SACHWERTE SPEZIAL, Sonderausgabe 2025

Finanz- und Eurokrise den Leitzins konti- nuierlich reduziert und 2016 schließlich auf null Prozent gesenkt. Das günstige Fremdkapital trieb erst Pro investoren in Immobilien, was deren Preise in immer höhere Sphären katapultierte, und lockte anschließend immer mehr Privatanleger in die Fonds. Auf dem Höhepunkt des Booms im Jahr 2019 strömten 10,7 Milliar- den Euro in o ene Immobilienfonds – ein Betrag, der mehr als doppelt so hoch war wie die 4,4 Milliarden Euro, die in jenem Jahr in Aktienfonds angelegt wurden. „Beim Uniimmo Wohnen ZBI kam er- schwerend hinzu, dass dieses Produkt den Anlegern über die Volks- und Rai eisen- banken uneingeschränkt zum Kauf zur Verfügung stand“, sagt Knorr. Hingegen hatte die Union Investment Real Estate (UIRE), die eigentliche Immobilienfonds- gesellschaft der Union Investment, den An- teilsverkauf bei ihren Gewerbeimmobilien- fonds zu diesem Zeitpunkt stark einge- schränkt, um nicht in überteuerte Liegen- schaften investieren zu müssen. „Die ZBI geriet dadurch unter erheblichen Investi- tionsdruck, was dazu geführt hat, dass der Fonds nicht nur neue Wohnungen in bes- ten Lagen erwarb“, formuliert es Knorr. Verkäufe schwierig bis unmöglich Als Anleger begannen, ihr Kapital abzu- ziehen, konnten weder die Manager des Leading Cities Invest noch jene des Uni- immo Wohnen ZBI Objekte zu den Ein- standspreisen samt Nebenerwerbskosten losschlagen. Als der Markt drehte, waren die Verluste für die Anleger der beiden jungen Fonds unausweichlich. Zwar waren auch jene Fonds, die bereits etliche Dekaden am Markt aktiv sind, ge- zwungen, Wertberichtigungen bei Liegen- schaften vorzunehmen. Allerdings umfass- ten deren Bestände auch Objekte, die vor 20 und mehr Jahren erworben und in der Boomphase nicht exzessiv aufgewertet wur- den. Daher konnten diese Liegenschaften ohne massive Wertberichtigungen verkauft werden, um die Liquidität der Fonds sicher- zustellen. Obwohl die EZB inzwischen den Leit- zins wieder deutlich gesenkt hat, dürften die Fonds dieses Jahr erneut Mittelab üsse erfahren, sagt Peter Barkow, Inhaber des Researchhauses Barkow Consulting. Insbe- sondere „Mitte des Jahres könnte es noch- mals zu höheren Ab üssen kommen“, ver- mutet er. Dann sind zwölf Monate vergan- gen, seit der Uniimmo ZBI massiv abge- wertet wurde. „Die schlechte Nachricht könnte zu Anteilskündigungen und dann mit zwölf Monaten Zeitverzögerung zu Mittelab üssen führen“, sagt Barkow. Einige kaufen zu Fondsgesellschaften versuchen Anleger zu beruhigen. „In der Vergangenheit hat es sich meistens als wenig sinnvoll erwiesen, Anteile in schwierigen Marktphasen zu- rückzugeben“, sagt Michael Bütter, Vor- sitzender der Geschäftsführung der UIRE. „Vielmehr haben unsere o enen Fonds langfristig – auch über schwierige Markt- phasen hinweg – attraktive Ausschüttungs- renditen erzielt.“ Zu den wenigen Anbietern, deren Fonds 2024 positive Mittelzu üsse erzielt haben, zählt die Deka aus der Sparkassen-Finanz- gruppe. Während andere Fonds gezwun- gen waren, Objekte zu veräußern, konnten die Deka-Fonds zukaufen und dabei von gesunkenen Immobilienpreisen pro tieren. „Die im vergangenen Jahr erworbenen Objekte tragen durch die vorteilhaften Ankaufskonditionen zur Stabilität der Fondsperformance bei“, sagt Vorstand Mat- thias Danne. „2025 wollen wir weiter Immobilien kaufen.“ Wieder einsteigen? Sollte eine negative Marktstimmung ein solider Kontraindikator sein, wäre jetzt ein guter Zeitpunkt für Liegenschaftskäufe. Das von der Deutschen Hypo monatlich gemessene Immobilienklima ist im April um 7,2 Prozent auf nur noch 92,7 Punkte gefallen. Auch Knorr sieht derzeit gute In- vestmentchancen: „Eine Reihe von qualita- tiv hochwertigen Immobilien in guten La- gen wird zurzeit zu attraktiven Preisen an- geboten.“ Für Anleger könnte bald ein in- teressanter Zeitpunkt kommen, um in die Fonds einzusteigen, sagt HCOB-Manager Axmann. „Durch die Abwertungen wer- den die Fonds mittelfristig für Neuanlagen wieder attraktiver, da die Einstiegspreise günstiger werden.“ RICHARD HAIMANN FP » Durch Abwer- tungen wurden Veräußerungen möglich. « Sonja Knorr Scope » Das Urteil hat zu einer erhöhten Unsicherheit geführt. « Peter Axmann HCOB fondsprofessionell.de 2/2025 31 FOTOS: © CHRISTOPH HEMMERICH | SCOPE, SVEN WIED I HAMBURG COMMERCIAL BANK