SACHWERTE SPEZIAL, Sonderausgabe 2022

Die Gesamtkostenquote, im englisch- sprachigen Finanzmarktjargon Total Ex- pense Ratio (TER) genannt, zeigt an, wie viel Kapital aus dem Vermögen eines Fonds pro Jahr für dessen Verwaltung ab- gezweigt wird. „Bei der Berechnung der Quote werden die fondsbezogenen Kosten wie die Fondsverwaltungsvergütung, die Depotbankvergütung oder das Honorar für die Kontrolle des jährlichen Rechen- schaftsberichts durch einen Wirtschaftsprü- fer berücksichtigt“, sagt Sonja Knorr, Senior Analystin bei Scope. Weitere Kosten Nicht in der Total Expense Ratio ent- halten sind hingegen jene Kosten, die im aktiven Fondsgeschäft anfallen. „Dazu zählen An- und Verkaufsgebühren bei Lie- genschaftstransaktionen oder die Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilien“, sagt Knorr. Deren Höhe beeinflusst jedoch ebenfalls die Rendite. Fast 130 Milliarden Euro haben Anleger nach der jüngsten Statistik des Branchen- verbands BVI in offene Immobilienfonds investiert (siehe Grafik nächste Seite). Die Gesamtkostenquote gilt dabei als eines von mehreren wichtigen Kriterien bei der Aus- wahl eines Fonds. Im Fall eines positiven Ertrags schmälern diese Kosten die Rendite der Anleger. Schreibt ein Fonds rote Zah- len, erhöhen die Gebühren den Verlust. „Bei der Total Expense Ratio schlagen besonders die Vergütungen für die Verwal- tung, Prüfungskosten oder Gebühren für die Verwahrstelle zu Buche“, sagt Knorr. Zum Schutz der Anleger dürfen Kapital- verwaltungsgesellschaften die Vermögen ihrer Fonds nicht selbst verwahren. Sie müssen sie vielmehr einer Depotbank übertragen, die sie für die Investoren in Obhut nimmt. Damit wird gewährleistet, dass das Fondsvermögen nicht durch Unterschlagung geschmälert wird. Die Höhe der Depotbankgebühren ist jeweils in den Verkaufsprospekten der ein- zelnen Fonds festgelegt. Sie steigt in aller Regel nicht parallel zum Anlagevermögen oder Immobilienbesitz eines Fonds. „Des- halb weisen Fonds mit einem vergleichs- weise geringen Anlagevermögen meist eine höhere Gesamtkostenquote auf als Anlage- vehikel mit einem hohen Kapitalvolumen“, sagt Knorr. Dies spiegeln auch die Scope- Daten wider. Danach zeigt der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland mit einem Vermögen von nur 138 Millionen Euro die mit 1,5 Prozent höchste Gesamt- kostenquote. Die zweithöchsten Gebühren verschlingt mit 1,45 Prozent der Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private, dessen Fondsvermögen lediglich 201 Mil- lionen Euro beträgt. Fondsgröße Hingegen verfügt der Fonds mit der niedrigsten Total Expense Ratio von nur 0,6 Prozent, der Deka Immobilien Metropolen, über ein Vermögen von immerhin 1,4 Mil- liarden Euro. Auch andere Fonds mit un- terdurchschnittlichen Kostenquoten sind mehr als eine Milliarde Euro schwer. So be- trägt die TER beimDeka Immobilien Glo- bal mit einem Fondsvolumen von 6,6 Mil- liarden Euro 0,72 Prozent. 0,84 Prozent sind es beim 17,2 Milliarden Euro schweren Hausinvest der Commerz Real. Der Uni- immo Deutschland von Union Investment Real Estate zählt mit einer Gesamtkosten- quote von 0,93 Prozent ebenfalls zu den Anlagevehikeln mit unterdurchschnitt- lichen Kosten – und weist ein Fondsver- mögen von 15,8 Milliarden Euro auf. Was bei den Deka-Fonds für die niedrige Kostenquote im Beobachtungszeitraum gesorgt hat, ist eine Fairness-Regel der Kapi- talverwaltungsgesellschaft. „Bei unseren of- fenen Immobilienfonds erheben wir eine Fondsverwaltungsgebühr auf Basis eines proportionalen Modells“, sagt Esteban de Lope, Geschäftsführer der Deka Immobi- lien. Danach steige die Verwaltungsgebühr auf ein Maximum von bis zu 1,1 Prozent, wenn die Fondsperformance höher ausfällt. „Durch das gegenwärtig vergleichsweise niedrigere Performanceniveau der Fonds in Folge der Corona-Pandemie fällt auch die Fondsverwaltungsgebühr entsprechend geringer aus“, sagt de Lope. Beim Deka Immobilien Metropolen zeigt sich die Kapitalverwaltungsgesellschaft besonders kulant, um über niedrige Ge- bühren Anleger zu gewinnen. Der Fonds wurde erst am 2.Dezember 2019 aufgelegt. Er befindet sich somit noch in der meh- rere Jahre währenden Aufbauphase. „Wir haben festgelegt, dass in dieser Zeit eine Fondsverwaltungsgebühr von pauschal 0,5 Prozent erhoben wird“, sagt de Lope. Damit würden die Anleger in dieser Phase, in der noch nicht das volle Potenzial des Fonds ausgeschöpft werden könne, entlas- tet werden. „Dies trägt zum zügigen Auf- bau des Portfolios und damit zur Stabilität des Fonds bei“, sagt de Lope. Teure Neulinge Andere Kapitalverwaltungsgesellschaften, die in den vergangenen Jahren Fonds neu aufgelegt haben, bieten keine vergleichbare Regelung. So sind der Habona Nahver- sorgungsfonds Deutschland und der KGAL Immosubstanz ebenfalls 2019 an den Markt gekommen – und weisen über- » Kleine Fonds haben vergleichsweise höhere Kosten. « Sonja Knorr Scope fondsprofessionell.de 3/2022 35 FOTOS: © SERGEY PETERMAN | STOCK.ADOBE.COM, SCOPE