Steuern sind ohnehin schon ein heikles Thema – wenn es um die Besteuerung des Immobilienerwerbs geht, kochen die Emotionen noch schneller hoch. Der Finanzausschuss des Bundestages hat am Montag (14. Oktober) Experten angehört. Gegenstand kontroverser Stellungnahmen war der sogenannte Share Deal.

Bei einem solchen Geschäft wechseln Anteile der Gesellschaft, der eine Immobilie gehört, den Eigentümer, nicht die Immobilie selbst. Das bisherige Gesetz regelt Share Deals folgendermaßen: Sofern weniger als 95 Prozent der Gesellschaftsanteile den Eigentümer wechseln, bleibt die Transaktion von der Grunderwerbsteuer befreit. Die Gesellschaft bleibt Eigentümer der Immobilie, ein Eigentumsübergang findet nicht statt. Nach fünf Jahren darf diese Grenze überschritten werden, ohne eine Steuerpflicht auszulösen.

Der Impuls für eine Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes war die Erkenntnis der Bundesregierung, dass eine missbräuchliche Gestaltung von Share Deals zu geringeren Steuereinnahmen führe. Den Missbrauch abzuschaffen, wurde als Ziel schon im Koalitionsvertrag formuliert. Der seit ein paar Wochen vorliegende Entwurf zur Novellierung des Gesetzes senkt nun die Grenze von 95 auf 90 Prozent und dehnt die Frist, in der dieser Proporz mindestens gehalten werden muss, auf zehn Jahre aus.

Die Gesetzesnovelle ist umstritten
Ob sich die gewünschten Ziele damit erreichen lassen, ist jedoch umstritten. Der als Sachverständiger geladene niedersächsische Finanzminister Reinhold Hilbers (CDU) erklärte dazu, wer eine Gestaltung auf 94,9 Prozent hinbekomme, der bekomme auch 89,9 Prozent gestaltet. Henning Tappe, Professor an der Universität Trier, findet, dass man die Grenze auf 75 Prozent herabsetzen sollte.

Der ZIA, der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, weist hingegen darauf hin, dass die Anwendung eines bestehenden Gesetzes in der Praxis nicht schon einen Missbrauch darstelle – und dass mit einer Erhöhung des Grunderwerbsteueraufkommens der gewünschte Effekt, Mieten erschwinglich zu halten, gerade nicht zu erzielen sei, denn insbesondere bei der Entwicklung von Wohnbauprojekten würde "die das Grundstück doppelt belastende Grunderwerbsteuer am Ende vom Erwerber zu tragen sein, der sie an den Nutzer weiter belastet".

Reaktion der Fondspraxis
Die Grunderwerbsteuer schlägt je nach Bundesland derzeit mit 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Die Kalkulation eines Immobilienfonds kann das durchaus belasten. Wird eine Immobilie beispielsweise zu einem zurzeit durchaus üblichen Faktor von 25 erworben, das heißt der Kaufpreis beträgt das 25-Fache der anfänglichen Jahresmiete, und es werden beispielweise sechs Prozent Grunderwerbsteuer darauf fällig, dann heißt das, dass eineinhalb Jahresmieten allein für die Grunderwerbsteuer aufgebracht werden müssen.

Um zu vermeiden, dass durch den sukzessiven Beitritt von Gesellschaftern die kritischen Grenzen überschritten werden und ein zweites Mal Grunderwerbsteuer anfällt, hat Patrizia Grundinvest für den gerade in den Vertrieb gegangenen Fonds "Stadtmitte Mülheim" eine Tochtergesellschaft installiert, die schrittweise die Kapitalerhöhung der Fondsgesellschaft mitmacht. So wird gewährleistet, dass immer mindestens 25 Prozent durch einen Dritten gehalten werden. (tw)