ Im Fo- kus werden 2025 Logistik- und Wohnimmobilien stehen. „Die Attraktivität von Immobilien ge- genüber alternativen Assetklassen nimmt im Jahr 2025 bereits wie- der zu“, sagt Carsten Thiel, Leiter Immobilien-Publikumsfonds bei Union Investment. Insgesamt lässt sich sagen, dass die Zuversicht überwiegt. „Wir planen, das Marktumfeld aktiv zu nutzen, um weitere Immobilien für das Portfolio zu akquirie- ren“, meint etwa Catella-Manager Herr- mann. „Die Liquidität im Fonds dafür wäre vorhanden.“ Prozess um Risikoklassifizierung Wahrscheinlich noch weit über das Jahr 2025 hinaus wird der Markt gebannt auf die Entwicklung des Prozesses um die An- gemessenheit der Risikoeinschätzung des Uniimmo Wohnen ZBI schauen. Verbrau- cherschützer hatten das ZBI-Fondsmanage- ment verklagt, weil sie überzeugt sind, dass Anleger falsch über das Risiko eines Invest- ments in diesen Fonds aufgeklärt wurden. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat ihrer Klage im Februar entsprochen. Union Investment legte Berufung ein. In der Urteilsbegründung heißt es, der Fonds nehme für seine tägliche Anteilswertberechnung „keinen tatsächlichen Nettoinventarwert zur Grundlage, sondern einen prognostizierten“. Tatsächlich wür- de also gar keine börsentägliche Neubewertung vorliegen, wie die ZBI meint, sondern „nur eine börsentägliche Neujustierung der letzten Quartalsbewertung. Mit anderen Worten: Die Beklagte schätzt von Börsentag zu Börsen- tag ihren Nettoinventarwert neu, setzt ihn aber nur quartalsweise tatsächlich fest.“ Weil sich alle o enen Immo- bilienfonds bei ihrer Risikodar- stellung derselben Methoden und regulatorischer Grundlagen bedienen, wird hier ein Thema verhandelt, das für viele o ene Immobilienfonds „die Existenz- frage“ stellt, wie es DZ-Bank-Chef Cornelius Riese formulierte. TILMAN WELTHER FP » Rückgänge in den Ver- kehrswerten führten zu einem leichten Anstieg der Fremdkapitalquote. « Fabian Herrmann, Catella Investment Management Die große Abwanderung Entwicklung des Anteileumlaufs offener Immobilienfonds* Deka Immobilien Metropolen 4,93 % Westinvest Interselect 1,61 % Deka Immobilien Global 0,12 % Deka Immobilien Europa -0,22 % Catella KCD -1,00 % Swiss Life REF (DE) European Living -1,47 % Uniimmo Deutschland -2,43 % Deka Immobilien Nordamerika -4,79 % Uniimmo Europa -5,34 % Realisinvest Europa -5,38 % Hausinvest -5,81 % Uniimmo Wohnen ZBI -6,13 % Uniimmo Global -8,12 % Swiss Life REF (DE) Living &Working -9,60 % Fokus Wohnen Deutschland -10,09 % KGAL Immosubstanz -10,67 % Habona Nahversorgungsfonds D -12,11 % Grundbesitz Fokus Deutschland -15,49 % Grundbesitz Europa -16,12 % Grundbesitz Global -16,95 % Wertgrund Wohnselect D -18,92 % Leading Cities Invest -19,29 % Der Anteileumlauf beziffert die Summe ausgegebener Anteile. Seine Entwicklung ist unabhängig von der Entwicklung des Werts eines ein- zelnen Anteils. Quelle:RheinischePortfolioManagement,FONDSprofessionell |*Zeitraum:31.1.2024bis31.1.2025 SACHWERTE Offene Immobilienfonds 238 fondsprofessionell.de 1/2025 FOTO: © BARBARA ANDRES I FOTOGRAFIE VOGELWILD UND ANDRES I CATELLA