"Als Herausforderung für Banken in Deutschland sehe ich die Vielzahl an Krediten zu alten Konditionen, die in den nächsten Jahren in die Fälligkeit kommen und verlängert werden müssen", erklärte Gero Bergmann, Vorstand der BayernLB, in einem Interview mit "Bloomberg". Viele der betroffenen Immobilien könnten wohl nicht mehr zu den alten Konditionen finanziert werden.

Zum einen ist das allgemeine Zinsniveau heute höher als beispielsweise vor fünf Jahren. Auch sind die Bewertungen vieler Immobilien zwischenzeitlich gesunken. Zudem könnten sich Risikobewertungen geändert haben, unter anderem wegen teils hoher Leerstände bei Bürogebäuden.

2021 wurde ein Rekordvolumen zu historisch niedrigen Zinsen finanziert
Nach Einschätzung des Immobiliendienstleisters JLL dürfte das Volumen der auslaufenden Finanzierungen am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt im Jahr 2026 hoch ausfallen. JLL verweist darauf, dass 2021 wohl relativ viele Finanzierungen mit fünfjähriger Laufzeit vereinbart worden seien. Schließlich sei 2021 ein Rekordjahr mit Blick auf das Transaktionsvolumen gewesen.

"Anschlussfinanzierungen in ein vorgegebenes Raster zu pressen, das wird nicht zum Erfolg führen", sagte Bergmann. Banken und Kreditnehmer müssten vielmehr partnerschaftlich agieren, jeder sich ein Stück weit bewegen. "Es müssen Kompromisse gefunden werden zwischen den vertretbaren Grenzen aus Sicht der Banken und dem, was Kunden sich leisten können." Bergmann sprach sich für "lösungsorientierte" Anschlussfinanzierungen aus. Finanzierungslücken könnten etwa durch alternative Finanzierer geschlossen werden, sagte er. Gemeint sind beispielsweise Kreditfonds.

Stabile Seitwärtsbewegung, aber noch kein Aufschwung
Was die grundsätzliche Lage am Markt anbelangt, beobachtet Bergmann eine gewisse Entspannung nach den teilweise deutlichen Preisrückgängen in den vergangenen Jahren. "Am Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland sehen wir jetzt eine stabile Seitwärtsbewegung", sagte Bergmann, "aber ein Aufschwung ist das noch nicht".

Laut Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken sind die Preise für Gewerbeimmobilien in Deutschland im zweiten Quartal um ein Prozent auf Quartalssicht gestiegen, womit sich die Stabilisierung verfestigt hat. 

Zinsniveau wird steigen
Bergmann zufolge warten viele Investoren derzeit noch ab. "Handelskrieg und Zölle dürften in den USA die Inflation antreiben. Die Zinsen dort könnten nach einem zwischenzeitlichen Rückgang dann auf längere Sicht wieder steigen. Das bringt Unsicherheit", sagte er.

Auch in der Eurozone rechne er damit, dass die Zinsen in den kommenden beiden Jahren wieder in Richtung drei Prozent klettern werden. Besonders zurückhaltend ist Bergmann bei Büros. Dort gebe es nach wie vor "keine Anzeichen" für eine Erholung.

Wachstum trotz des herausfordernden Umfelds
Die BayernLB will trotz des weiter herausfordernden Umfelds im Geschäft mit Gewerbeimmobilien wachsen, sagte Bergmann. Schon heute ist die Bank mit einem Gesamtportfolio von 68 Milliarden Euro einer der größten Finanzierer von Gewerbeimmobilien in Deutschland.

"Anorganisches Wachstum ist für uns kein Thema", sagte Bergmann. "Für das laufende Jahr rechne ich mit vier Milliarden Euro Neugeschäft." Das künftige Wachstum könnte aus verschiedenen Ecken kommen. So finanziert die Landesbank laut Bergmann verstärkt Hotels. Der Bereich werde etwa mit Neueinstellungen aufgebaut. Auch erwäge die Bank ein stärkeres Engagement auf dem spanischen Immobilienmarkt. Schließlich entwickele sich die spanische Wirtschaft sehr stabil. (Bloomberg/tw)