SACHWERTE SPEZIAL, Sonderausgabe 2022

schweren Investmentvehikels. „Bei kleine- ren Fonds sind diese Gebühren meist hö- her.“ Der Aufwand, geeignete Immobilien zum Kauf zu finden, sei für das Manage- ment in etwa immer gleich. Bei kleineren Fonds sei das Transaktionsvolumen in Rela- tion zum Vermögen jedoch meist größer als bei Vehikeln, die über ein Volumen von mehreren Milliarden Euro verfügen. Korrelationen Niedrige Gebühren korrelieren aller- dings nicht zwangsläufig mit höheren Ren- diten – und umgekehrt. So trägt der Habo- na Nahversorgungsfonds Deutschland mit einer Total Expense Ratio von 1,5 Prozent zwar die rote Laterne imGesamtkostenver- gleich. Seine Anleger konnten sich in den zwölf Monaten bis Ende Juli dieses Jahres jedoch an einer überdurchschnittliche Net- toertragsrendite nach Steuern und Gebüh- ren von 4,2 Prozent erfreuen (siehe Grafik). Einen noch höheren Ertrag hat in dieser Zeitspanne der KGAL Immosubstanz mit einer Nettoertragsrendite von 4,4 Prozent seinen Anlegern beschert.Dabei zählt auch dieser Fonds mit einer Gesamtkostenquote von 1,25 Prozent nicht zu den Vehikeln mit einer niedrigen TER. Die überdurchschnittlich hohen Ren- diten des Habona- und des KGAL-Fonds sind auch ein Re- sultat ihrer Jugend. Beide Anla- gevehikel wurden erst 2019 auf- gelegt. „Sie profitieren damit von der 2013 in Kraft getrete- nen Reform der offenen Im- mobilienfonds“, sagt Knorr. In den Wirren der Finanz- krise von 2008 mussten 17 offene Fonds abgewickelt und ihre Immobilien weit unter dem veranschlagten Wert ver- ramscht werden, weil zahlrei- che Investoren damals in Panik auf einen Schlag ihr gesamtes Kapital aus den Vehikeln abzie- hen wollten. Insgesamt verlo- ren Anleger dadurch nach Berechnungen des Beratungsunternehmens Drescher & Cie 8,3 Milliarden Euro. Um ein solches Desaster künftig zu ver- hindern, stellte der Gesetzgeber neue Regeln auf. Seit 2013 können Neuanleger ihr in offene Immobilienfonds investiertes Kapital frühestens nach zwei Jahren wieder abziehen.Wer länger im Fonds bleibt, kann seine Anteile grundsätzlich erst nach Ablauf einer einjährigen Kündigungsfrist zurückgeben. Anleger, die vor dem Stichtag in einen Fonds investiert hatten, dürfen jedoch bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Voranmeldung abziehen. Altlasten „Dies zwingt Fonds, die vor 2013 auf- gelegt wurden, Liquidität für Rücknahme- begehren von Altanlegern vorzuhalten“, sagt Knorr. Doch dieser Puffer bescherte den Fonds Verluste, da Banken aufgrund der Tiefzinspolitik der EZB in den vergan- genen Jahren Verwahrentgelte berechneten. „Junge Fonds sind hier bessergestellt, da sie keine Altanleger haben und deshalb weni- ger Liquidität für etwaige Rücknahmefor- derungen bereithalten müssen“, so Knorr. Zuletzt haben Anleger ihre Investments in offene Immobilienfonds reduziert. Strömten im ersten Quartal dieses Jahres noch 2,2 Milliarden Euro an frischem Kapital in die Vehikel, waren es im zweiten Quartal nach Angaben des Fondsverbands BVI nur noch 1,2 Milliarden Euro. „Infla- tion, Ukrainekrieg und die Sorgen vor massiven Heizkostensteigerungen im kom- menden Winter lassen Kleinanleger zu- rückhaltend investieren“, sagt Knorr. Michael Thaler, Vorstand des Münchner Vermögensverwalters Top Vermögen, sieht noch weitere Gründe: die Sorge vor einer Rezession und die steigenden Zinsen, die Immobilienfinanzierungen ver- teuern und damit deren Preise drücken könnten. „Die Börsen- kurse mancher Immobilien- aktien sind deshalb gegenüber ihren Notierungen im Sommer vergangenen Jahres bereits um mehr als 40 Prozent gefallen“, sagt Thaler. Das schlage sich zwar bislang bei den offenen Immobilienfonds nicht im Kurs nieder, verheiße aber wenig Erfreuliches für deren künftige Renditeentwicklung. RICHARD HAIMANN FP » Projekt- akquisitionen werfen meist höhere Renditen ab. « Bent Mühlena Union Investment Was darf Performance kosten? Offene Immobilienfonds * im Vergleich Nach 2013 aufgelegte Fonds müssen weniger Liquidität vorhalten. Das verschafft ihnen Renditevorteile. *Auswahl:FONDSprofessionell Quelle:ScopeFundAnalysis, jüngsteVeröffentlichungenderKVGen fürdie jeweilsvergangenenzwölfMonate | Stand:31.7.2022 Netto-Ertragsrendite Gesamtkostenquote 0% 1% 2% 3% 4% 5% Deka ImmobilienMetropolen Deka ImmobilienGlobal Hausinvest UniimmoDeutschland KGAL Immosubstanz FokusWohnenDeutschland HabonaNahversorgungsfondsDeutschland 1,50 % 1,29 % 1,25 % 0,93 % 0,84 % 0,72 % 0,60 % 4,20 % 4,30 % 4,40 % 3,60 % 3,90 % 2,70 % 2,70 % SACHWERTE Offene Immobilienfonds 38 fondsprofessionell.de 3/2022 SPEZIAL FOTO: © URBAN ZINTEL