FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 2/2025

preise und scha t eine Grundlage für Miet- wachstum im Bereich moderner, von den Nutzern nachgefragten Flächen.“ Bei Büro- häusern mit schlechterem und deutlich we- niger nachgefragtem Standards sieht es an- ders aus. Sie sind der wesentliche Grund für immer mehr Leerstand (siehe Gra k). Cieleback macht gute Gründe dafür aus, „die aktuelle Marktphase für Investitionen zu nutzen“. Dabei denkt er an Transaktio- nen bis zu einer Größenord- nung immittleren dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. „Die Restlaufzeit der Mietverträge ist uns hierbei weniger wichtig als die Lage- und Objektqualität“, sagt er. „Stimmt diese, verblei- ben die Mieter im Gebäude, oder es lassen sich bei einem Auszug schnell neue Mieter nden.“ Patrizia sieht sich ne- ben innerstädtischen Lagen auch solche in etablierten Teil- märkten an. „Nicht alle Nutzer können sich Büro ächen zu Spitzenmieten leisten“, erläutert Cieleback. Auf solchen Teil- märkten sei es jedoch wichtig, dass das Gebäude „nach Lage- und Objekt- qualität zu den Top-25-Prozent der Büro- immobilien“ zählt. „Manage to“-Kompetenz gefragt Eine Lanze für Büroimmobilien bricht Florian Wiß, Head of Research & Marke- ting beim Emissionshaus Wealthcap, einer Tochtergesellschaft der Unicredit. „Der strukturelle Wandel am Arbeitsmarkt – et- wa durch Homeo ce-Regelungen – verän- dert zwar die Anforderungen an Büro ä- chen, führt aber nicht zu einem Bedeu- tungsverlust des Büros an sich“, ist er über- zeugt. „Vielmehr steigt die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen, gut angebunde- nen Flächen mit hoher Aufenthaltsquali- tät.“ Die Zahl der Bürobeschäftigten liege nach wie vor auf einem historisch hohen Niveau, was die langfristige Relevanz des Segments unterstreiche. Chancen für Inves- toren sieht Wiß ausdrücklich auch abseits der absoluten Premiumlagen: „Hier sind Asset Manager mit entsprechender ‚Ma- nage to‘-Kompetenz gefragt, die Potenziale zum Beispiel durch Repositionierung, ESG- Transformation und Neu- oder Nachver- mietung gezielt heben können.“ Flexibel und funktional Aus Investorensicht erkennt Wiß min- destens zwei Strategien, die gut in die Zeit passen. „Immobilien mit exi- blen Flächenkonzepten, nach- haltiger Bauweise und Zusatz- angeboten wie Fahrradstell- plätzen, Duschen oder Ge- meinschafts ächen erfüllen zu- nehmend die Anforderungen moderner Unternehmen und sind insbesondere in urbanen Lagen nachgefragt“, sagt er. „Gleichzeitig haben auch funk- tionale Büro ächen mit einer Miete im Bereich von 15 bis 25 Euro je Quadratmeter ihre Be- rechtigung – insbesondere in wirtschaftlich starken Regionen und in Lagen mit guter Anbin- dung.“ BERNHARD BOMKE FP Florian Wiß, Wealthcap: „Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen, gut angebundenen Flächen mit hoher Aufenthaltsqualität steigt.“ Marcus Cieleback, Patrizia: „Die Angebotsver- knappung stabilisiert die Mietpreise und schafft eine Grundlage für Mietwachstum.“ Leere Flure allerorten Büroleerstand in deutschen Großstädten Weil die Anforderungen an Büroflächen steigen, kommt es dazu, dass Leer- stand von und Nachfrage nach Büroflächen gleichzeitig zunehmen. Quelle:JLL 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% Köln Hamburg Stuttgart München Berlin Frankfurt (Main) Düsseldorf Q1 2025 Q1 2024 10,7 % 10,6 % 7,7 % 7,1 % 5,5 % 5,4 % 4,4 % » Aktuell sind wir bei Büros eher auf der Verkaufsseite. « Mario Schüttauf, Commerz Real SACHWERTE Büroinvestmentmärkte 226 fondsprofessionell.de 2/2025 FOTO: © WEALTHCAP, PATRIZIA