FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 1/2025

die vor Ort vorhandene Kaufkraft vollstän- dig binden kann. Ein Wert unter 100 be- sagt, dass Kaufkraft ab(ießt, bei einem über 100 (ießt ihm Kaufkraft aus dem Umland zu. Der Standort des ILG-Fondsobjekts kann auf eine Zentralitätskennzi er von 203,1 verweisen. Der groß(ächige Einzelhandel steht auch bei Fondsanbieter Hahn seit jeher im Zentrum. Anders als ILG – und anders auch als bisher – hat Hahn ein Portfolio mit fünf groß(ächigen Handelsobjekten an deutschlandweit verteilten Standorten in seinen aktuellen Fonds eingebracht. „Die starke Anziehungskraft dieser etablierten Standorte sichert ihnen eine bedeutende regionale Marktstellung und trägt zur Inves- titionssicherheit bei“, sagt Paschalis Christo- doulidis, Leiter des Privatkundenvertriebs bei der Hahn-Gruppe. „Entscheidend ist primär, dass die Standortqualität den Be- trieb eines wirtschaftlich tragfähigen Mark- tes langfristig ermöglicht. Ob ein Standort dann von Kau(and, Rewe oder Edeka be- trieben wird, ist sicherlich eine wichtige, aber nachgelagerte Fragestellung.“ Ankauf Der Kaufpreis für die fünf Objekte des neuen Hahn-Fonds entspricht dem 16,5- Fachen der anfänglichen Jahresnettomiete und liegt rund vier Prozent unter dem gut- achterlich festgestellten Verkehrswert der Objekte, die jeweils an Unternehmen der Kau(and-Gruppe vermietet sind. Alle Mietverträge haben eine Festlaufzeit bis Ende Januar 2040. „Sie sind als Double- Net-Verträge ausgestaltet, die moderate Mietansätze, eine Indexierung ohne Freijah- re sowie eine Absicherung durch die sehr gute Bonität der Schwarz-Gruppe aufwei- sen“, erläutert Christodoulidis. ILG hat für das Edeka-Center das 17,05- Fache der anfänglichen Jahresmiete bezahlt, ILG Nr. 44 Edeka-Center Singer Alle Eckdaten im Überblick Fondssegment: Immobilien Deutschland Rechtsform: GmbH & Co. geschlossene Investment KG Währung: Euro Fondsvolumen: 30,7 Mio. Euro Eigenkapital: 18,56 Mio. Euro Mindestbeteiligung: 20.000 Euro zzgl. 5 % Agio Substanzquote*: 89,79 % Laufzeit: 31.12.2045 Gesamtauszahlung (vor Steuern): 168,87 % prognostiziert KVG: ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH Verwahrstelle: Caceis Bank S.A., Germany Branch Bafin-Gestattung: 20.12.2024 Fondsobjekt: Einzelhandelsobjekt Edeka-Center Singer in Wasserburg am Inn Efonds-Gesamtbewertung aus dem Plausibilitätscheck Die Fondsgesellschaft investiert mittelbar über eine Objektgesellschaft, an der sie 89,9 Prozent hält, in einen ursprünglich 1976 erbauten Lebens- mittelmarkt. Seither wurde er mehrfach erweitert und 2009/2010 komplett saniert. Das Objekt umfasst heute insbesondere einen Edeka-Markt, einen Müller-Drogeriemarkt und den Profi-Baumarkt Eder. Das Objekt liegt in Wasser- burg am Inn östlich von München. Wasserburg ist ein Wirtschaftsstandort mit überregionaler Rele- vanz und weist eine positive Bevölkerungsent- wicklung auf. Beim Mikrostandort handelt es sich um einen jahrzehntelang etablierten Einzel- handelsstandort, der verkehrstechnisch gut erschlossen ist. Die drei Hauptmieter stehen für 84 Prozent der Gesamtmieteinnahmen und weisen „ausgezeich- nete“ beziehungsweise „sehr gute“ Bonitäten auf. Die nach Mietertrag gewichtete Restlaufzeit aller Mietverträge beträgt rund elf Jahre. Die ILG gehört zu den erfahrensten Initiatoren von Immobilienfonds und ist auf großflächige Einzel- handelsimmobilien in Deutschland fokussiert. Sie hat 2,4 Milliarden Euro Assets under Management und kann auf eine sehr gute Leistungsbilanz verweisen. Die laufenden Vergütungen sind angemessen. Die kalkulierten Instandhaltungskosten basieren auf Erfahrungswerten des Initiators und erscheinen akzeptabel. Die Substanzquote ist akzeptabel. Die Anleger erzielen hauptsächlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die mit dem persön- lichen Steuersatz zu versteuern sind. Es handelt sich um ein bewährtes und anerkanntes steuer- liches Konzept. Fazit: Der Fonds ist plausibel. Das Edeka-Center in Wasserburg am Inn steht an einem etablierten Einzelhandelsstandort in einem überregional relevanten Wirtschaftszentrum. » Entscheidend ist die Standortqualität. « Paschalis Christodoulidis, Hahn-Gruppe fondsprofessionell.de 1/2025 249 * SUBSTANZQUOTE = KAUFPREIS IN PROZENT ZU FONDSVOLUMEN | FOTO: © ROBERT SAGEDER, HAHN GRUPPE