SACHWERTE SPEZIAL, Sonderausgabe 2023

venzgeschützt gestaltet. Die Pflegeverträge würden zwischen einem ambulanten Pfle- gedienst und den Bewohnern direkt abge- schlossen. So könne der Betrieb auch nach einemmöglichen Ausfall des Betreibers bei gesichertem Cashflow fortgesetzt werden. „Das grenzt ein klassisches Betreiberrisiko deutlich ein“, sagt Rautenberg. „Im Unter- schied zum klassischen Wohnen lassen sich aber rund 20 bis 25 Prozent höhere Mieten generieren.“ Zusatznutzen Anbieter von Direktinvestments in Pfle- geapartments bewerben ihre Produkte nicht nur als Kapitalanlage. Käufer könn- ten diese im Alter auch für sich selbst nut- zen, sagt Sandro Pawils, Geschäftsführer Vertrieb bei der Hannoveraner Carestone Group, die in den vergangenen 25 Jahren rund 19.000 Seniorenwohn- und Pflege- apartments geschaffen und an Anleger ver- kauft hat. „Dafür bieten wir zu unseren Immobilien regelmäßig ein bevorzugtes Belegungsrecht an“, berichtet Pawils. Der Betreiber räume damit dem Eigentümer oder seinen Verwandten die Möglichkeit ein, bei einer Pflegebedürftigkeit etwaige Wartelisten zu überspringen und schnellst- möglich einen Platz in der betreffenden Einrichtung zu bekommen. Zudem seien die Anleger im Grund- buch als Eigentümer eingetragen. „Sie kön- nen ihr Apartment vererben, beleihen, ver- schenken oder auch verkaufen“, sagt Pawils. „Und natürlich können sie die Immobilie auch steuerlich geltend machen.“ Gleich- zeitig würden die klassischen Aufwendun- gen bei Direktinvestments in Eigentums- wohnungen wie Vermietung,Nebenkosten und Erhalt entfallen. „Sie liegen beim Be- treiber“, sagt der Geschäftsführer. Will sich ein Anleger von seinem Apart- ment wieder trennen, könne er auf das Carestone-Netzwerk von rund 5.000 Ver- triebspartnern in ganz Deutschland zurück- greifen. „Erfolgreiche Objekte werden in der Regel innerhalb kürzester Zeit in der Eigentümergemeinschaft wieder verkauft.“ Immobilienleasing Chancen böten sich für Anleger auch bei Fonds, insbesondere wenn diese in Ein- richtungen im Bestand investieren, die zu- gleich dem Betreiber der Seniorenimmo- bilie gehörten, sagt Thomas Schulz, Ge- schäftsführer von CHC Immobilien, einer Tochterfirma des Immobilienfinanzie- rungsdienstleisters BF Direkt. „Immer mehr Betreiber versuchen ihren Liquidi- tätsbedarf aus der eigenen Immobilie zu decken: mit Immobilienleasing.“ Dabei werde das Gebäude in einem Sale-and- Lease-Back-Verfahren verkauft und vom Erwerber sofort wieder langfristig angemie- tet. „Statt Miete zu zahlen, tilgt der Betrei- ber mit der Leasingrate teilweise den Kauf- preis“, sagt Schulz. Am Ende der Laufzeit erwerbe er die Immobilie zurück. „ImGegensatz zum klassischen Mietver- trag bleibt die Leasingrate über die Ver- tragslaufzeit fix und ist nicht indexiert“, so Schulz. In Zeiten hoher Inflation sei dies für den Betreiber ein enormer Vorteil. Die Käufer wiederum kämen in den Genuss konstanter Cashflows aus den Mieten. Sale and Lease Back Zwei solche Fonds – je einen für Privat- und institutionelle Investoren – will die Hamburger Immac-Gruppe im Verlauf dieses Jahres lancieren. Sie hat dafür in einer Sale-and-Lease-Back-Transaktion im Landkreis Osnabrück zwei Seniorenresi- denzen und eine Klink der Hasselmann- Gruppe erworben und an diese zurück- vermietet. Friedhelm Uloth, Transaktions- manager Healthcare bei Immac, sagt: „Die sehr gute bauliche Substanz sowie die hervorragenden Pflegekonzepte der drei Einrichtungen waren neben der stabilen statistischen Prognose des Pflegebedarfs im Landkreis Osnabrück ausschlaggebende Kriterien für die Kaufentscheidung.“ RICHARD HAIMANN FP » Immer mehr Betreiber nutzen Immobilien- leasing. « Thomas Schulz CHC Immobilien » Bausubstanz, Pflegekonzepte und -prognose entscheiden. « Friedhelm Uloth Immac » Viele Betreiber können die gestiegenen Kosten nicht mehr auffangen. « Andreas Wedeking VKAD SACHWERTE Sozialimmobilien 50 fondsprofessionell.de 2/2023 SPEZIAL FOTOS: © ULRICH SEIDEL | CHC IMMOBILIEN, KLAUS KNUFFMANN | IMMAC