FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2025

entwicklungen, die jetzt fertig geworden sind. Die stehen am Anfang leer, und die Quote geht rauf, obwohl wir keinen Cent weniger Mieteinnahmen haben. Außer- dem kann es mitunter sinnvoll sein, eine Bestandsimmobilie vor ihrer Neuver- mietung erst weiterzuentwickeln, um an der gestiegenen Marktmiete zu partizi- pieren. Durch die Zinswende ammeisten gelitten haben besonders langfristig ver- mietete Objekte mit nur wenigen Miet- anpassungen. Die Wertentwicklung Ihrer Fonds blieb in den vergangenen zehn Jahren unterhalb der Inflationsrate. Was ist von dem Argu- ment, Immobilien würden einen Inflations- schutzbieten, nochzuhalten? Wie meistens im Leben ist es auch hier komplexer. Meiner Meinung nach geht GHU ,QijDWLRQVVFKXW] ZHQLJHU YRP $VVHW selbst aus, sondern vielmehr von der Qualität des Kapitals, das man investiert. Wenn ich als Darlehensgeber – und man kann ja auch in Immobilienkredite investieren – jemandem 100 Euro gebe, bekomme ich sie nach Laufzeitende, wenn es gut läuft, verzinst wieder. Dann sind die 100 Euro aber unter Umständen nur noch halb so viel wert. Wirklicher ,QijDWLRQVVFKXW] EHJLQQW PLW (LJHQNDSLWDO investments in Immobilien oder Aktien. Dann bin ich Eigentümer, und die Immo- bilie oder ein Teil des Unternehmens gehört mir – unabhängig von der Ent- wicklung des Geldwerts. Das ist der wirk- OLFKH ,QijDWLRQVVFKXW] IXQNWLRQLHUW DEHU natürlich nicht kurzzeitig. Na ja, über einenZeitraumvonzehnJahren hatesbeidenDWS-Fondsnichtfunktioniert, und zehn Jahre sind ja eigentlich schon ein längerer Zeitraum. Bedenken Sie, dass wir einen heftigen ,QijDWLRQVSHDN KDWWHQ XQG GLH =HQWUDO- banken versucht haben, ihn mit harten .RUUHNWXUPDĕQDKPHQ LQ GHQ *ULȬ ]X bekommen. Das bekommen Sie so schnell nicht ausgeglichen. Angesichts dessen war die Wertentwicklung unserer Fonds in dem Zeitraum ganz vernünftig. Was liefert den größeren Performancebei- trag:dieFruchtziehungausVermietungoder dieWertentwicklungder Immobilien? Im Regelfall macht die Wertentwicklung den größeren Teil aus. Das hat unter ande- rem damit zu tun, dass Sie bei steigenden Mieten zwar höhere laufende Einnahmen haben, zugleich aber auch der Wert der Immobilie steigt, weil die Miete – je nach zu veranschlagendem Faktor – beispiels- weise über 20 Jahre kapitalisiert wird. Das heißt, ich bleibe mit steigenden Mietein- nahmen immer hinter der Wertsteigerung zurück. Mit dem Unterschied, dass Mieten realen Cashflow bedeuten, Bewertungsgewinne aber virtuell bleiben und bei ihrer Reali- sierung auch mal um zehn bis 30 Prozent schwanken können, wie Sie vorhin darge- legt haben. 'HVZHJHQ LVW HV EHL RȬHQHQ ,PPRELOLHQ- fonds extrem wichtig, dass man ständig kauft und verkauft. Nur so bekommen Sie eine verlässliche Rückkopplung zum Markt und können sichergehen, dass Sie nicht nur im Buch reich sind. Das darf nie passieren. Deswegen ist der Immo- bilienverkauf besonders dann wichtig, wenn man denkt, eigentlich ist es doch gerade so schön. Bewertungsreserven, auf die gern manchmal stolz verweisen wird, GDUI HV HLJHQWOLFK QLFKW JHEHQ 2ȬHQH Immobilienfonds geben ein Liquiditäts- versprechen. Gibt es Bewertungsreserven, heißt das, dass der ausscheidende Kunde möglicherweise nicht bekommt, was ihm zusteht – oder Kunden zu einemWert ein- steigen, der sich am Markt nicht spiegeln lässt. Das darf auch nicht geschehen. VielenDank für dasGespräch. TILMAN WELTHER FP KURZ-V I TA : Christian Bäcker Christian Bäcker ist seit 20 Jahren imFondsmanagement der DWS tätig. Seit 2023 ist er Geschäftsführer der DWS Grundbesitz GmbH und Head of European Real Estate PortfolioManagement Retail Clients. » Ich bleibe mit steigen- den Mieteinnahmen immer hinter der Wert- steigerung zurück. « Christian Bäcker, DWS SACHWERTE Christian Bäcker | DWS 210 fondsprofessionell.de 4/2025 FOTO: © CHRISTOPH HEMMERICH FÜR FONDS PROFESSIONELL