Die Ratingagentur Scope hat 20 offene Immobilienfonds bewertet. Gegenüber den Ratings des vergangenen Jahres wurden fünf Produkte herabgestuft, 13 erlangten dasselbe Ergebnis, zwei Fonds kamen neu hinzu. Die Downgrades begründet Scope mit "gestiegenen Risikoparametern" und "schwächeren Renditeentwicklungen".

Im Jahr 2022 erzielten offene Immobilienfonds durchschnittlich 2,5 Prozent Rendite, wobei die Spannbreite zwischen 1,5 und 4,9 Prozent liegt. Scope geht davon aus, dass die offenen Immobilienfonds trotz widriger Umstände ihre durchschnittliche Performance auch 2023 beibehalten können. Die Scope-Analystinnen Sonja Knorr, Stephanie Lebert und Hosna Houbani begründen die Prognose damit, dass die Erholung der Komponenten Liquiditäts- und Mietrendite in der Lage sei, die sinkende Wertänderungsrendite zu kompensieren.

Marktumfeld hat sich gewandelt
Das viele Jahre sehr niedrige Zinsniveau sorgte dafür, dass Immobilienpreise beständig stiegen, was auch dazu führte, dass Objektbestände höher bewertet wurden. Was wiederum einen Renditebeitrag leistete. "Die Zeit der Aufwertungen in der Breite dürfte vorerst vorbei sein", heißt es in der Scope-Studie.

Welche Auswirkung das haben wird, lasse sich jedoch noch nicht bestimmen, weil wegen der "anhaltenden Transaktionsstarre die Preisfindung noch nicht abgeschlossen" ist. Ein Vergleich der Multiplikatoren signalisiert laut Scope jedoch eine vergleichsweise konservative Bewertung, denn durchschnittlich würden die Immobilien auf Portfolioebene mit einem Faktor von 20,6 bewertet, wohingegen in der Hochpreisphase, vor allem in den vergangenen vier Jahren, Objekte zum Teil weit über dem 30-fachen ihrer Jahresmiete gehandelt worden seien.

Zu- und Abflüsse sind per Saldo positiv
2022 verzeichneten offene Immobilienfonds immer noch deutlich mehr Zu- als Abflüsse. Per Saldo sammelten sie 4,2 Milliarden Euro ein. 2021 waren es jedoch 5,1 Milliarden, ein Rückgang um rund 20 Prozent. Für das laufende Jahr rechnet Scope insgesamt mit einem weiterhin positiven oder zumindest ausgeglichenen Netto-Mittelaufkommen, einige Fonds müssten jedoch auch Abflüsse verkraften. "Diese sind aufgrund der einjährigen Kündigungsfrist, die für den überwiegenden Teil der Anleger gilt, für die Anbieter aber antizipierbar und sollten für sie zu bewältigen sein", schätzt Scope die Lage ein, zumal viele Fonds über Liquiditätspuffer verfügten. Im Schnitt über alle Fonds hat Scope eine aktuelle Liquiditätsquote von 14,5 Prozent ermittelt.

Auch aufgrund einer durchschnittlichen Fremdkapitalquote von lediglich 15,7 Prozent zu Ende 2022 und einer unverändert hohen Vermietungsquote beurteilt Scope die Lage als stabil, geht jedoch zugleich davon aus, dass die Anforderungen ans Asset Management weiter steigen werden, um das aktuelle Vermietungsniveau halten zu können. (tw)