In den Immobilien-Projektentwicklungsfonds des Hamburger Anbieters Elbfonds stehen wirtschaftliche Sonderprüfungen auf der Agenda. "Die im Geschäftsbericht aktuell dargestellten Gesamtinvestitionskosten der einzelnen Projekte weichen erheblich von den ursprünglichen Kalkulationen ab. Zur Prüfung dieser Umstände soll eine Sonderprüfung eingeleitet werden", heißt es in der Einladung zur Gesellschafterversammlung der Fonds "Direkt Invest Polen 3 und 7".  Die Fondsanleger sollen die Sonderprüfung im September beschließen, wobei diese zusammen mit anderen Fonds von Elbfonds durchgeführt werden soll. "Aus zeitlichen Gründen soll sich die Sonderprüfung aber auf zirka drei Projektgesellschaften beschränken", so der Initiator.

Fonds 3 kann Zeit- und Auszahlungsplan nicht halten
Im Fonds "Direkt Invest Polen 3", der im Jahr 2010 aufgelegt und mit 15,1 Millionen Euro Eigenkapital geschlossen wurde, hat Elbfonds die Fondslaufzeit um ein Jahr verlängert. Anleger können erst zum 31. Dezember 2015 kündigen. "Die Abwicklung der Immobilienprojektentwicklungen Myślibórz und Krosno wird zum 31. Dezember 2014 noch nicht abgeschlossen sein", begründet die Fondsgeschäftsführung ihre Entscheidung. Das Einkaufszentrum Myślibórz soll Anfang des kommenden Jahres in Bau gehen und im Sommer 2015 fertiggestellt werden. Für das Fachmarktzentrum Krosno ist der Baubeginn laut Elbfonds noch in Abstimmung mit den Behörden. Fertiggestellt und an die Mieter übergeben wurden bislang zwei Projekte; zwei weitere geplante Projekte werden nicht realisiert. Ursprünglich sollte der Fonds bereits 99 Prozent des Eigenkapitals an die Anleger ausgeschüttet haben; tatsächlich flossen bislang nur fünf Prozent.

Der Fonds "Direkt Invest Polen 7" kam 2012 auf den Markt und wurde 2013 mit einem platzierten Eigenkapital von 19,3 Millionen Euro geschlossen. Ein Projekt in Stettin ist fertiggstellt, bei zwei Projekten laufen laut Elbfonds die bauvorbereitenden Maßnahmen. Weitere zwei Projekte befinden sich in Planung. Für das Geschäftsjahr 2013 war eine 15-prozentige Auszahlung vorgesehen, die aber offenbar ausbleiben wird.

Gesellschaften leihen sich gegenseitig Geld
Interessant wären auch Prüfungen der Darlehen, die intern von den Fonds- und Projektgesellschaften vergeben wurden. Diese Geschäfte begründet Elbfonds mit der restriktiven Kreditvergabe der Banken seit der Finanz- und Wirtschaftskrise. Weil vorgesehen ist, weiterhin "bei auftretendem Finanzierungsbedarf von Projektgesellschaften Darlehen auszureichen", sollen die Fondsanleger nun "Kriterien für die Darlehensvergabe" beschließen. Der vom Fondsinitiator vorgeschlagene Kriterienkatalog ist allerdings windelweich, weil die einzelnen Kriterien "zunächst", "in der Regel", "voraussichtlich" oder "ansonsten" gelten sollen.

Den Fondsprospekten und den prospketierten Gesellschaftsverträgen der Fondsgesellschaften ist nicht zu entnehmen, dass die Fonds und deren Projektgesellschaften Darlehen vergeben sollen oder dürfen. Geschäftszweck ist der "Er-werb von Immobilienprojektentwicklungen, die ein Portfolio von ausschließlich in Polen belegenen Grundstücken mit Gewerbeimmobilien bilden, mit dem Ziel, die erworbenen Immobilienprojektentwicklungen zur Erzielung einer Wertsteigerung zu entwickeln, wirtschaftlich zu optimieren und wieder zu verkaufen".

Treuhand gibt Anlegerdaten nicht heraus
Im Übrigen will das Emissionshaus den Anlegern die Namen und Adressen ihrer jeweiligen Mitgesellschafter in einem Fonds nicht herausgeben – trotz eindeutiger Rechtsprechung, die zur Herausgebe der Daten verpflichtet. Elbfonds spricht zurecht das Problem an, dass Rechtsanwälte die einschlägigen Gerichtsurteile zum Anlass nehmen, um "durch sogenannte Kaltakquisition Gesellschafter zu animieren, auf Herausgabe der entsprechenden Daten zu klagen". Auf Beschluss der Anleger sollen die Treuhandgesellschaft weiterhin keine Adressen herausgeben und die Fondsgesellschaften "Kosten für insoweit entstehende zivil-prozessuale Auseinandersetzungen" in Kauf nehmen. (ae)