Analyse: Das sind die wichtigsten Faktoren für die besten Immofonds
Das Zusammenspiel aus Marktpositionierung und Managementleistung macht den Unterschied bei der Performance der Immobilienfonds. Für die Überrendite reicht es nicht, in einer Kategorie gut zu sein. Es gibt mehrere ausschlaggebende Faktoren.
Was die meisten Branchenkenner wissen oder vermuten, wurde kürzlich erneut akademisch bestätigt: Für das Erreichen einer überdurchschnittlichen Rendite von Immobilienfonds müssen alle Umstände zusammenspielen. "Nicht nur die Wahl der Märkte, sondern auch die Wahl der konkreten Immobilien erweist sich in der Analyse als relevant für die Fondsperformance. Gute Managementteams schaffen es, mit ihrer Objektselektion über Jahre hinweg einen Mehrertrag zu generieren", erklärt Professor Leo Cremer von der Hochschule Rhein Main in Wiesbaden.
Er betreute eine Masterarbeit, die der Frage nachging, ob eine überdurchschnittliche Fondsrendite primär auf die Marktpositionierung, sprich auf die regionale und sektorale Allokation, oder auf gezielte Objektauswahl und Managementleistung, also die Selektion, zurückzuführen ist. Die Antwort: Jedenfalls bei der Performance hängt alles mit allem zusammen. Das zeigt die Analyse von Daten institutioneller Immobilienfonds auf Basis eines regressionsbasierten Attributionsmodells mit sektoralen und regionalen Benchmarks die von Reax Advisory GmbH und der Hochschule kooperativ durchgeführt wurde.
Immobilienauswahl nicht allein entscheidend für die Rendite
Neben den sektoralen und regionalen Benchmarks wurden fondsindividuelle Merkmale wie Objektstruktur, Größenklassen und Managementcharakteristika in die Analyse einbezogen, um Zusammenhänge zwischen diesen Faktoren und der Fondsperformance aufzuzeigen. Die Auswertung ergab, dass sich eine Überperformance nicht allein durch Allokation oder Selektion erklären lässt, sondern durch ein Zusammenspiel beider Faktoren entsteht. Einzelne Sektoren und Regionen erwiesen sich im Zeitverlauf als stabiler, andere als stärker volatil. Auffällig ist zudem, dass bestimmte Strukturmerkmale der Fonds, insbesondere die Objektanzahl und die Verkehrswertstruktur, systematisch mit besseren Rangpositionen verbunden sind.
Ein weiteres Ergebnis der Untersuchung ist, dass gezielte Selektionsentscheidungen und Managementkompetenz einen eigenständigen Beitrag zur Wertentwicklung leisten. Dazu meint Annika Dylong, Geschäftsführerin der Reax Advisory: "Angesichts der anhaltenden Diskussionen zur Managerqualität wird mit dieser Arbeit einmal mehr deutlich, dass für die Rendite von Immobilienfonds nicht nur die Lage und Marktentwicklung von zentraler Bedeutung ist. Vielmehr kann auch eine gute Managerleistung den entscheidenden Unterschied machen und dazu führen, dass einzelne Immobilienfonds relativ gesehen besser performen als andere." (ae)
