Offene Immobilienfonds befinden sich in einer anspruchsvollen Marktphase. Ein von Unsicherheit geprägtes makroökonomisches Umfeld, anhaltend schwache Immobilien-Transaktionsmärkte, deutliche Mittelabflüsse und einzelne Rücknahmeaussetzungen belasten die Branche. Allerdings ist die Ratingagentur Scope verhalten optimistisch für die Entwicklung der Immobilienportfolios im laufenden Jahr. So sei im Schnitt genügend Liquidität vorhanden, und auch die Renditen sollten sich verbessern, wie es in einer aktuellen Markteinschätzung heißt.

Dennoch, das Vermögen der Portfolios wird weiter schrumpfen: Der Analyse zufolge verzeichneten offene Immobilienfonds 2025 einen Nettomittelabfluss von rund 7,6 Milliarden Euro, nach 5,9 Milliarden Euro im Vorjahr. Die Expertinnen Sonja Knorr und Klaudia Morhin rechnen für 2026 mit einem weiteren Rückgang des Gesamtvermögens – auch wenn nicht alle Fonds davon gleichermaßen betroffen sind. Einige Fondsanbieter verzeichnen immerhin einen Rückgang der Kündigungen.

Liquiditätsmanagement: Okay – Ausnahmen bestätigen die Regel
"Fonds, bei denen die Rückflüsse aufgrund der Kündigungen die Zuflüsse dauerhaft übersteigen, müssen Immobilien zur Liquiditätsbeschaffung veräußern", erläutern Knorr und Morhin dazu. Im Jahr 2024 belief sich das Objektverkaufsvolumen sämtlicher Fonds auf rund 5,3 Milliarden Euro, während der Nettomittelabfluss 5,1 Milliarden Euro betrug. Im Jahr 2025 stieg das Verkaufsvolumen auf 6,7 Milliarden Euro, während der Nettomittelabfluss im Saldo 6,2 Milliarden Euro betrug.

Diese Zahlen zeigen, dass die Fonds in Summe signifikante Objektverkäufe realisieren können. "Auch für 2026 gibt der überwiegende Teil der Fondsmanager an, die zur Liquiditätsbeschaffung erforderlichen Verkäufe realisieren zu können. Eine Rücknahmeaussetzung schätzt die überwiegende Zahl der Manager, insbesondere die Manager der fünf Flaggschiff-Fonds, daher weiterhin als unwahrscheinlich ein. Für einzelne Fonds kann Scope weitere Rücknahmeaussetzungen dennoch nicht ausschließen", so die beiden Expertinnen.

Mindestliquiditätsanforderungen erfüllt
Wie steht es mit der gesamten Liquidität? Auf Grundlage der zum 30. Januar 2026 verfügbaren Daten hielten die 26 von Scope analysierten Immobilienfonds liquide Mittel in Höhe von zusammen 15,4 Milliarden Euro, was einer Liquiditätsquote von durchschnittlich 15,2 Prozent des Fondsvermögens entspricht. Damit liegen die Fonds auf einem grundsätzlich soliden Niveau – und laut der Ratingagentur weiterhin deutlich über der regulatorischen Mindestliquiditätsanforderung von fünf Prozent.

Knorr und Morhin führen weiter aus, dass die Portfolios aufgrund von Bewertungsanpassungen deutlich konservativer bewertet sind als in den Vorjahren. Die Vermietungsquoten der offenen Immobilienfonds bleiben dabei auf einem soliden Niveau. Mit durchschnittlich 92,6 Prozent – Stand 30. Januar 2026 – liegt die volumengewichtete Quote auf dem gleichen Niveau wie Ende 2024 (92,4%). Viele Mietverträge wurden während der Corona-Pandemie langfristig abgeschlossen oder vorzeitig verlängert. Die Mieteinnahmen wurden auch durch Indexierung (Inflationsanpassung) erhöht, was den Cashflow der Fonds grundlegend stützt.

Wertberichtigungen belasten die Performance – Erholung der Renditen erwartet
Zum 31. Dezember 2025 betrug die Zwölf-Monats-Rendite minus 1,2 Prozent, auch zum 31. Januar 2026 lag der Durchschnitt der Branche bei minus 1,2 Prozent (Spanne von -18,2% bis +3,2%). Hauptgrund für die negative Durchschnittsrendite sind Wertberichtigungen in den Immobilienportfolios einiger Fonds und negative Effekte aus den Verkaufsaktivitäten. "Für das Jahr 2026 erwarten wir im Durchschnitt grundsätzlich eine Erholung der Renditen bei offenen Immobilienfonds, sollten weitere Ereignisse nicht zu neuen signifikanten Rückgabeverlangen der Anleger führen", schreiben Knorr und Morhin. (fp)