SACHWERTE SPEZIAL, Sonderausgabe 2022

durchschnittlich hohe Gesamtkostenquo- ten auf. 1,25 Prozent beträgt die TER beim KGAL-Anlageprodukt. Der Habona-Fonds bildet mit 1,5 Prozent sogar das Schluss- licht im Vergleich. Die Total Expense Ratio spiegelt aller- dings nicht Maßnahmen wider, die Portfo- liomanager im operativen Geschäft ergrei- fen, um Kosten zu senken und die Rendite für die Anleger zu erhöhen. Ein Beispiel dafür sind sogenannte Forward Purchases – Akquisitionen von Projektentwicklungen noch vor Fertigstellung der Gebäude.Union Investment Real Estate verfolge diese Stra- tegie „seit rund 50 Jahren als strategischer Baustein bei Ankaufsaktivitäten“, sagt Bent Mühlena, Leiter Immobilienprojektma- nagement beim Asset Manager der Volks- und Raiffeisenbanken. „Positive Effekte für die Anleger ergeben sich aus der hohen Gebäudequalität, Kostenvorteilen aus dem Direktkauf vom Projektentwickler und einer etwas höheren Risikoprämie.“ Einsparpotenzial Bei einem Forward Purchase erwirbt ein Fonds eine Immobilie noch während der Errichtungsphase von einem Projektent- wickler. Der Kaufpreis wird anteilig suk- zessive mit dem Baufortschritt gezahlt. Der Projektentwickler muss des- halb weniger Kredite zur Reali- sierung des Vorhabens aufneh- men. Diesen Vorteil reicht er an den Fonds weiter, der da- durch günstiger an die Immo- bilie gelangt. „Projektkäufe ermöglichen uns als eigenkapitalstarkem In- vestor den Zugriff auf Immo- bilien, für die es – anders als bei fertiggestellten Objekten – im Baustadium deutlich weniger Wettbewerb gibt“, sagt Mühle- na. „Dadurch umgehen wir auf- wendige Bieterverfahren, bei denen wir speziell imCore-Seg- ment einem starken Wettbe- werb gegenüberstehen und Immobilien an den Meistbietenden veräußert werden.“ Der frühe Einstieg in Immobilienprojek- te stelle zudem sicher, dass die gelieferte Gebäudequalität „unseren hohen Anforde- rungen inklusive der steigenden Nachhal- tigkeitsanforderungen entspricht“, sagt der Immobilienprojektmanagement-Leiter. Dies ermögliche eine langfristig erfolgrei- che Vermietung der Objekte. „Projekt- akquisitionen sind daher meist mit höhe- ren Renditen verbunden als der Ankauf von Bestandsgebäuden“, sagt Mühlena. Im vergangenen Jahr hat Union Invest- ment Real Estate für ihre Fonds weltweit im Wege von Projektankäufen Büro-, Hotel-, Logistik- und Wohnimmobilien im Gesamtwert von rund 3,8 Milliarden Euro erworben, darunter Bürovorhaben über eine Milliarde Euro allein in Deutschland. „In normalen Marktphasen beträgt der Anteil der Projektkäufe am Gesamtan- kaufsvolumen rund 40 bis 50 Prozent“, sagt Mühlena. „In diesem Jahr wird er jedoch sicher deutlich darunter liegen.“ Kostensteigerungen Angesichts der stark angezogenen Bau- und Materialkosten seien die Risiken deut- lich gestiegen, dass Bauvorhaben entweder deutlich teurer oder nicht fristgerecht fer- tiggestellt werden. „Es ist davon auszuge- hen, dass einige Projektentwickler die aktu- elle Marktphase nicht überstehen werden“, sagt Mühlena. „Diese Gefahr wollen wir für unsere Anleger ausschließen.“ Wie sehr die Kosten die Rendite eines Fonds schmälern, hängt auch davon ab, welche Gebühren das Management beim An- und Verkauf von Immobilien ein- streicht. „Diese transaktionsabhängige Ver- gütung kann pro Geschäftsjahr bis zu ein Prozent des Nettoin- ventarwerts der Fondsobjekte betragen“, sagt Analystin Knorr. „Entscheidend ist, wie hoch die Kapitalanlagegesellschaft die Gebühr ansetzt – und wie viele Immobilien pro Jahr erworben oder veräußert werden.“ Positiver Spitzenreiter sei hier der Uniimmo: Deutschland. „Die transaktionsabhängige Vergütung beläuft sich bei die- sem Fonds auf nur 0,04 Pro- zent des Nettoinventarwerts“, sagt Knorr. Dies liege zum Teil auch an der schieren Größe des fast 16 Milliarden Euro » Zügiger Aufbau des Portfolios und Stabilität des Fonds. « Esteban de Lope Deka Immobilien Beliebtes Investment Offene Immobilienfonds in Deutschland Zahlen des Branchenverbands BVI zeigen, wie rasant das Vermögen der Immobilienpublikumsfonds gestiegen ist. Quelle:BVI,Stichtag: jeweils31.12. | *Stichtag:30.6.2022 -10 -5 0 5 10 15 20 0 20 40 60 80 100 120 140 ’22 * ’20 ’18 ’16 ’14 ’12 ’10 ’08 ’06 ’04 ’02 ’00 ’98 ’96 Nettomittelaufkommen in Mrd. Euro (linke Skala) Vermögen in Mrd. Euro (rechte Skala) SACHWERTE Offene Immobilienfonds 36 fondsprofessionell.de 3/2022 SPEZIAL FOTO: © FRITZ PHILIPP