SACHWERTE SPEZIAL, Sonderausgabe 2021

Heetmeyer hervor. Dadurch lasse sich die Strategie vom ersten Tag an umsetzen. In der Tat leiden vor allem die Schwergewich- te der Branche unter ihrem über die Jahre aufgebauten Bestand an Shoppingcentern und teilweise veralteten Büroimmobilien. Sie sind nun verstärkt dabei, ihre Portfolios umzubauen. Das hat zur Folge, dass nun alle Investoren nach den gleichen Immobi- lien greifen. Die Preise für moderne Büros und vor allem für Logistikimmobilien sind bereits enorm gestiegen. Heetmeyer sieht darin kein Problem. „Wir sind der Überzeu- gung, dass sich die Preise in diesen Asset- klassen weiter positiv entwickeln werden.“ Als Ziel gibt Schroders für den Fonds eine Ausschüttungsrendite von zwei Pro- zent aus. Insgesamt peile der Fonds eine Rendite von etwa drei Prozent pro Jahr an. „Das wird natürlich zunehmend schwierig“, gibt Heetmeyer angesichts der weiter rasant steigenden Preise zu. Henne-Ei-Problem Dieses Problem haben alle Fonds. Be- merkbar macht sich das besonders bei de- nen, die in den letzten zwei Jahren gestartet sind. Viele neuen Fonds haben ein Henne- Ei-Problem: Die Anleger wollen zuerst Portfolios und Ergebnisse sehen, bevor sie investieren. Manche Vertriebe nehmen Fonds erst auf, wenn sie mindestens drei oder vier Jahre am Markt sind. Die Fonds wiederum brauchen die Mittelzuflüsse, um überhaupt ein Portfolio aufzubauen. Hin- zu kommt, dass vor allem in den ersten Monaten der Pan- demie kaum Immobilien auf dem Markt waren, da viele po- tenzielle Verkäufer aus Angst vor möglichen Abschlägen ihre Verkaufsabsichten zurückstell- ten. Entsprechend dünn sind die Portfolios mancher Fonds. So hat etwa der KGAL Im- mosubstanz, der nun gut zwei Jahre alt ist, seine ersten drei Objekte recht zügig gekauft. Danach wurde es ruhig. Die Mittelzuflüsse lägen unter den Erwartun- gen, erklärt die KGAL auf Anfrage. Das habe vor allem daran gelegen, dass die Vor- stellung eines neuen Fondsprodukts in den zurückliegenden anderthalb Jahren wegen der Corona-Pandemie fast unmöglich war. Das soll sich nun wieder ändern. Für die kommenden Jahre rechnet das Fondsmanagement damit, jährlich zwei bis drei Objekte mit einem Volumen von 100 bis 150 Millionen Euro in den Fonds ein- zubringen. Aktuell sei man kurz davor, ein Core-Objekt in einer deutschen Großstadt zu kaufen. „Wir erweitern also auch in schwierigen Marktphasen unser Portfolio“, lässt die KGAL wissen. Reisen trotz Corona Bereits fünf Objekte hat der offene Publi- kumsfonds „Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private“ im Portfolio. Zuletzt wurde im Juli eine Büroimmobilie in Finnland erworben. Man sei auch in der Corona-Zeit gereist und habe sich Objekte angeschaut, erklärt Quadoro-Investment- Geschäftsführer Michael Denk. Allerdings gibt er zu: „Man muss die Objekte jagen. Einsammeln geht nicht mehr.“ Ganz gut dabei sind die Fonds der Real I.S., der Sachwerttochter der Bayerischen Landesbank. Der „Realisinvest Europa“ konnte relativ schnell sieben Objekte vorweisen. Drei weitere sollen bis Ende des Jahres folgen. Auch der auf den Lebens- mitteleinzelhandel spezialisierte „Habona Nahversorgungsfonds Deutschland“gehör- te durch seine Ausrichtung zu den Gewin- nern der Krise. Ausgerechnet ein Hotel Hinter seinen Ambitionen zurück bleibt dagegen der „Macstone“ der deutschen Tochtergesellschaft der franzö- sischen Großbank BNP Pari- bas. Bis heute hat der Fonds nur eine einzige Immobilie im Portfolio. Dabei handelt es sich ausgerechnet um ein Hotel. Diese Assetklasse hat unter den Einschränkungen während der Corona-Pandemie mit am meisten gelitten. Claus Thomas, Geschäfts- führer der BNP Paribas Real Estate Investment Manage- ment in Deutschland, ficht das » Die Coronakrise hat beim Aufbau des Fonds nicht gerade geholfen. « Claus Thomas BNP Paribas REIM -20 % -10 % 0 % 10 % 20 % 30 % '20 '19 '18 '17 '16 '15 '14 '13 '12 '11 '10 '09 '08 '07 '06 '05 Oberes Quartil Median Unteres Quartil Mehr Wohnen und Logistik Neuer vs. herkömmlicher Portfolioansatz Das durchschnittliche Portfolio eines offenen Immobilienfonds ist bei Büros und Handelsimmobilien übergewichtet. Quelle:BVI2021,BNPParibasREIM Handel/Gastronomie Hotel Büro/P axis Lager/Logisitk Gesundheit Sonstige Wohnen 3 0 - 4 0 % 5 - 2 0 % 5 - 2 0 % 5 - 2 0 % 1 0 - 2 0 % 1 0 - 2 0 % 5 4 % 2 6 % 9 % 6 % 4 % 1 Durchschnitts- portfolio offener Immobilienfonds Portfolioansatz von BNP Paribas Macstone fondsprofessionell.de 3/2021 39