Die Anleger des IVG-Immobilienfonds "Euroselect 14 The Gherkin" sollen ihre Anteile an dem Londoner Bürohochaus "Die Gurke" verkaufen. Bis 11. August 2014 sind die Gesellschafter zur Abstimmung über den Verkauf aufgerufen. Die Anteile an den Immobilienobjektgesellschaften sollen an den britischen Joint-Venture-Partner Skyline Unit Trust (SUT) abgegeben werden. Das geht aus dem vor kurzem an die rund 9.000 deutschen Anleger versendeten Rundschreiben zur Beschlussfassung hervor, das FONDS professionell ONLINE vorliegt. SUT ist offenbar bereit, für die Anteile 15 Millionen Britische Pfund zu bezahlen. Wenn die Anleger nicht verkaufen, drohen die Zwangsverwertung der wegen der Fremdfinanzierung unter Druck geratenen Immobilie und den Anlegern ein noch schlechteres Ergebnis, so die Fondsgeschäftsführung.

IVG und SUT kaufen Fosters "Gurke"
Der Fonds: IVG hat den geschlossenen Immobilienfonds im Jahr 2007 aufgelegt. Er hält die Hälfte der Anteile an der vom berühmtem Architekten Norman Fosters geplanten und 2004 fertiggestellten "Gurke". Der Büroturm im Zentrum von London verfügt über eine 46.700 Quadratmeter Mietfläche. 44 Prozent des Objekts sind an die Versicherung Swiss Re vermietet. Die Immobilie war zum 31.12.2012 zu 98,6 Prozent vermietet. Unter anderem wegen der Finanz- und Wirtschaftskrise konnten die Mieteinnahmen nicht in der geplanten Höhe erzielt werden. Trotzdem schloss die Objektgesellschaft die Geschäftsjahre 2010 bis 2012 mit operativen Gewinnen in Millionenhöhe ab (jeweils vor Zins und Tilgung auf den langfristigen Immobilienkredit). Nach jahrelangen Querelen wegen der Fremdfinanzierung hat das Bankenkonsortium im April dieses Jahres ohne Vorankündigung den Kredit fällig gestellt.
 
Krise sprengt die Finanzpläne
Zum Hintergrund: Die Eigentümer der "Gurke", also die deutsche Fondsgesellschaft und der Partner SUT, haben trotz einer guten Einnahmesituation zwei Probleme. Einerseits entpuppte sich die Fremdfinanzierung als Pferdefuß und andererseits gab der Wert der Immobilie in der Krise sehr stark nach, wodurch die Kreditbedingungen seit 2009 verletzt werden. Die Immobilie hat 600 Millionen Pfund zuzüglich Nebenkosten gekostet, die deutschen Anleger haben 156,3 Millionen Pfund (ohne Agio) aufgebracht. Auf das Objekt wurde eine Fremdfinanzierung in Höhe von 396 Millionen Pfund aufgenommen. 162,5 Millionen Pfund des Kredits wurden in Schweizer Franken aufgenommen. "Aufgrund der Vereinbarung mit dem Joint-Venture-Partner ist der Fondsgesellschaft nur das in Schweizer Franken aufgenommene Darlehen wirtschaftlich zuzurechnen", heißt es im Verkaufsprospekt des IVG-Fonds. Aus Anlegersicht hat sich das Wechselkursverhältnis zwischen Pfund und Franken negativ entwickelt. Bei der Darlehensaufnahme war ein Pfund noch 2,42 Franken wert, Ende 2012 stand der Kurs nur mehr bei 1:1,48. 
 
Kreditnehmer brechen die Kreditbedingungen
Zur Währungsproblematik heißt es im Geschäftsbericht für das Jahr 2012: "Da der Franken-Kapitaldienst über ein Währungssicherungsinstrument mit dem Hauptmieter Swiss Re abgesichert ist, hatte die Veränderung des Währungskurses nur einen geringen Einfluss auf die damit zusammenhängende Liquiditätsströme. Jedoch wird für die Ermittlung des Loan-to-Value-Verhältnisses der in Franken valutierende Darlehensanteil in Pfund umgerechnet, so dass die Wechselkursentwicklung hier einen erheblich negativen Einfluss hat, der sich in einem rechnerischen Anstieg der Gesamtdarlehensverbindlichkeit niederschlägt." Unter Berücksichtigung, dass der Wert der Immobilie laut Gutachten zwischenzeitlich auf weniger als 500 Millionen Pfund gesunken war, ist der rechnerische Kursverlust fatal, weil er die Verletzung der Kreditvertragsbedingungen befeuert. Diese Entwicklung kostet Geld, sperrt die Auszahlung vorhandener Liquidität an die Anleger und führt zu mühsamen Verhandlungen mit den finanzierenden Banken, die bereits mehrere Jahre dauern. 
 
Bankenkonsortium fordert Lösung des Kreditbruchs
Den Kredit hat ein Bankenkonsortium zur Verfügung gestellt, das gebildet ist aus der Bayerischen Landesbank (Konsortialführer), der Landesbank Baden-Württemberg, der Hessischen Landesbank, der Deka Bank und der ING. Die Verhandlungen gestalten sich entsprechend schwierig. Im Geschäftsbericht des Fonds für das Jahr 2010 heißt es: "Bei einem Treffen zwischen dem Fondsmanagement, dem Joint-Venture Partner und Vertretern der fünf finanzierenden Banken in London am 10. Mai 2011 wurden unterschiedliche Lösungsansätze diskutiert, ohne dass eine Einigung erreicht wurde. Ziel aller Parteien ist die Erarbeitung einen längerfristigen Lösung (Zeithorizont fünf bis acht Jahre)." Im Dezember 2012 gab es ein Zwischenergebnis aus den Gesprächen, das unter anderem die teilweise Umwandlung des Franken-Darlehens in ein Pfund-Darlehen und die Umwandlung der hierzu korrespondierenden Zinssicherungsgeschäfte vorsah. Die deutschen Anleger stimmten zu, allerdings verzögerte sich die Umsetzung, die laut Geschäftsführungsschreiben von Mitte Dezember 2013 "spätestens im zweiten Quartal 2014" erfolgen sollte.
 
Plötzlich kündigen die Banken das Darlehen
Nach der teilweisen Konvertierung des Fremdwährungskredits war geplant, während einer neun Monate langen Stillhalteperiode neue Investoren an Bord zu holen, mit deren Kapital eine Umfinanzierung gelingen sollte. Dazu kam es aber nicht mehr. Ende April 2014 teilte das Fondsmanagement (das in der Zwischenzeit die DFH Deutsche Fonds Holding von der insolventen IVG AG übernommen hatte) mit, dass die Banken die langfristigen Kredite zur sofortigen Rückzahlung gekündigt haben. Die Immobilie wurde in die Zwangsverwaltung bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte gebracht. Zudem bestand die Gefahr, dass auch das Zinssicherungsgeschäft mit einer der fünf Banken gekündigt wird und der Fonds einen hohen Kompensationsbetrag wegen des negativen Marktwerts dieses Zinssicherungsgeschäfts zahlen muss. "Diese Maßnahmen der finanzierenden Banken sind umso unverständlicher, da der Kapitaldienst bis heute störungsfrei, vollständig und fristgerecht erbracht worden ist und auch zukünftig geleistet werden könnte. (...) Auf Grund der Vollvermietung der Immobilie mit über dem Marktniveau liegenden Mieten war die Zahlungsfähigkeit immer vorhanden. Dies beweist auch der auf einem Treuhandkonto angesammelte Überschuss von inzwischen 32 MillionenPfund, der ohne LTV-Bruch (Verletzung des Loan-to-Value-Verhältnnisses; Anm.) ausgeschüttet werden könnte", schrieb das Fondsmanagement Ende April den Anlegern. Außerdem hätten der Joint-Venture-Partner SUT, die Bayerische Landesbank und deren Berater an einem Konzept für geforderte Kapitalmaßnahme gearbeitet, das Ende April vorgelegt werden sollte.
 
Banken schlagen Lösungsvorschläge aus
Tatsächlich kündigte die Bayerische Landesbank das Zinssicherungsgeschäft. Die Kündigung wurde aber laut Fondsgeschäftsführung aufgrund von Bemühungen von SUT zurückgenommen. In dem Anlegerschreiben vom Mai dieses Jahrs heiß es außerdem, dass die Banken auf das Ende April eingereichte Fortführungskonzept von SUT nicht reagiert habe. "Mit Schreiben vom 23. Mai 2014 informierte die Bayern LB, dass im Konsortium nicht die notwendige Einstimmigkeit besteht, dem Vorschlag zuzustimmen, die Darlehen zu einem wesentlich späteren Zeitpunkt zurückzuzahlen. Vielmehr seien die Banken nur offen für Vorschläge, die eine kurzfristige und vollständige Rückzahlung der Darlehen vorsehen", berichtet die Fondsgeschäftsführung jetzt im Juli. Möglicherweise könne die Haltung der Banken auf die deutlich verbesserten Marktverhältnisse zurückgeführt werden, so dass der unmittelbare Verkauf der Immobilie durch die Banken der nächste Schritt sein könnte.
 
SUT übernimmt die "Gurke"
Der sofortige Verkauf der Immobilie bedeutet für den IVG-Fonds und den Partner SUT, dass sie mit keinen Kapitalrückflüssen aus ihren Investments rechnen dürfen, so die Geschäftsführung. Die notwendigen Eigenmittel für die Rückführung des Franken-Kredits kann der Fonds nicht aufbringen. Hier geht es um rund 295 Millionen Pfund. Dem Partner SUT sei es möglich, das notwendige Kapital aufzubringen, und zwar am ehesten, wenn er die deutsche Fondsgesellschaft mit den rund 9.000 Privatanlegern heraushalten kann, argumentiert das Fondsmanagement in der Beschlussvorlage für den Verkauf der Objektanteile an SUT. In einem offiziellen, aber rechtlichen nicht bindenden Schreiben hat SUT angeboten, für die Anteile des Fonds an der "Gurke" einmalig 15 Millionen Pfund zu bezahlen. Für die deutschen Anleger ergäbe sich aus dieser Zahlung und der vorhandenen Liquiditätsreserve auf Fondsebene abzüglich der Fondskosten ein Kapitalrückfluss von 10,5 bezogen auf das eingezahlte Eigenkapital der Anleger. Bislang hat der Fonds 8,25 Prozent an die Anleger ausgezahlt. Das bedeutet, dass die Anleger unterm Strich rund 80 Prozent ihres Einsatzes verloren hätten. 
 
Bankkonsortium will die "Gurke" loswerden
Nach Angaben des Fondsmanagements spricht für die Übertragung der Immobilienanteile an SUT, dass ein Verkauf der Immobilie weder bei einem Verkaufspreis von 600 Millionen Pfund noch bei einem Erlös von 650 Millionen Pfund ein besseres Ergebnis für die Anleger brächte. Im Gegenteil, die abschließende Zahlung an die Anleger werde nur 3,6 Prozent betragen. Interessant ist der folgende Passus im jüngsten Rundschreiben: "Im Interesse aller Anleger hat sich der Beirat mit gleichlautenden Schreiben an die Vorstandsvorsitzenden der Deutschen Bank AG und der Commerzbank AG (die Hauptvertriebspartner dieses Fonds; Anm.) mit der Bitte gewandt, dass beide Häuser sich bei den kreditgebenden Banken dafür einsetzen, jetzt nicht übereilt zu handeln, sondern die begonnenen Verhandlungen fortzuführen und zu einer auch für die Anleger/Bankkunden akzeptablen Lösung zu kommen." Beide Banken hätten daraufhin mitgeteilt, dass ihre Möglichkeiten, die Entscheidungen des Konsortiums zu beeinflussen, begrenzt seien. 
 
Fondsmanager DFH: "Aus unserer Sicht nicht notwendig"
Der Beirat plädiert trotz der hohen Verluste mehr oder weniger direkt für den Verkauf an SUT, "erscheint es doch besser als der Totalverlust, der im Fall der Zwangsverwertung droht." Eine nochmalige Prüfung alternativer Lösungen auf Wunsch des Beirats habe keine positiven Ergebnisse gebracht. „Der Verkauf der Geschäftsanteile ist unsere letzte Möglichkeit, im Sinne der Anleger den Schaden zu lindern. Wir bedauern den bitteren Sachverhalt sehr, zumal er aus unserer Sicht nicht notwendig wäre", erklärte Tobias Börsch, Vorstand der DFH Deutschen Fonds Holding AG. Er meint: "Würden die Finanzierungen weitergeführt, lösten sich ohne Schaden für alle Beteiligten die derzeitigen Buchwertthemen hinsichtlich des Zins-SWAP auf." (ae)