Mit dem Einsatz von Fremdkapital lässt sich die Struktur der Finanzierung von Sachwertinvestitionen optimieren. Allerdings ist das kein Automatismus. Denn nicht in jedem Fall ergibt eine Kreditfinanzierung überhaupt Sinn und dort, wo es sinnvoll erscheint, kommt es ganz wesentlich auf Quantität und Qualität an.

Grundsätzlich ziehen Anbieter dann eine anteilige Fremdfinanzierung in Erwägung, wenn die Kosten der Kapitalaufnahme deutlich genug unterhalb der Renditeerhöhung liegen, die durch die Aufnahme von Fremdmitteln möglich wird. Hinter der erhofften Hebelwirkung steht eine einfache Funktionslogik: Lässt sich die Eigenkapitalrendite durch den Einsatz von Fremdkapital stärker anheben, als der Einsatz von Fremdkapital selbst kostet, dann kann man einen positiven Leverage-Effekt darstellen.

Chancen und Risiken abwägen
Soweit die Theorie. In der praktischen Ausgestaltung wird das dann sehr schnell komplex: Laufzeit, Zinsbindungsfrist, Beleihungsquote, Anteil an der Gesamtfinanzierung, Tilgung und vor allem: die Höhe des Zinssatzes sind Variablen, die konzertiert werden müssen und von denen jede einzelne geeignet ist, den schönen Hebeleffekt zu torpedieren. Während ein positiver Leverage sehr schnell unter dünner werdender Luft leidet, gibt es bei einem negativen Leverage sich gegenseitig verstärkende Effekte, bis hin zum freien Fall. (tw)


In der aktuellen Ausgabe 2/2022 stellt FONDS professionell die beiden geschlossenen Immobilienfonds "Patrizia Grundinvest Heidelberg Bahnstadt" und "BVT Residential USA 17" in einer Detailanalyse einander gegenüber, Beide Fonds arbeiten mit Fremdkapital, die jeweiligen Eckdaten sind jedoch völlig verschieden. Einen Blick in den Instrumentenkasten der beiden Anbieter können Sie ab Seite 260 werfen, angemeldete User auch hier im E-Magazin.