SACHWERTE SPEZIAL, Sonderausgabe 2025

zuvor den Zinssatz in der Spitze auf 4,5 Prozent angehoben, die Federal Reserve Bank in den USA sogar bis auf eine Span- ne von 5,25 bis 5,5 Prozent. Wertberichtigungen „Für Immobilien sind steigende Zinsen negativ“, sagt Francesco Fedele, Vorstand des Immobilien nanzierungsspezialisten BF Direkt. Sie verteuern Kredite und An- schluss nanzierungen bestehender Darle- hen. Dies drückt die aus den Mieteinnah- men erzielbare Rendite und damit die Preise von Liegenschaften.Nach Daten des Verbands der Pfandbriefbanken verloren deutsche Gewerbeimmobilien nach Be- ginn der EZB-Leitzinserhöhungen im Juli 2022 bis November 2023 im Schnitt 16,8 Prozent an Wert. Besonders massive Wertkorrekturen er- fuhr im Juni vergangenen Jahres der Uni- immo Wohnen ZBI. Über Nacht wurde das Portfolio des fast ausschließlich in Miet- wohnungen investierten Fonds von unab- hängigen Sachverständigen in einer Son- derprüfung um 16,7 Prozent oder mehr als 860 Millionen Euro auf knapp 4,3 Milliar- den Euro abgewertet. Es ist der höchste Wertverlust, den Anleger seit der großen Krise der o enen Immobilienfonds im Jahr 2008 hinnehmen mussten. Schrittweise abgewertet wurde seit 2023 auch das Portfolio des Leading Cities Invest von Kanam Grund, der im vergan- genen Jahr eine negative Perfor- mance von 17,34 Prozent ver- zeichnete. Auch bei zahlrei- chen anderen Immobilien- fonds wurden die Buchwerte der Liegenschaften in den ver- gangenen beiden Jahren kor- rigiert – wenn auch in weit geringerem Umfang als beim Uniimmo Wohnen ZBI und beim Leading Cities Invest. Einige Wertberichtigungen erfolgten auch, weil die Fonds nicht genügend Objekte zum Buchwert veräußern konnten, um jene Anleger aus- zuzahlen, die den Investmentvehikeln den Rücken kehren wollten. Seit Einführung des KAGB erhalten ausstiegswillige Anleger zwar erst nach einer zwölfmonatigen Kün- digungsfrist ihr Kapital zurück. Doch we- der Kanam noch ZBI konnten innerhalb dieser Frist eine ausreichende Zahl von Liegenschaften zum Buchwert losschlagen. Verkäufe zu signi kant darunter liegenden Preisen sind den Fonds gesetzlich untersagt. „Erst durch die Abwertungen wurden eini- ge Veräußerungen möglich“, sagt Knorr. Kündigungsfrist Die zwölfmonatige Kündigungsfrist wur- de eingeführt, um einen erneuten Run auf o ene Immobilienfonds wie im Jahr 2008 zu verhindern. Inmitten der damaligen globalen Finanzkrise wollten Investoren auf einen Schlag Milliardenbeträge abzie- hen. 17 o ene Fonds mussten abgewickelt werden, Anleger verloren rund 8,3 Milliar- den Euro. Doch die Geschehnisse um den Leading Cities Invest und den Uniimmo Wohnen ZBI zeigten, dass die Kündigungsfrist nicht ausreicht, um Anleger vor Verlusten zu schützen, sagt Nauhauser. „Die Fondsgesell- schaften haben Privatanlegern über Jahre hinweg vorgegaukelt, die Fonds seien siche- re Investmentprodukte“, sagt der Verbrau- cherschützer. „Jetzt ist deutlich geworden, dass diese Behauptung nicht korrekt ist.“ Anders beurteilt HCOB-Manager Ax- mann die einjährige Kündigungsfrist: „Sie bietet eine gewisse Stabilität, da sie verhin- dert, dass Anleger ihre Anteile sofort zu- rückgeben können.“ Zudem verfügten die großen Fonds „meist über ausreichend Liquidität und sollten diese auch künftig durch den Ver- kauf von Immobilien zu ver- nünftigen Preisen sicherstellen können“, so der Banker. Teuere Einkäufe Der Leading Cities Invest wurde erst 2013 und der Uni- immo Wohnen ZBI sogar erst 2017 aufgelegt. Ersterer Fonds hat daher zumindest Teile, zweiterer sämtliche seiner Lie- genschaften inmitten des glo- balen Immobilienbooms er- worben – und entsprechend viel für die Objekte bezahlt. Die EZB hat im Zuge von » Für Immobilien sind steigende Zinsen negativ. « Francesco Fedele BF Direkt Anhaltende Misere Offene Immobilienfonds in Deutschland Vergangenes Jahr sind netto rund 5,9 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds abgeflossen. Quelle:BCData,BarkowConsulting Nettomittelaufkommen in Mrd. Euro -1 0 1 2 '25 2024 I 2023 2022 2021 2020 2019 I I I I I SACHWERTE Offene Immobilienfonds 30 fondsprofessionell.de 2/2025 SPEZIAL FOTO: © BF.DIREKT