Wo noch fünf Prozent Rendite mit Immobilien drin sind
Die Stimmung an den Immobilienmärkten ist überwiegend verhalten. Die zunehmende Fragmentierung und Differenzierung der Märkte eröffnet allerdings auch Einstiegschancen. Wo, zeigt eine aktuelle Studie des Immobilienmarkt-Analysten Bulwiengesa.
Das Immobilien-Analyseunternehmen Bulwiengesa hat seine diesjährige "Fünf-Prozent-Studie" vorgestellt, die es seit 2015 in Zusammenarbeit mit der Rechtsanwaltskanzlei Advant Beiten erstellt. Insgesamt verharre der deutsche Immobilienmarkt in Wartestellung, resümiert die Studie, aber Nischensegmente wie zum Beispiel Microliving oder bestimmte Standorte, die bislang weniger im Fokus standen, würden an Attraktivität gewinnen. Zudem würde der Markt zunehmend professionelles Asset Management und Spezialkenntnisse belohnen.
Unsicherheit blockiert den Markt für Gewerbeimmobilien
Der Markt für Gewerbeimmobilien und insbesondere der Büromarkt ist weiterhin von Unsicherheit gekennzeichnet, alle warten noch ab. "Die Fragezeichen bezüglich der zukünftigen Nachfrage nach Büroflächen und des Capex-Bedarfs bei Beständen aufgrund des gestiegenen energetischen Sanierungsbedarfs bleiben bestehen", erklärt Sven Carstensen, Vorstand von Bulwiengesa.
Zwar würden Büroimmobilien in A-Märkten Anzeichen der Entspannung aufweisen, denn die durchschnittliche jährliche Rendite (IRR) sei um 21 Basispunkte auf 3,91 Prozent pro Jahr gestiegen. Der Transaktionsmarkt bleibt aber fragmentiert, konstatiert Bulwiengesa, und die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern klaffen oft nach wie vor weit auseinander.
Produktionsimmobilien führen Renditeranking an
Produktionsimmobilien, also beispielsweise Werkstätten oder Fabrik- und Montagehallen, stehen mit einer IRR von 6,14 Prozent pro Jahr wieder an der Spitze des Renditerankings. Die überdurchschnittliche Renditeaussicht erfordere jedoch spezialisiertes Know-how und sei eng mit konjunkturellen Schwankungen verknüpft, heißt es einschränkend.
"Der Markt differenziert sich zunehmend aus. Investoren, die bereit sind, sich intensiver mit spezialisierten Immobiliensegmenten auseinanderzusetzen, werden mit attraktiven Renditen belohnt. Gleichzeitig steigen aber auch die Anforderungen an das Asset Management erheblich", sagen Florian Baumann und Klaus Beine, beide Partner bei Advant Beiten im Bereich Real Estate.
Logistik erreicht erstmals Fünf-Prozent-Marke, Hotel bleibt knapp darunter
Die Mieten für Logistikimmobilien sind gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen und trotz des eingetrübten wirtschaftlichen Gesamtumfelds bleibe die Nachfrage nach hochwertigen Logistikimmobilien stabil, erklärt Carstensen. Aber auch in diesem Segment werde immer mehr auf Qualität geachtet. Im Core-Segment innerhalb des Markts der Logistikimmobilien ließen sich zuletzt Spitzenwerte von 5,23 Prozent IRR pro Jahr erzielen.
Investments in Hotelimmobilien der Kategorie zwei bis vier Sterne haben sich der Studie zufolge kontinuierlich weiter stabilisiert und werfen Renditen bis knapp unterhalb fünf Prozent pro Jahr ab.
Interesse an Wohnimmobilien steigt
Mit Wohnimmobilien könnten, so die Studie, mit nur geringen Abweichungen gegenüber dem Vorjahr 2,8 Prozent IRR in den A-Städten erzielt werden. Zugelegt haben indes die Renditeaussichten in B-Städten (3,01 Prozent) und in Universitätsstädten (3,24 Prozent IRR).
"Das Interesse an Wohninvestments hat im Jahr 2025 deutlich zugelegt – insbesondere auch außerhalb der A-Märkte. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen", berichtet Carstensen. Die Spanne für Core-Immobilien in A-Märkten reicht von 2,1 bis 3,3 Prozent. Der grassierende Wohnraummangel ließ zudem den Markt für möblierte Apartments prosperieren. Hier sind laut Studie Renditen oberhalb vier Prozent sowohl in A- als auch in B-Lagen möglich.
Über die Fünf-Prozent-Studie
Anhand eines dynamischen Modells ermittelt die Studie die wahrscheinliche interne Verzinsung einer Investition bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. Damit können jährliche Renditen für Investitionen berechnet und die Ertragsaussichten verschiedener Assetklassen einander gegenübergestellt werden. Die interne Zinsfußmethode unterscheidet sich von einer am Markt üblichen statischen Renditebetrachtung und findet bei vielen Investoren Anwendung. Die Einordnung von Immobilieninvestments erfolgt nach Core- und Non-Core-Assets. Kriterien sind Cashflow-Sicherheit und Liquidität. Der Name der Studie rührt daher, dass fünf Prozent vielen Immobilieninvestoren historisch als angestrebtes Renditeziel galten. (tw)
