Käufer, die ihr Eigenheim über einen Baukredit finanzieren möchten, können aus einem Pool an Angeboten wählen. Der Klassiker ist das Annuitätendarlehen, das mit rund 70 Prozent den größten Marktanteil einnimmt, erklärt Marc-Oliver Lux von der Münchner Vermögensverwaltung Dr. Lux & Präuner GmbH & Co. KG in München. Dabei bleibt die Monatsrate stets gleich. Sie setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsteil zusammen. "Weil bei dieser Finanzierung Schulden abgezahlt werden, sinkt der Zinsanteil stetig, der Tilgungsanteil steigt", sagt Lux. Meist bleibt nach Ablauf der Zinsbindung eine Restschuld übrig, für die Käufer eine Anschlussfinanzierung benötigen.

Das Volltilgerdarlehen ist eine besondere Form des Annuitätendarlehens. Die Rate setzt sich ebenfalls aus Zins- und Tilgungsteil zusammen – nur mit dem Unterschied, dass es von vornherein das Ziel ist, die Immobilie komplett abzubezahlen. Das klingt gut, hat in der Praxis aber erhebliche Nachteile: "Ein Volltilgerdarlehen ist gegenüber klassischen Annuitätendarlehen unflexibler. Die meisten Anbieter schließen Anpassungen der Tilgungsrate und Tilgungspausen komplett aus", erklärt Lux. Auch Sondertilgungen seien in der Regel ausgeschlossen. Volltilgerdarlehen würden sich daher im Prinzip nur für den Abbau der Restschulden eignen.

Teure Zwischenfinanzierung
Die dritte Option, die Banken anbieten, ist das Bausparsofortdarlehen. Ähnlich dem Volltilgerdarlehen steht auch hier von Anfang an fest, wie Käufer ihre kompletten Schulden abbezahlen. "Bei einem Bausparsofortdarlehen leihen Sie sich von der Bank das benötigte Darlehen für die Finanzierung und schließen zugleich einen Bausparvertrag ab", erklärt Lux.

Hier liegt der Knackpunkt im Zinsänderungsrisiko: Zwar garantieren einige Bausparkassen den Zinssatz für das Darlehen bei Vertragszuteilung. Bei solchen Kombidarlehen besteht aber oft ein Finanzierungsrisiko zwischen dem Ende der Zinsbindung und der Vertragszuteilung des Bausparvertrags. "Noch dazu dürfen die Bausparkassen den Termin für die Vertragszuteilung, also die Auszahlung des Bauspardarlehens, nicht garantieren", sagt der Vermögensprofi. Verzögert sich die Auszahlung, benötigen Hauskäufer eine Zwischenfinanzierung – und die kann im Zweifelsfall teuer werden. (fp)