Anleger, die mit dem offenen Immobilienfonds Uniimmo: Wohnen ZBI Verluste eingefahren haben, dürfen nun möglicherweise neue Hoffnung schöpfen: Die 6. Zivilkammer des Landgerichts Nürnberg-Fürth hat Anträge der Rechtsanwaltsgesellschaft Tilp auf ein Verfahren nach dem Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz (KapMuG) gegen die Kapitalverwaltungsgesellschaft ZBI Fondsmanagement für zulässig erachtet, wie die Kanzlei mitteilt. "Ziel des von uns initiierten Musterverfahrens ist es, gerichtlich überprüfen zu lassen, ob ZBI den Gesamtrisikoindikator zutreffend angegeben hat und – falls dies nicht der Fall war – die grundsätzliche Haftung von ZBI für die erlittenen Anlegerverluste feststellen zu lassen", erklärt Tilp-Anwalt Christian Palme.

Die ZBI hatte im Basisinformationsblatt des Uniiimmo: Wohnen ZBI die Risikostufe 2 beziehungsweise 3 angegeben. Die Kanzlei Tilp vertritt jedoch die Auffassung, der Fonds hätte mindestens in die Risikokategorie 6 eingestuft werden müssen. Als Gund dafür sehen die Anwälte den Rhythmus, in dem die ZBI den Wert des Fonds berechnet hatte. Dieser basierte auf Gutachten zu den gekauften Immobilien, die nur alle drei Monate erstellt wurden. Erfolge eine Wertermittlung in einem zeitlichen Abstand von drei Monaten, sei ein Sondervermögen als riskant zu bewerten, so das Argument der Tilp-Juristen.

Anleger fühlen sich getäuscht
Die ZBI Fondsmanagement hatte den Uniimmo: Wohnen ZBI 2017 aufgelegt. Über die Volks- und Raiffeisenbanken war er der Kanzlei Tilp zufolge insbesondere an Privatanleger verkauft worden. Das Fondsvolumen wuchs in kurzer Zeit auf fünf Milliarden Euro. Als die Zinsen ab 2022 in der Folge des Ukraine-Kriegs stiegen, verloren viele Immobilien an Wert, auch solche, die sich im Portfolio des Uniimmo: Wohnen ZBI fanden. Die ZBI setzte den Wert des Fonds 2024 daher um rund 20 Prozent herab, nicht wenige Anleger fühlten sich über die wahren Risiken ihres Investments getäuscht.

Im Zuge des nun angestrengten KapMuG-Verfahrens soll das zuständige Bayerische Oberste Landesgericht verbindlich klären, ob die ZBI für den Uniimmo: Wohnen ZBI tatsächlich einen zu niedrigen Risikoindikator angegeben hat. Sollten die Richter zu dem Schluss kommen, dass es so ist, stünde den betroffenen Anlegern möglicherweise Schadenersatz zu.

Neun weitere Kläger
Allerdings ist das Verfahren noch nicht eröffnet. Dafür müssten sich dem Kläger, den die Kanzlei Tilp vertritt, mindestens neun weitere Anleger anschließen. So sieht es das Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz vor. Diese können sich ab Veröffentlichung in einem sogenannten Musterverfahrensregister registrieren. Die Frist dafür beträgt sechs Monate. 

Zu beachten ist dabei, dass nicht jeder, der mit dem Uniimmo: Wohnen ZBI Verluste erlitten hat, an dem KapMuG-Verfahren teilnehmen darf. Lediglich Anleger, die sich das Sondervermögen nach dem 1. Januar 2023 ins Depot gelegt haben, können dabei sein. Denn erst seit diesem Datum müssen Kapitalverwaltungsgesellschaften für alle ihre Fonds Basisinformationsblätter gemäß der Verordnung über verpackte Anlageprodukte (Packaged Retail Investment and Insurance-based Products, kurz: PRIIPs) erstellen und darin einen Risikoindikator nach dem Summary Risk Indicator (SRI) angeben. Zuvor galt dies nur für Fonds, die in einem Versicherungsmantel ruhten.

Eventuell noch in diesem Jahr
Das KapMuG-Verfahren könnte dem Tilp-Anwalt Christian Herrmann zufolge noch in diesem Jahr eröffnet werden. "Es dürfte insbesondere für diejenigen Anleger geeignet sein, die infolge der Rückgabe ihrer Anteile einen Verlust aufgrund des geringeren Rückgabewerts im Vergleich zum ursprünglichen Erwerbskurs erlitten haben", erklärt er. "Auch für Anleger, die ein rechtliches Vorgehen gegen die beratenden Volks- und Raiffeisenbanken scheuen, kann das Musterverfahren eine echte Alternative darstellen, die entstandenen Verluste von ZBI ersetzt zu bekommen", so der Jurist.

Die ZBI selbst äußerte sich auf Anfrage der "Wirtschaftswoche" zurückhaltend: "Die neuerliche Klage erzeugt für uns keinen weiteren Druck." Das Unternehmen wolle die Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) abwarten.

EuGH soll PRIIPs-Verordnung auslegen
Das Oberlandesgericht Nürnberg hatte in einem anderen Verfahren um die Risikoeinstufung von offenen Immobilienfonds im Dezember 2025 den EuGH angerufen. Das oberste europäische Gericht soll klären, ob solche Fonds aufgrund der dreimonatigen Bewertung in eine niedrige Risikoklasse eingestuft werden dürfen oder nicht. Dafür müssen die Richter die PRIIPs-Verordnung auslegen. Bislang ist der EuGH noch nicht zu einer Entscheidung gekommen.

Aus Sicht der Kanzlei Tilp handelt es sich beim Uniimmo: Wohnen ZBI um keinen Einzelfall. Zahlreiche offene Immobilienfonds gäben den Gesamtrisikoindikator höchstens mit 3 statt der aus Sicht von Tilp eigentlich zu verwendenden Klassifizierung von 6 an. "Der vom Landgericht für zulässig erachtete Musterverfahrensantrag beschäftigt sich mit grundsätzlichen Fragen rund um Schadensersatzansprüche bei offenen Immobilienfonds", sagt Anwalt Palme. "Entsprechend könnte dieses Verfahren für Schadenersatzansprüche bei vielen weiteren offenen Immobilienfonds relevant sein", glaubt er. (am)