Die Deutschen lieben ihr Betongold. Sie glauben, den Markt mittlerweile zu verstehen: Sind Zins, Rente oder Mietzahlungen aus einem Immobilieninvestment hoch, gilt sie als attraktiv. In der vergangenen Zeit sind die Immobilienpreise in Deutschland im zweistelligen Bereich gestiegen, in vielen anderen europäischen Ländern sieht es ähnlich aus. Ein Blick auf die Rechnung zeigt allerdings, dass die Gefahr einer Blase am Immobilienmarkt deutlich größer ist, als viele Anleger denken, warnt Sascha Anspichler, Geschäftsführer der Freiburger Vermögensverwaltung FP Asset Management.

In der Rechnung eines Immobilieninvestors nimmt der Zins, mit dem er künftige Zahlungsströme wie den erwarteten Mietertrag abzinst, eine wichtige Rolle ein. Der Zins orientiert sich unter anderem am Marktzins. Je niedriger er liegt, desto höher bewertet der Investor seinen Investitionswert zu Beginn. Dem liegt die Annahme zugrunde, dass der Mietertrag in ferner Zukunft einen geringeren Wert hat als in naher Zukunft – denn heute geflossene Erträge kann man sofort reinvestieren. Der Ertrag in ferner Zukunft ist dagegen unsicher und kann nur über einen kürzeren Zeitraum hinweg wieder angelegt werden.

Was tun, wenn der Marktzins steigt?
Liegt der Zins so wie heute nahe null, liegen die Abzinsungswerte von Zukunftserträgen und Gegenwartserträgen nicht weit auseinander. "So erreicht die Investition bei eindimensionaler Betrachtung bereits früher die Gewinnschwelle", erklärt Anspichler. Die Rechnung geht allerdings nicht mehr auf, wenn das Zinsniveau über die Jahre deutlich steigt. Kaufinteressenten könnten zurückhaltender werden und zudem für ihre Investition den dann höheren Marktzins fordern. In diesem Fall würden viele Verkäufer Verluste machen. Dieses Szenario könnte in den kommenden Jahren Realität werden, warnt der Vermögensprofi. (fp)