Die Ratingagentur Scope hat das Alter der von offenen Immobilienfonds gehaltenen Gebäude untersucht. Nach Angaben der Berliner Analysten liegt das durchschnittliche Objektalter der 15 betrachteten Fonds unter 15 Jahren - bis auf eine Ausnahme. Vier Fonds weisen sogar ein Durchschnittsalter von unter zehn Jahren auf. Über das jüngste Portfoliodurchschnittsalter verfügen zwei Fonds, bei denen das Auflagedatum noch nicht lange zurück liegt. Die Portfolien sind entsprechend klein. Das Durchschnittsalter der großen und lange am Markt etablierten Fonds liegt in einem Spektrum von 9 bis 14 Jahren.

Die Untersuchung birgt Brisanz: Insbesondere in energetischer Hinsicht entsprächen ältere Gebäude häufig nicht mehr dem neuesten Stand, so Scope. Gleiches gelte für die technische Qualität und die Möglichkeiten zur flexiblen Raumaufteilung. Da Mieter verstärkt auf geringe Nebenkosten achten, werde die Nachfrage nach älteren und damit oft in dieser Hinsicht problematischen Objekten nachlassen.

Alt-Immobilien können zu Problemen werden
Ältere Immobilien würden daher immer zu dem Zeitpunkt zum Problem werden, wenn sie nicht mehr marktgerecht seien und sich keine Mieter oder Käufer zu adäquaten Preisen finden ließen, so die Ratingexperten. Ein gutes Asset Management-Konzept und ausreichende Mittel zur Weiterentwicklung solcher Immobilien seien daher entscheidend. Ziel des Portfoliomanagements müsse sein, das Portfolio marktgerecht zu halten und ältere, nicht mehr marktgängige Immobilien rechtzeitig abzustoßen oder zu renovieren.

Wenn Sie wissen möchten, wie hoch das durchschnittliche Alter der Objekte in den Immobilienfonds ist, klicken Sie sich durch die Bilderstrecke, die die zehn Fonds mit den jüngsten Gebäuden zeigt! (Die übrigen fünf Fonds mit den ältesten Immobilien finden Sie in der Tabelle am Ende dieser Meldung).

Es gibt allerdings nach Angaben der Berliner Ratingagentur aber auch Ausnahmen von der Regel, dass alte Objekte schwer zu vermarkten sind: Insbesondere sehr alte Objekte, die aufgrund ihrer herausragenden Lage, etwa zentral in Metropolen, gut vermietet werden können. Beispielhaft seien das in den 1920er-Jahren erbaute Chile Haus im Hamburger Kontorhausviertel (UniImmo Deutschland) oder die um die Jahrhundertwende entstandenen Pariser Immobilien (Deka-Immobilien Europa; UniImmo Deutschland; WestInvest InterSelect; Deka-ImmobilienGlobal; Grundbesitz Europa). Diese Fondsobjekte verschlechtern den Altersdurchschnitt der Portfolios, ohne dass dabei Vermarktungsrisiken entstehen. (jb)

Die fünf offenen Immobilienfonds mit den ältesten Gebäuden

FondsDurchsch. ObjektalterAbsatz seit Jan. 15 (in Mio. €)
UBS (D) Euroinvest Immobilien*13,3 Jahre0
WestInvest Inter Select13,8 Jahre126
Grundbesitz global13,8 Jahre-15
Deka-ImmobilienGlobal14,4 Jahre187
Inter ImmoProfil21,0 Jahre-8

Quelle: Scope, 31.12.2014, und BVI, Stand 31.7.2015
* Fonds ist noch bis zum 4.7.2016 "eingefroren".